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出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持

发布日期:2020-03-31 14:08:06

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2020)最高法民申603号

再审申请人(一审原告,二审上诉人):但步云,男,汉族。

委托诉讼代理人:杨峰,北京市盈科(银川)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李建明,北京市盈科(银川)律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):绿地集团银川商业运营管理有限公司。住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号。

法定代表人:李蓟,该公司总经理。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):绿地集团银川置业有限公司。住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号。

法定代表人:李蓟,该公司总经理。

再审申请人但步云因与被申请人绿地集团银川商业运营管理有限公司(以下简称绿地商业公司)、绿地集团银川置业有限公司(以下简称绿地置业公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区高级人民法院(2019)宁民终288号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

但步云申请再审称,本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形,应予再审。请求:1.依法撤销宁夏回族自治区高级人民法院(2019)宁民终288号民事判决书中第三项;2.改判被申请人向申请人赔偿损失5969860元;3.判令被申请人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:1.被申请人侵害了申请人优先购买权。2.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定,申请人有权向被申请人主张赔偿损失。经申请人调查,2014年7月4日,被申请人将出租给申请人使用的房产以每平方米5000元的价格出售给杨宏福、范玉霞、杨茜越(以下简称杨宏福等三人),而被申请人又将同等地段、同等结构的房产以每平方米10000元和10326元的价格出售。本案涉案房产总建筑面积为1120.9平方米,被申请人与案外人杨宏福等三人的交易价格为每平方米5000元,取得房屋总价值为560.45万元。杨宏福等三人将涉案房产在中国建设银行股份有限公司固原分行进行抵押贷款的抵押金额为743万元,按照银行抵押金额最高按照房产评估价值的60%至70%发放的政策,案涉房屋评估价值每平方米至少是10000元以上。由于被申请人的原因致使申请人丧失了优先购买权,失去了以同等价格交易的机会,丧失了最佳购买时机和条件,给被申请人造成了巨大的经济损失,申请人诉讼主张以房屋差价作为损失,应当得到支持。另外,如果申请人依据优先购买权取得房屋就不用再向被申请人交付后期房租,且也不会因租赁期间届满而遭受前期装修的损失。申请人因丧失优先购买权而多向被申请人交付了后期的租金787632元。本案一、二审判决均认定被申请人绿地置业公司侵害了申请人对于涉案房产的优先购买权,但均未依法支持申请人诉求的赔偿金。

绿地商业公司、绿地置业公司未提交答辩意见。

本院对一审、二审查明的事实予以确认。

本院认为,根据本案一审、二审判决和但步云再审申请的理由,本案的主要争议焦点为:本案二审未支持但步云的赔偿请求,是否正确。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”本案中,在涉案房屋已由案外人取得物权情况下,未影响但步云对涉案房屋承租使用。但步云未能就绿地置业公司侵犯其优先购买权所造成的实际损失进行举证,且在(2017)宁01民初54号案的庭审中,就但步云是否愿意按照绿地置业公司出售给杨宏福等三人的价格及同等条件购买涉案房产,经原一审法院释明后,但步云庭审后向原一审法院的答复意见为现阶段无购买该房产的意向的意思表示。根据以上事实和法律规定,二审法院认定不支持但步云的赔偿请求,该认定并无不当,本院予以维持。

综上,但步云的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下:

驳回但步云的再审申请。

审判长 骆 电

审判员 曾朝晖

审判员 任雪峰

二〇二〇年三月十二日