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若合同中未约定水电费缴纳问题,主张此内容与房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系

发布日期:2020-03-31 14:59:02

因双方租赁合同并未约定由原告为被告供水供电,原告将涉案房屋交付被告时水电齐全,故被告该主张涉及供水供电责任主体的确定及被告张杰是否足额缴纳水电费等问题,该与本案房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系。---青岛市崂山区张家下庄工贸中心与张杰房屋租赁合同纠纷

青岛市崂山区人民法院

(2017)鲁0212民初2130号

案  由:

房屋租赁合同纠纷

当事人信息

原告:青岛市崂山区张家下庄工贸中心,住所地青岛市崂山。

法定代表人:张海亮,经理。

委托诉讼代理人:张明,男,1972年9月25日出生,汉族,住青岛市崂山区,系青岛市崂山区。

委托诉讼代理人:张云生,男,1963年3月8日出生,汉族,系青岛市崂山区。

被告:张杰,女,1981年11月6日生,汉族,住青岛市崂山区。

委托诉讼代理人:罗丹卉,山东海剑律师事务所律师。

委托诉讼代理人:姜宏全,山东海剑律师事务所律师。

审理经过

原告青岛市崂山区张家下庄工贸中心与被告张杰房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月5日立案,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告青岛市崂山区张家下庄工贸中心(以下简称“张家工贸”)之委托诉讼代理人张明、张云生,被告张杰之委托诉讼代理人罗丹卉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张家工贸诉称,2010年1月9日原、被告签订《房屋租赁合同书》,被告承租原告位于张家下庄社区,使用期限十二年。2014年因被告未按合同约定向原告支付2014年7至12月份的房屋租金,遂向法院提起诉讼,要求被告支付2014年7月至判决日的房屋租金,终止《房屋租赁合同书》及《补充合同》。因该案审理时间较长,直至2016年5月24日才下达(2015)崂民三初字第34号的民事判决书,导致被告在诉讼期间存在持续使用涉案房屋并欠付租金的事实。涉案判决中仅确认被告应向原告支付2014年7月至11月的租金170625元,未对2014年12月1日至判决之日的租金作出处理,上述案件审理中,被告认可截至2015年12月31日共欠付原告房屋租金624500元,并于2016年1月19日将624500元交付至崂山区法院要求支付原告,被告以其行为表示认可欠付原告租金的事实及金额,且一直占用涉案房屋至2016年11月30日,应将拖欠的房租支付原告。故诉请判令:1、被告向原告支付2014年12月1日至2016年11月30日的房屋租金共计人民币848042元;2、被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告张杰辩称,1、涉案房屋应当属于村民自治的范畴,由此产生的该房屋租赁纠纷不属于人民法院受理的范围;2、原告对租赁合同建筑物的停水停电行为致使被告无法继续使用租赁的房屋,因此不应支付租赁费;3、被告支付624500元是希望继续履行租赁合同,原告也不要以停水停电的行为阻挠被告对房屋的使用,然(2015)崂民三初字第34号判决书中判决双方签订的《合同书》及《补充合同》终止,被告对该判决不服,向青岛市中级人民法院提出上诉,上诉的(2017)鲁02民终632号案件,青岛市中级人民法院尚未作出最终的判决。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提供了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原、被告签订的《房屋租赁合同书》、《补充合同》、(2017)鲁02民终632号民事判决书及收条照片打印件,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:

本院认为

1、涉案房屋租赁纠纷是否属于人民法院受理的范围。庭审中被告主张涉案房屋应当属于村民自治的范畴,由此产生的该房屋租赁纠纷不属于人民法院受理的范围。本院认为,涉案房屋虽无建设工程规划许可证及房产证,但现有证据足以证实原告对涉案房屋享有权利,原告所诉有明确被告及具体的诉讼请求和事实、理由,其所诉属于人民法院受理范围,故对被告的上述主张,本院不予支持。

2、关于被告交还原告涉案房屋的具体时间。庭审中被告提交2016年11月17日原告向张国彬出具的定金5万元的收条复印件,欲证明被告并非2016年12月25日撤离涉案房屋,但未明确其撤离涉案房屋的具体日期。经质证,原告对该收条的真实性予以认可,但主张该收条所涉房屋仅系被告承租原告房屋中的部分房屋,面积约1000平方米,该部分由被告转租他人使用至2016年11月30日,剩余房屋被告至2016年12月25日撤离,故原告主张被告应支付租金至2016年11月30日,但未提供证据证明。本院认为,双方签订合同约定房屋使用期限至2022年1月9日,在合同未到期的情况下,被告主张提前交还房屋应提供证据证明,被告仅提交原告收取的涉案房屋中被告转租部分的定金收条,该证据不能直接证明被告撤离涉案房屋的具体时间,故在被告未提供其他证据的情况下,本院对原告主张被告应支付涉案房屋使用费至2016年11月30日予以支持。

3、关于被告提出的因原告断水断电致被告无法使用涉案房屋而拒付租金的主张,本院认为,因双方租赁合同并未约定由原告为被告供水供电,原告将涉案房屋交付被告时水电齐全,故被告该主张涉及供水供电责任主体的确定及被告张杰是否足额缴纳水电费等问题,该与本案房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系,故对被告的上述主张,本院不予支持。

经审理查明,被告张杰系崂山区捷丽家便利店个体工商户业主。2010年1月9日,原告(甲方)与崂山区捷丽家便利店(乙方)于2010年1月9日签订合同书,约定甲方将位于张家下庄社区总面积为2390平方米,出租给乙方使用。该合同第二条约定使用期限:十二年,自2010年1月9日至2022年1月9日,具体计算时间以本超市完工,全部交付给乙方30日内计算,甲、乙双方另签补充合同约定。第三条约定使用条件:全部房屋使用费为叁拾玖万元人民币/年;第一年到第三年不递增,此后每三年递增5%;第10-12年递增6%(附房屋使用费明细);乙方使用甲方房屋,乙方每年分两次将房屋使用费叁拾玖万元人民币交付给甲方,交付时间分别是每年的1月和7月份的第二个周,每次交付年度房屋使用费的50%。第八条第(3)项约定乙方如逾期30日不交给租金,每超过一日按合同总价款的日0.5‰向甲方支付违约金;如逾期60日仍未交纳或未全部交纳租金,甲方有权终止本合同;第八条第(4)项约定违约处罚:因乙方原因终止合同后,乙方应在接到甲方通知后30个工作日内腾让并交付房屋和场地,逾期甲方有权自行收回房屋、场地,乙方遗留财物、设备归甲方所有,一切损失由乙方自行承担,同时乙方已缴纳的租金,甲方不必返还。

合同签订后,原、被告交接了上述房屋。后原告(甲方)与崂山区捷丽家便利店(乙方)又签订《补充合同》,约定:房屋交付时间为2010年3月28日;房屋使用费的计算时间为2010年6月28日;乙方每年分两次将房屋使用费交付给甲方,交付时间分别是每年1月和7月份的第一个周,每次交付房屋使用费的50%,第一个租金的交付时间为本合同签订后5日内向甲方支付;本补充合同没有重新约定的事项依照原《合同书》执行;本补充合同与原《合同书》不一致的,以本补充合同为准。

2015年1月28日,青岛市崂山区张家下庄社区居民委员会出具情况说明,记载:青岛市崂山区张家下庄工贸中心是青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会的全资企业。张家下庄农贸市场的使用权归青岛市崂山区张家下庄工贸中心所有,青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会同意青岛市崂山区张家下庄工贸中心将张家下庄农贸市场对外出租。

2016年1月6日,青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会出具证明,记载:为了解决保张路游散商贩占路经营的问题,街道办事处于2009年5月11日召开党政联席会议,同意增设张家下庄农贸市场。张家下庄农贸市场位于张家下庄原村委东60米空地处(7.3亩),总建筑面积8400平方米,总造价800余万元。农贸市场于2009年底建成完工,所建房屋归青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会集体所有,青岛市崂山区张家下庄工贸中心属青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会全资企业,青岛市崂山区张家下庄工贸中心对涉案的张家下庄农贸市场的房屋拥有使用权及出租权。

庭审中,原、被告均认可涉案房屋没有取得建设工程规划许可证及房产证。

另查明,2014年12月16日,原告张家工贸以房屋租赁合同纠纷将被告起诉,要求判令被告支付自2014年7月至11月的房屋租赁费170625元。2016年5月24日,本院以(2015)崂民三初字第34号民事判决判令:一、被告张杰于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市崂山区张家下庄工贸中心2014年7月至11月租金170625元(该款被告张杰已交至青岛市崂山区人民法院);二、原告青岛市崂山区张家下庄工贸中心与被告张杰就青岛市崂山区张家下庄社区东侧张家农贸市场内房屋签订的《合同书》及《补充合同》终止;三、驳回原告青岛市崂山区张家下庄工贸中心的其他诉讼请求。被告不服提出上诉,2017年9月7日,青岛市中级人民法院以(2017)鲁02民终632号民事判决判令:一、维持青岛市崂山区人民法院(2015)崂民三初字第34号民事判决第一项;二、撤销青岛市崂山区人民法院(2015)崂民三初字第34号民事判决第二、三项;三、青岛市崂山区张家下庄工贸中心(甲方)与崂山区捷丽家便利店(乙方)于2010年1月9日签订的合同书(合同编号20100101)无效;四、驳回青岛市崂山区张家下庄工贸中心的其他诉讼请求。

上述事实,有原、被告提交的《房屋租赁合同书》、《补充合同》、证明、个体工商户营执照、(2015)崂民三初字第34号民事判决书、(2017)鲁02民终632号民事判决书、党政联席会议记录复印件、青崂韩发(2010)1号文件及双方当事人当庭陈述在案佐证,业经开庭审查、质证,可以采信。

本院认为,张家工贸系青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会全资企业,涉案房屋由张家工贸与张杰经营的崂山捷丽家便利店签订租赁合同,由张家工贸将涉案房屋出租。张杰系崂山捷丽家便利店个体工商户业主,应当对崂山捷丽家便利店的行为承担民事责任。张家工贸依据租赁合同起诉张杰,于法有据,应予支持。(2017)鲁02民终632号民事判决已确认双方签订的合同书无效,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”,原告要求张杰支付2014年12月1日至2016年11月30日其实际使用涉案房屋期间的房屋占有使用费符合法律规定,本院予以支持。关于使用费数额,根据双方合同约定,2014年12月使用费应为人民币34125元(390000+390000×5%)÷12,2015年1-6月使用费应为人民币204750元(390000+390000×5%)÷12×6,2015年7月-2016年6月使用费应为人民币409500元(390000+390000×5%),2016年7月至11月使用费应为人民币179156.25元(409500×1.05%)÷12×5,上述共计人民币827531.25元,原告所诉在此范围内,本院予以支持,超出部分,不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第五条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告张杰于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市崂山区张家下庄工贸中心2014年12月1日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费人民币827531.25元;

二、驳回原告青岛市崂山区张家下庄工贸中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12280元,由被告张杰承担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按照对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审判人员

审判长孙未

人民陪审员陈玉芹

人民陪审员王军

裁判日期

二〇一七年十二月二十一日

书记员

书记员李媛