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当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同

发布日期:2020-03-31 14:37:12

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同-----武汉汇和酒店发展有限公司、吴志云房屋租赁合同纠纷

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申955号

再审申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):武汉汇和酒店发展有限公司,住所地湖北省武汉武昌区中北路219号。

法定代表人:吴志云,该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:刘忠辉,河南铭高律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张泽,河南铭高律师事务所律师。

再审申请人(一审被告、反诉原告):吴志云。

委托诉讼代理人:刘忠辉,河南铭高律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张泽,河南铭高律师事务所律师。

被申请人(一审原告、反诉被告,二审被上诉人):中国石油物资武汉有限公司(原中国石油物资武汉公司),住所地湖北省武汉市武昌区中北路237号。

法定代表人:路存利,该公司总经理。

委托诉讼代理人:刘春旺,该公司工作人员。

委托诉讼代理人:刘汉国,北京观韬中茂(武汉)律师事务所律师。

再审申请人武汉汇和酒店发展有限公司(以下简称汇和酒店)、吴志云因与被申请人中国石油物资武汉有限公司(以下简称中石油武汉公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服湖北省高级人民法院(2012)鄂民一终字第107号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

汇和酒店、吴志云申请再审称,原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四至七项、第九项规定的情形,应当依法再审。事实和理由为:(一)在中石油武汉公司未诚实履行合同并单方面擅自解除合同的情况下,汇和酒店、吴志云的履约行为不构成根本违约。汇和酒店、吴志云依约缴纳了押金、租金、预交电费等,并承担了中石油武汉公司签单挂账消费等合同中未约定的义务,而中石油武汉公司一直未按合同约定配合汇和酒店经营,存在不完全按约定交付租赁物、交付的租赁物不能用于正常经营使用、不按约定安装水电表、空调不按需提供、不及时对挂账消费对账结账等行为。原判决无视中石油武汉公司的违约责任,未对中石油武汉公司挂账消费和转结就是汇和酒店、吴志云缴纳租金的事实予以认定,以汇和酒店、吴志云未按时足额支付租金为由,错误认定违约责任属于汇和酒店、吴志云。(二)原判决未采信司法审计结论。本案2007年在武汉市中级人民法院一审期间,依法律程序选定鉴定机构,对汇和酒店的经营损失进行了审计,而原判决对司法审计结果完全不采信,给汇和酒店、吴志云增加了94168元的经济损失。(三)原判决对先予执行不予纠正错误。(四)原判决对中石油武汉公司主张的水费、电费等明显缺乏依据的数额予以认可。(五)原判决错误认定中石油武汉公司享有合同解除权。中石油武汉公司在诉讼期间先后提交了4个忽高忽低的租金等费用总额,都是单方计算的,原判决在没有对账的情况下认定汇和酒店、吴志云差欠中石油武汉公司各项费用,进而错误认定中石油武汉公司享有合同解除权。(六)原判决存在严重超审限审理、拖延判决书送达时间、更换合议庭成员不告知、终审判决行文漏洞百出、错误频现等审判程序违法的情形。请求:撤销湖北省高级人民法院(2012)鄂民一终字第107号民事判决,驳回中石油武汉公司一审全部诉讼请求,判令中石油武汉公司向汇和酒店赔偿前期经营、财产损失6397211.70元以及因不能继续履行合同造成的经济损失5014183.73元,本案一二审诉讼费用由中石油武汉公司全部负担。

中石油武汉公司提交意见称,中石油武汉公司发出终止租赁合同书面通知时,汇和酒店欠付房租,严重违约的事实明显,且该酒店明知欠付租金的事实,中石油武汉公司有权因此解除三个租赁合同,汇和酒店在二审上诉中没有提及司法审计结论的采信问题以及水电费问题,二审法院只能在上诉范围内审理,汇和酒店、吴志云没有法定的再审理由。因此,请求驳回再审申请。

本院经审查认为,本案争议焦点为汇和酒店是否存在欠付房租的违约行为,以及该行为是否构成中石油武汉公司可以单方面解除合同的法定或约定条件;原审法院对汇和酒店欠付房租和各项费用金额的认定是否正确。

关于中石油武汉公司是否有权行使合同解除权的问题。截至中石油武汉公司于2006年8月1日向汇和酒店、吴志云发出解除合同通知的前一日,按照双方租赁合同约定,汇和酒店应当向中石油武汉公司预交租金1008010元和其他费用(含水电费、排污费、空调费、电梯排污消防用电、垃圾清运费、电话费、移交领用原料物品费、借用燃料费等)265814.51元,上述两项费用共计1273824.51元。在对已付租金372076元予以扣除,并依照《补充协议》中关于“中石油武汉公司及中油酒店在汇和酒店挂账消费,暂时按汇和酒店提供的数额扣除”这一挂账抵销租金条款的约定,对中石油武汉公司及中油酒店截至此时挂账消费金额予以扣除后,汇和酒店仍欠付中石油武汉公司预付租金、押金及其他费用约50万元。尽管签订合同时吴志云支付了488000元押金,但该笔押金是双方继续履行合同的保障,若双方完全依约履行合同,中石油武汉公司作为出租方,在合同履行过程中应始终足额持有该笔押金,《补充协议》中亦约定,“乙方若没有按合同规定的时间足额向甲方交纳租金和押金时即属乙方违约,应承担违约责任。”虽然该《补充协议》中约定了迟延支付租金时以押金抵顶租金的条款,即“甲方若提示乙方后,在半个月内仍不足额交纳,甲方有权从乙方已交纳的押金扣除未交纳租金的相应数额”,但也同时约定汇和酒店有义务限期补齐押金,否则亦视为违约,即“书面通知乙方在半个月内把押金数额补齐,若不按时把押金补齐,则乙方应对未补齐押金部分向甲方交纳每日1%的滞纳金”。双方于2005年1月8日签订的《武汉市房屋租赁合同》中亦约定,“承租方拖欠租金累计3个月的,出租方可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。”汇和酒店在欠付租金的情况下,既未补交租金,也未按照合同约定期限补齐押金,应视为构成违约,合同约定的解除条件已经具备。此时,中石油武汉公司依照合同约定,于2006年8月1日向汇和酒店、吴志云发出《关于终止三个房屋租赁合同的通知》,符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”,据此,双方间的租赁合同已在汇和酒店、吴志云收到解除合同通知书后解除。

关于原审法院对汇和酒店欠付房租和各项费用金额的认定是否正确的问题。尽管双方的租赁合同已在汇和酒店、吴志云收到解除合同通知书后解除,但此后涉案房屋仍长期被汇和酒店实际占用但未能正常经营。而中石油武汉公司虽然具有合同解除权,但其是在未与汇和酒店、吴志云进行对账的情况下径行发出的解除通知。原审法院结合上述两项实际案情,根据公平原则,将房屋租金及占用费计算至实际停业之日,并据此认定汇和酒店欠付的金额,并无明显不当。

关于汇和酒店、吴志云所称的中石油武汉公司未按合同约定配合其经营的问题。中石油武汉公司在涉案合同及补充协议签订后,依照合同约定将涉案房屋交付给汇和酒店使用,汇和酒店此后已经在该房屋内进行经营。汇和酒店、吴志云虽提出中石油武汉公司存在违约行为,但未能提供充分证据证明,对其该项主张不予支持。综上,汇和酒店、吴志云的申请再审理由均不能成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回武汉汇和酒店发展有限公司、吴志云的再审申请。

审判长  包剑平

审判员  杜 军

审判员  谢 勇

二〇一九年八月九日