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合作开发房地产合同纠纷中的“继续履行”问题(二)

发布日期:2020-03-31 02:09:14

法院判决认定不能继续履行合同的常见理由

结合笔者梳理的涉及“土地方违约与继续履行”的案例[2] ,法院判决“合作开发房地产合同无法继续履行”的常见理由可大致分为“当事人问题”、“土地和审批问题”、“合同约定及履行阶段问题”等三个方面。

(一)当事人问题当事人问题主要有如下情形:

1. 资金方违约在先,土地方再无合作意愿;土地方单独实施项目,完成土地开发;

2. 土地方与资金方交叉违约,均获得解除权;

3. 土地方与善意第三人的案外人另行签订合作协议,并且进行项目土地进行物权处置,舍弃与原资金方的合作;

4. 双方各自表达了解除合同意愿,或者双方以其他形式达成解除合同的合意;

5. 土地方进入破产清算或者重整程序等。

(二)土地及项目审批问题判决“合同无法继续履行”涉及土地和项目审批问题,主要呈现如下情形:

1. 项目土地被政府征收/收储;

2. 应当进行土地变性的划拨土地未完成变性;

3. 未付清地价或者土地闲置原因,土地被政府收回;

4. 土地被转让给案外人、土地证被办理到第三人名下、或者土地权属被案外人提出权利主张;

5. 土地被抵押给第三人,导致项目无法推进的;

6. 土地被法院查封或者拍卖;

7. 约定的合作开发用地所在地块中,有一大部分被其他人取得;

8. 土地出让方式变更,拿地和开发成本明显增加且严重影响项目收益;

9. 城市规划变更,地块与另一地块功能互补需综合统筹开发,另一地块没能拿下;

10. 土地出让后四至/边界有争议,土规、总规、控规冲突,无法顺利办理开发报建手续;

11. 因为规划技术问题,无法办理权属转让和分证手续;

12. 土地开发方案与政府规划不符,无法获得审批;

13. 政府规划临时调整/项目用地的用途变更失败/土地二次调规,土地规划指标与合同约定的开发条件不一致;

14. 原有项目报建的政府批文失效,土地方坚决不配合;

15. 在建工程被认定为违法,面临被政府清理。

(三)合同约定及履行阶段问题法院判决“合同无法继续履行”涉及合同约定及合同履行阶段问题,主要呈现如下情形:

1. 合同部分或全部无效;

2. 合同未满足约定的生效条件;

3. 合同已满足约定的解除条件;

4. 合作开发的核心条款约定不明,权利义务过于简略,双方无法达成新的有可操作性的合作协议;

5. 处在合同履行的初期即无法合作,多种合作条件并不具备,事实上不能履行或不适于强制履行;

6. 合同继续履行还需要解决征收拆迁等诸多障碍;

7. 合同签订后多年,双方都没有积极履约行为,在合理期限内双方均未要求履行。