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恶意解除合作合同以规避交房义务的司法应对

发布日期:2020-03-30 17:08:07

【案情】

  原告:吴克平。
  被告:杨景贤。
  被告:梅州市恒基房地产开发有限公司(以下简称恒基公司)。
  广东省梅州市中级人民法院经审理查明:2003年2月,恒基公司与杨景贤签订合作合同,共同投资兴建恒基广场商住楼。约定由恒基公司提供土地,并负责办理施工前报批手续,负责代理营销策划和销售(包括预售、按揭、办证等),杨景贤负责项目开发建设的全部资金,负责施工。双方利益分配采用产权分配形式,首层店铺6792.2平方米产权归恒基公司所有,负一层及二层以上42227.8平方米产权归杨景贤所有,双方互不干涉对方产权的处置。2003年10月,杨景贤与吴克平签订买卖合同,约定将恒基广场二层8300平方米以800元/平方米卖给吴克平,卖方保证在2004年12月底以前房屋全部竣工验收,并在2005年2月前办好房地产权证。买方应于合同签订后5天内付款50万元,从三层起每浇筑一层水泥棚面付款25万元,至封顶(13层)应付325万元,余款在交付房地产权证后30日内付清。如不能按期在2005年2月30日交付使用,未办好房地产权证,每延迟一个月,则在800元/平方米的基础上减20元;如买方不能按约定时间交款,每逾期一个月,则在800元/平方米的基础上,增加20元。合同签订后,杨景贤应将此合同交其合作方恒基公司认可同意。2004年6月2日,恒基公司在该买卖合同的尾部盖章,确认该合同标的物产权属杨景贤所有。2004年6月和8月,被告恒基公司取得了恒基广场各栋的商品房预售许可证。2004年10月19日,恒基公司出具证明:兹有吴克平购买恒基广场二层商场约8300平方米,已向该公司申请合同备案,情况属实,该公司同意其按该买卖合同的条款继续执行,并同意其按合同第六条约定的付款方式将进度款直接付给施工队,以确保该工程进度。至2005年1月,吴克平付款计325万元,其中150万元付给施工队。
  2006年10月11日,原告吴克平向梅州市中级人民法院起诉,请求判令杨景贤和恒基公司向原告交付恒基广场二层房屋并办理房地产权证,判令杨景贤向原告支付逾期交房和逾期办证的违约金332万元。2006年10月15日,恒基公司向梅县人民法院起诉,请求解除与杨景贤签订的上述合作合同。2006年11月17日,梅县人民法院作出民事调解书,确认双方协议解除上述合作合同。
  【审判】
  广东省梅州市中级人民法院经审理认为:根据合作合同的约定,被告杨景贤有权对恒基广场二楼的产权进行处置。被告杨景贤与原告签订买卖合同时房屋尚未建成,亦未取得商品房预售许可证,但在随后的2004年6、8月取得了预售许可证,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定,可认定该买卖合同为有效合同。该合同约定了生效的附加条件:被告杨景贤应将合同交给合作方恒基公司认可同意。原告已提交证据证明恒基公司已对上述买卖合同作了确认和备案,合同约定的生效条件已成就,则合同已生效。被告恒基公司认为被告杨景贤无权卖房,买卖合同未经恒基公司同意,买卖合同无效的抗辩理由不充分,不予采纳。原告已依约付款,则其有权按合同约定要求被告杨景贤在2005年2月30日前将房屋交付使用并办好房地产权证。被告杨景贤至今未交付房屋和办证,其应承担的违约责任除了交付房屋和办证外,还应支付相应的违约金。合同约定的违约金过高,根据最高人民法院司法解释的规定,可按当地房屋租金予以调整。
  恒基公司作为合作合同的当事人,为合作项目的买方办理预售许可证、房地产权证等是其合同义务,本案原告请求办证的主张,非恒基公司的协助,作为买卖合同当事人的被告杨景贤无法独自完成,而由于合作合同已被解除,恒基广场已由被告恒基公司管理,原告请求交付房屋的主张亦须被告恒基公司的协助才能完成。根据合同法第九十二条的规定,合同解除后,合同当事人仍应履行协助对方处理合同解除后的善后事宜等法定的后合同义务。就本案而言,合作合同解除后,被告恒基公司仍应遵循诚实信用原则,协助被告杨景贤完成合作合同解除后的善后事宜,包括协助被告杨景贤向原告交付房屋和办理产权证。民法通则第五条规定:合法的民事权益受法律保护。被告恒基公司未协助被告杨景贤向原告交付房屋和办理产权证,造成原告取得房屋及其产权证的合同权益无法实现,侵害了原告的合法权益,应承担排除妨碍,协助交付房屋和办理产权证的法定责任。
  综上,根据民法通则第五条、合同法第九十二条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条、第16条、第17条的规定,判决:一、被告杨景贤应在本判决生效之日起30日内将恒基广场二层商场约8300平方米交付给原告吴克平;二、被告杨景贤应在本判决生效之日起30日内为原告吴克平办妥恒基广场二层商场约8300平方米的房地产权证;三、被告杨景贤应在本判决生效之日起30日内向原告吴克平支付违约金,违约金从2005年3月起至房屋交付之日每月按8300平方米×8.4元/每平方米×130%的标准计算,此款在双方商品房买卖合同继续履行后原告吴克平应付的余款中抵减,抵减后原告未付清的购房款应在被告交付房屋和房地产权证之日起10日内付清;四、被告杨景贤应在本判决生效之日起30日内向原告吴克平履行完毕除上述判项以外的双方商品房买卖合同约定的其他义务;五、被告恒基公司应在本判决生效之日起30日内协助被告杨景贤将恒基广场二层商场约8300平方米交付给原告吴克平;六、被告恒基公司应在本判决生效之日起30日内协助被告杨景贤为原告吴克平办妥恒基广场二层商场约8300平方米的房地产权证。
  宣判后,被告恒基公司不服一审判决,提起上诉。广东省高级人民法院经审理,判决驳回上诉,维持原判。


(来自:中国司法案例网)