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多产权人整体出租的商铺,个别业主是否有权单方解除合同收回商铺?

发布日期:2020-03-30 22:52:23

目前我国对于多产权式商铺统一委托出租并无明确的法律法规的规定,在实践中所出现的商铺整体出租的租赁合同纠纷中,个别业主所主张的“单方解除统一委托经营的《商铺租赁合同》,并收回自家的商铺”的诉讼请求,往往也并不能得到法院的支持。通常法院会以“产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托,经营面积多为整体性出租,即多个产权人的商铺为同一商户租用。此类商铺在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育,在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入。因此小业主无法自行经营,各商铺彼此之间存在不可分性”。”等等理由不予支持个别业主的单方解除权。

 

昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司与梅崇英、许德荣房屋租赁合同纠纷【(2018)苏05民终2885号】

昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦2层58室商铺系梅崇英、许德荣共同共有。2008年11月8日,梅崇英并作为许德荣的代理人(甲方)与世贸公司(乙方)签订《委托租赁经营协议》一份,约定:1.昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦2层58室商铺建筑面积14.83平方米,购房总价款为395000元,甲方委托乙方出租经营,该商铺可作商业经营用房使用,包括了公共部位的使用权,并不再另行计价,甲方同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰,可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造;2.甲方与乙方同意,在本协议约定的各委托期限内,乙方出租经营所得租金等收益,若超出本协议规定的,其余额作为甲方委托乙方的代理报酬费用,若不足由乙方赔偿补足;3.该房屋委托期为十个年度,自2009年1月1日至2018年12月31日止,其中第一年度为2009年1月1日至2009年12月31日;4.乙方无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金,第五年度至第八年度(2013年1月1日至2016年12月31日)每年租金为41579元,第九年度至第十年度(2017年1月1日至2018年12月31日)每年租金为46776元;租金按季度支付,租赁期第五年开始每季度首日起10天内支付25%年租金,其他租赁期年度以此类推,若逾期支付租金,承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二,协议还对其他事项进行了约定。

 

梅崇英、许德荣将上述租赁房屋交付世贸公司后,由于温莎堡假日广场1号楼华懋大厦需要进行消防改造且世贸公司已完成部分消防改造工程并先行垫付部分工程费用,梅崇英、许德荣与世贸公司、温莎堡公司签订《补充协议书》,就消防改造工程费用及施工期内梅崇英、许德荣租金损失问题进行了约定1.本次消防改造工程工期近九个月,期间世贸公司无法出租受托经营物业,为此梅崇英、许德荣同意减免工程期间四个半月的租金15592.13元,世贸公司在扣除该减免租金后,自2014年4月起恢复支付梅崇英、许德荣租金;2.梅崇英、许德荣应分摊支付的消防工程费用金额为4124.52元,梅崇英、许德荣同意世贸公司在剩余应付19个季度租金中分摊平均扣除;3.若世贸公司在支付期不能支付租金时,应以书面形式通知梅崇英、许德荣,最多不得超过6个月,由温莎堡公司提供担保支付所欠租金;4.本补充协议为原《委托租赁经营协议》的补充,原协议是以受托物业符合全体业主整体利益为基础,以可以整体整合出租为世贸公司履行协议约定义务的先决条件,梅崇英、许德荣有配合世贸公司,共同维护世贸公司受托物业整体利益的义务,共同搞好经营工作,双方酌情协商解决方案。

 

梅崇英、许德荣已经向一审法院主张了第七年及第八年第一、二季度租金。涉案房屋第八年第三、四季度(2016年7月-2016年12月)的租金为20789.5元(41579元2),第九年第一、二、三季度(2017年1月-2017年9月)的租金为35082元(46776元4*3),此期间梅崇英、许德荣应当分摊的消防工程费用为1085.4元(4124.52元19*5),世贸公司拖欠梅崇英、许德荣第八年第三、四季度及第九年第一、二、三季度的租金54786.1元,遂引起纠纷。

 

另查明:华懋大厦2层部分业主委托业主李玉萍于2016年4月30日与世贸公司解除《委托租赁经营协议》。世贸公司、温莎堡公司认为华懋大厦3层及2层已经不能整体整合出租,世贸公司已经丧失了继续履行协议约定支付租金义务的先决条件。

 

梅崇英、许德荣向一审法院起诉请求:1、判令世贸公司、温莎堡公司立即支付租赁期第八年度第三、四季度的租金20789.5元和租赁期第九年度第一、二、三季度租金35082元,合计55871.5元,2、判令世贸公司、温莎堡公司支付以10395元为基数按照日万分之二标准自2016年6月31日开始计算至付款日的违约金、以10395元为基数按照日万分之二标准自2016年9月31日开始计算至付款日的违约金、以11694元为基数按照日万分之二标准自2017年1月1日开始计算至付款日的违约金、以11694元为基数按照日万分之二标准自2017年4月1日开始计算至付款日的违约金、以11694元为基数按照日万分之二标准自2017年7月1日开始计算至付款日的违约金。3、判令世贸公司、温莎堡公司承担诉讼费用。

 

一审法院:

1.关于《委托租赁经营协议》的效力。

梅崇英、许德荣与世贸公司、温莎堡公司签订的《委托租赁经营协议》及《补充协议》均合法有效,各方均应恪守。世贸公司理应按照合同约定按时足额支付租金,故世贸公司应支付梅崇英、许德荣拖欠的第八年第三、四季度及第九年第一、二、三季度的租金54786.1元。世贸公司逾期支付租金,应按合同约定支付违约金。

 

2.保证责任的认定。

《补充协议》约定“若世贸公司在支付期不能支付租金时,应以书面形式通知梅崇英、许德荣,最多不得超过6个月,由温莎堡公司提供担保支付所欠租金”,该约定即为世贸公司不能履行债务时,由温莎堡公司承担保证责任,系一般保证,保证担保的范围包括主债权、违约金,现世贸公司逾期六个月未支付租金,温莎堡公司应当对租金及违约金承担一般保证责任。

 

3.梅崇英、许德荣未解除合同的情况是否有权主张解除前的租金?

世贸公司、温莎堡公司辩称“华懋大厦2层已经不能整体整合出租,世贸公司已经丧失了继续履行协议约定支付租金义务的先决条件”,根据合同相对性原则,梅崇英、许德荣并未与世贸公司、温莎堡公司解除合同,世贸公司、温莎堡公司仍应按照合同约定履行义务,世贸公司、温莎堡公司提出上述抗辩意见,但并未向梅崇英、许德荣主张解除合同,故合同解除前的租金世贸公司、温莎堡公司仍应支付。

 

二审法院:

多数业主与世贸公司签订的《解除合同协议》对于梅崇英、许德荣是否发生法律效力?

本案所涉的商铺系由开发商昆山华懋房产公司将温莎堡假日广场1号楼2层、3层分隔成众多无物理隔离的商铺后出售给众多小业主,小业主签订购房合同的同时又与世贸公司签订长期的《委托租赁经营协议》,故本案所涉的商铺系典型的产权式商铺。

 

法院综合本案纠纷的具体情况对该问题作如下认定:首先、本案所涉的商铺虽仅涉及温莎堡假日广场1号楼2层、3层,但该商铺仍系无物理隔离的产权式商铺,产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理,业主才能更好地获得利益,单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益。当个人利益与整体利益发生冲突时,个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。其次、根据本院向黄超、杨闽中所作的调查可知,2层、3层大多数业主已授权业主代表与世贸公司签订了《解除合同协议》。虽业主维权群体未成立业主委员会,但大多数业主签订了书面的授权委托书,具有法律效力。梅崇英、许德荣有关多数业主意愿需通过民主程序和政府部门确定的主张缺乏依据,本院对此不予采信。2层业主中至多27户业主未授权签订解除协议、3层业主中尚有9户业主未授权签订解除协议,无论是2层、3层作为整体统一计算还是该两层分别计算,授权业主代表签订解除协议的业主的人数以及面积比例均超过了三分之二。再次、根据世贸公司、温莎堡公司举证的2层房屋的租赁合同以及本院调查的情况,涉案温莎堡假日广场1号楼2层、3层房屋已由业主代表对外出租给案外人,世贸公司、温莎堡公司已失去对2层、3层房屋的占有控制,亦无法产生相应的收益来向未同意解除协议的业主支付租金。最后、虽梅崇英、许德荣以消防改造工程费用承担以及租金减免为条件与世贸公司、温莎堡公司签订了《补充协议书》,但《补充协议书》明确约定了《补充协议书》、《委托租赁经营协议书》以受托物业符合全体业主整体利益为基础,以可以整体整合出租为世贸公司履行协议约定义务的先决条件,现大多数业主已授权业主代表与世贸公司签订《解除合同协议》,世贸公司已失去了对涉案房屋的占有控制,《补充协议书》可以继续履行的先决条件已经不成立。综上,温莎堡假日广场1号楼2层、3层大多数业主已授权业主代表与世贸公司签订《解除合同协议》并收回房屋对外整体出租,该《解除合同协议》对未同意签订该《解除合同协议》的少数业主具有约束力。

 

温莎堡假日广场1号楼2层、3层业主是以楼层为单位成立业主维权群体,并以2层、3层业主代表为合同主体分别与世贸公司签订《解除合同协议》。因2层业主代表系于2016年4月30日与世贸公司签订《解除合同协议》,本院据此认定梅崇英、许德荣与世贸公司之间的委托租赁经营关系于2016年4月30日解除。现梅崇英、许德荣仍以其与世贸公司之间存在委托租赁经营关系为由要求世贸公司、温莎堡公司支付2016年7月1日至2017年9月30日期间的租金并承担相应的逾期付款违约责任,该主张缺乏依据,本院对此不予支持。2层大多数业主已将2层房屋对外出租,亦产生了相应的收益,梅崇英、许德荣可依据2层大多数业主同意的分配规则领取相应的收益。至于梅崇英、许德荣由此产生的租金损失,因《解除合同协议》中明确约定业主保留追诉世贸公司所欠租金、违约金的权利,梅崇英、许德荣可待损失确定后另行主张违约责任。