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是否是恶意拖欠租金也是法院要查明的主要方面

发布日期:2020-03-31 14:57:17

是否是恶意拖欠租金也是法院要查明的主要方面---王四保与廖瑞芬房屋租赁合同纠纷

常熟市人民法院

(2017)苏0581民初12182

案  由:

房屋租赁合同纠纷

当事人信息

原告:王四保,男,1962年11月10日生,汉族,住常熟市。

委托诉讼代理人:朱建锋,江苏圣益律师事务所律师。

被告:廖瑞芬,女,1962年10月22日生,汉族,住常熟市。

委托诉讼代理人:陈建东,江苏有言律师事务所律师。

委托诉讼代理人:叶萌竹,女,1992年9月1日生,汉族,住常熟市。

审理经过

原告王四保与被告廖瑞芬房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月2日立案后,依法适用简易程序于2017年12月15日公开开庭进行了审理,后依法组成合议庭适用普通程序于2018年3月19日公开开庭进行了审理,原告王四保的委托诉讼代理人朱建锋、被告廖瑞芬的委托诉讼代理人陈建东、叶萌竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王四保向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告双方于2013年7月20日签订的房屋及场地租赁合同;2、判令被告立即腾空退还交付给原告虞山林场山湾里14号场地和房屋;3、判令被告支付房屋场地租金(从2017年1月1日起算至实际交付之日,按年租金10万元计算);4、判令被告支付保洁费12000元;支付水、电、污水费总计2268.18元;5、本案诉讼费用由被告承担。审理中,原告变更诉讼请求为:1、判令解除原、被告双方于2013年7月20日签订的房屋及场地租赁合同;2、判令被告立即腾空退还交付给原告虞山林场山湾里14号场地和房屋;3、判令被告支付房屋场地租金(从2017年1月1日起算至实际交付之日,按年租金10万元计算);4、判令被告支付水、电、污水费总计3291.17元;(到2017年10月份为止)5、判令被告应违约赔偿房屋闲置的租金损失,以6个月的房租金来计算。6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告双方于2013年7月20日签订房屋及场地租赁合同,约定原告将位于常熟市虞山林场山湾里14号房屋底层四间及周边场地租赁给乙方,用于经营茶室,租期为十年,从2012年1月1日起至2021年12月31日止,租金每年四万元,五年后租赁价格重新商议,租金先付后租,双方另外还约定了违约条款等。五年租赁期满后,原、被告双方因租金问题产生争议,2017年度的租金被告至今未付,原告多次发函告知被告履行合同,可被告置之不理,并且被告还结欠2017年度保洁费、水电等费未支付,另外被告在经营过程中,多次存在违法违规行为,相关部门多次发出整改通知书。2017年8月21日,未经原告同意,被告在常熟零距离网站上发帖转让承租的茶室。被告的各种行为,已经严重违反了租赁合同第四条违约条款,为维护原告合法权益,故诉讼至法院,请求法院予以判准原告的诉讼请求。

被告廖瑞芬辩称:请求法院驳回原告的全部诉请,1、关于原告诉状中所陈述,大部分与事实不符,关于租期应当到2022年12月31日止,原告所称的被告拒不支付租金的事实并不存在,根据原被告所签订的合同,2017年的租金应由双方自行协商,因此双方对租金进行了协商,但是在此过程中,原告存在很多违约行为,妨碍了被告使用租赁物,如把租赁的底层4间房屋及院子锁住不让被告使用,另外,在出入口用铁丝阻碍被告及前来消费的人员出入,多次对被告实施停电停水,导致被告中止经营,擅自关闭被告的煤气管,在2017年10月国庆期间,在原被告就租金问题协商的时候,采用泼粪等行为阻止被告经营,被告先后通过三峰管理区以及第三方与原告进行协商,在三峰管理区也初步达成调解协议,但是双方协议至今仍未签字,综上,被告方认为原告自身存在违约行为,并没有履行租赁合同中主要的租赁义务,被告方始终愿意按合同履行,也不存在依法解除合同的情节,且被告签订合同后,先后投入了80多万至今,请求法院查明事实,判决驳回原告诉请。第二次庭审中,被告补充答辩意见:1、原告代理人提及的被告方仍未支付租金及其他费用的事实,被告方庭后主动和原告方联系过要求支付,但是予以拒绝,并不是被告方不付,另外,庭审后,原告在其房屋的上方安装了10个左右的摄像头,同时将已经对被告方关闭院子的门打开了,但是还是拒绝被告正常使用,被告的客人进入院墙的时候,原告也予以较为婉转的拒绝,目前,本应当出租给被告方使用的楼下的出租范围,被告仍无法正常使用。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述,本院经审理认定事实如下:2013年7月20日,原告王四保(出租方、甲方)与被告廖瑞芬(承租方、乙方)签订房屋及场地租赁合同1份,约定,甲方将位于常熟市虞山脚下自家房屋底层四间以及房屋周边场地进行施工改造,须经甲方同意,并报相关政府部门同意后方可使用或实施。未经甲方同意,乙方不得随意将承租的房屋及场地以任何形式转租与第三方,否则甲方有权解除合同,乙方应承担相应违约责任。租赁期限为10年,即自2012年1月1日起至2022年12月31日止。五年后仍由乙方租赁,价格重新商议。每年租金额为40000元,租金支付方式为先付后租,一年一付,每年1月1日前付下一年租金。合同履行过程中,甲方应配合乙方接通水电等必要设施,乙方应独立承担水电费、燃气费(不包括甲方用的燃气费)、安装费、修理费、施工费、场地装修布置费用等一切费用,且自负盈亏。在合同履行期内,乙方逾期支付租金及其他费用等超过15天,甲方有权解除合同。在合同履行期内,若乙方存在违法、违规经营行为的,甲方有权解除合同且不承担任何罚款费用,如法律、法规规定应由甲方承担的,甲方有权向乙方追偿。在本合同解除或终止时,乙方应在30日内交还相关房屋与场地,并将存放的自有财产物资及时处置搬离。如逾期不归还或未处置的财产物资,视为乙方同意甲方代为处置。甲方在处置搬离的过程中,若存在无法搬离的财产或设施,则此财产或设施的所有权归甲方无偿享有。合同签订后,被告廖瑞芬交付了2016年前的租金,2017年之后的租金至今未付。

国营常熟市虞山林场三峰管理区(甲方)与王四保(乙方)签订“农家乐”管理协议1份,约定:一、乙方利用位于三峰管理区山湾里14号自有住宅,并征得周围四邻同意,经甲方审核同意租用甲方集体土地,用于经营以(空)主的“农家乐”。二、本管理协议期限为1年,自2017年1月1日起,到2017年12月31日止。三、经甲方批准并实地丈量,乙方现占用集体土地面积887㎡,其中场地468㎡,木棚358㎡,池塘4㎡,绿化57㎡。四、根据调整后的农家乐收费标准,甲方向乙方收取“农家乐”环境卫生及垃圾清运费计人民币12000元整。该费用主要用于整个公共区域的环境卫生管理,对因收取该费用而需缴纳的各项税费,均由乙方负担。签订本协议当日,乙方应一次性付清费用,不得拖欠。五、协议期间,乙方应服从甲方各项管理规定,自觉办理好经营证照,守法经营;不影响周边居民生活,不污染环境和损害公共利益,自觉加强消防安全管理;经营活动中有给甲方和他人造成损失的,有乙方承担一切责任。协议期内,乙方未经批准不得违章搭建建筑设施,不得超占用地面积,违反本规定的,甲方有权予以强制拆除,所造成的损失有乙方自负。协议期内,乙方不得将该集体土地转租、转让或抵押给第三方,未经批准,不得改变土地用途。六、本协议到期前三个月,乙方应向甲方申请续签协议,甲方根据度假区建设规划确定是否予以续签协议。本协议到期后,如甲方或双方均不再续订管理协议的,本协议自然终止。乙方必须如期退出租赁的集体土地,恢复土地原状,所有设施的拆除,甲方不承担补偿或赔偿。2016年前的垃圾清运费由被告廖瑞芳交纳。

2016年12月16日,常熟市公安消防大队出具火灾事故简易调查认定书,载明:2016年12月10日12时12分许,位于常熟市虞山林场山湾里14号常熟市虞山镇龙源茶室内发生火灾,火灾烧毁(损)厨房设备、房屋等,过火面积约20平方米。审理中,原被告双方一致确认,火灾前的厨房系由被告方搭建,火灾后原告将原厨房、厕所、餐厅基础残值3000元交付给了被告方。后因被告采用集装箱改建厨房违反了相关规定,2017年8月4日,常熟虞山尚湖旅游度假区管理委员会向王四保住户出具限期拆除通知书,内容为:经查实,你户未经批准在三峰工区山湾里14号旁违法建设的行为,违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定,依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条之规定,现责令你户立即停止上述行为,并限你户于2017年8月7日之前自行拆除违法建设。

2017年12月6日,国营常熟市虞山林场三峰管理区向本院出具情况说明1份,内容为:“王四保与叶建峰(廖瑞芬丈夫)之间因房屋租赁纠纷一事,经常熟市虞山林场三峰管理区人民调解委员会先后进行了三次调解,双方仍未达成最终调解方案。因王四保提出租赁期结束后现有由承租方搭建的构筑物如何处置而导致双方出现矛盾,又因2016年末承租户开办的农家乐发生火灾造成厨房间及部份餐厅等设施被毁后由谁来重建及租赁期满5年后的租金计算标准等问题双方出现争议。后王四保、叶建峰因房屋租赁纠纷向三峰管理区申请调解,三峰管理区邹冠宇、戴卫东副书记于2017年8月7日、8月20日、8月29日组织双方进行了三次调解。经过三次调解,双方初步达成:原合同约定不变;厨房、包厢、厕所由出租方重建;租赁期后5年的租金按84000元计算等内容的调解方案,但因双方又出现异议,目前,双方仍未在调解协议上签字确认,调解未成。因双方发生矛盾后发生冲突,现警方正进行调查、处理。”

审理中,本院向国营常熟市虞山林场三峰管理区进行了调查,该管理区工作人员表示,涉案出租土地系集体所有的土地,土地性质为村镇建设用地。王四保户办农家乐的垃圾清运费实际是廖瑞芳缴纳的,管理区也认可该交纳行为。

再查明,常熟市虞山镇龙源茶室登记的经营者为王四保,组织形式为个人经营,经营场所为常熟市虞山林场山湾里14号。许可经营项目为:茶座、餐饮服务。坐落于常熟市虞山林场白云管理区1组登记的土地使用者为王四保,使用面积为210㎡。

审理中,被告表示,因原告未能交付厨房,故同意按照每年4万元的标准支付2017年的租金,但如果原告已交付厨房的话,其同意按照84000元的标准交付租金。原告则认为2017年度被告应支付88000元的租金,并于2017年3月4日、2017年9月20日发起催告函,要求被告按照每年10万元(含垃圾清运费12000元)标准交纳租金,及自2017年2月至7月的电费6365元和水费561.48元,但如果被告按照84000元的标准交纳租金的话,被告方也是同意的。双方未能就2017年以后的租金协商一致。

另查明,被告于2018年1月10日向原告交纳水电费2268.18元,后原告将该水电费退回,理由是该金额与实际水电费发生额不符合且案件在审理中。2017年2月16日,被告取40000元现金预交纳2017年度的租金,原告称被告仅口头表示要交纳2017年度的租金,但原告没有接受。

本院认为

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,原告王四保与被告廖瑞芬签订房屋及场地租赁合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告廖瑞芳作为承租人,有义务交纳房屋租金及相关费用,故原告王四保起诉要求被告廖瑞芳支付自2017年及2018年的租金的诉讼请求,于法有据,本院予以支持,对于租金标准,本院结合原、被告之间的协商经过,确定为每年96000元(含垃圾清运费12000元),故被告廖瑞芳应向原告王四保交纳2017年度及2018年度的租金192000元,对于原告要求被告支付2017年10月前的水电费3291.17元的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案中,双方在租赁合同中约定,“租赁期限为10年,即自2012年1月1日起至2022年12月31日止。五年后仍由乙方租赁,价格重新商议。”五年届满后,原被告双方就五年后的租金进行了协商,但未能协商成功。期间,被告曾希望按照原租金40000元每年的标准预交租金,但原告予以拒绝。故此,本院认为,被告未能交纳租金的原因系双方未能就2017年之后的租金标准协商一致,而非恶意拖欠,在合同规定的履行期间,双方如对价款约定不明,可另行重新协商或采取定价补救之办法,故原告以被告未能支付2017年之后的租金为由,要求解除双方之间的租赁合同并立即腾空退还交付原告租赁场地,及支付房租闲置的租金损失的诉讼请求,理由不充分,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条第六十条第一百零七条第二百二十七条,中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告廖瑞芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王四保2017年度及2018年度的租金合计192000元。(如采用转账方式支付,请汇入常熟市人民法院,开户银行:中国农业银行常熟方塔支行,账号:62×××66)。

二、被告廖瑞芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告2017年10份前的水电费3291.17元。(如采用转账方式支付,请汇入常熟市人民法院,开户银行:中国农业银行常熟方塔支行,账号:62×××66)。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告王四保的其他诉讼请求。

案件受理费4246元,由被告廖瑞芳负担(原告预交的诉讼费用由被告向其直接支付,本院不再退还,由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定,向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。(江苏省苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行,账号:10×××76,账户名:苏州市中级人民法院)

审判人员

审判长曾庆会

人民陪审员张华英

人民陪审员薛萍

裁判日期

二〇一八年十月三十日

书记员

书记员孙维