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当事人一方违约,另一方亦因违反合同的附随义务而具有过错的,应当由双方共同承担由此产生的风险和造成的损失——江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司诉南京佳客至科技实业有限公司房屋租赁合同纠纷案

发布日期:2020-03-27 20:55:33


        本案要旨:当事人不仅应当适当履行自己的合同债务,而且基于诚实信用原则的要求,在必要的限度内,应协助相对人履行债务。根据合同正义原则的要求,应当合理配置合同的附随义务。在当事人一方存在违约行为,另一方亦因违反合同的附随义务而具有过错的情况下,由此产生的风险和造成的损失,应当由双方共同承担。

江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司与南京佳客至科技实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

南京市中级人民法院

民事判决书

2016)苏01民终8733号

上诉人(原审被告):南京佳客至科技实业有限公司,住所地南京市溧水区东屏镇东湖路53号。

法定代表人:邵来洪,该公司经理。

委托诉讼代理人:彭军,江苏宗域律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司,住所地南京市溧水区珍珠南路4号。

法定代表人:常丰,该公司董事长。

委托诉讼代理人:杨吴煜,江苏智临律师事务所律师。

上诉人南京佳客至科技实业有限公司(以下简称佳客至公司)因与被上诉人江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司(以下简称民丰银行)房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市溧水区人民法院(2015)苏0117民初967号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

上诉人佳客至公司上诉请求:请求二审撤销一审判决第二项,依法改判,本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下:1.上诉人已向被上诉人交付租赁物。上诉人与被上诉人签订租赁合同之前,就对被上诉人需要承租房屋的使用面积进行了确认和实地丈量,被上诉人于2014年2月向上诉人递交了装修方案和装修图纸。双方确认后才于2014年3月20日签订了《房屋租赁合同》。鉴于被上诉人是银行,装修分割有特殊要求,以及交付房屋的特殊性,合同签订后上诉人与被上诉人以及金屏世纪华联食品加盟店在现场进行了租赁物交付,由被上诉人对承租场地进行分割,被上诉人进行分割时提前七至十天通知金屏世纪华联食品加盟店,该店移走超市货物,分割成两个独立的租赁房屋后,该店将被上诉人处的钥匙交给被上诉人。根据证人证言及我方提供的其他证据及租赁房屋常理,上诉人已交付房屋;2.合同约定交付房屋后,被上诉人支付26万元租金,从情理和常理角度来看,被上诉人支付租金的行为恰恰证明了上诉人已向被上诉人交付了租赁物。综上,请求二审支持上诉人的上诉请求。

被上诉人民丰银行辩称,请求驳回上诉,维持原判。理由为:1.上诉人的上诉理由不能成立。租赁合同的出租方负有将出租物移交给承租人使用的义务,一审起诉时上诉人未将租赁物移交给被上诉人,且第三人金屏世纪华联食品加盟店在上诉人承租后始终占有涉案房屋至今,并把控着进出房屋的唯一大门钥匙,只有其腾空被上诉人承租的房屋并将钥匙交付给被上诉人,被上诉人才有可能进屋装修,否则第三人作为食品店的货物比较杂乱,品种数量众多,如果不进行清理,将影响被上诉人进行具体施工以及可能引起其他货物损毁、遗失等问题。上诉人没有证据证明其已将钥匙交付给被上诉人,故上诉人主张其已现场进行了移交的说法不能成立;2.上诉人第二项上诉理由的前提条件是错误的,租赁合同第5条付款方式及付款时间第一项约定了上诉人应在付款前三日内向被上诉人提交租金发票,被上诉人自收到上诉人租金发票后三个工作日内以转帐支票方式支付租金。上诉人在2014年3月28日提交发票,被上诉人于2014年4月2日支付租金,被上诉人是依据合同约定履行了付款义务,上诉人以被上诉人已支付租金的行为推断其已经交付了房屋,是无视合同该条款的约定。如被上诉人在其未交付房屋前拒付租金,将违反该条款的付款义务,将构成违约。因此,上诉人第二项上诉理由的论点违反诚信原则;3.合同第7条中上诉人承诺在出租房屋前办妥有关抵押债务,而一审查明的事实是在合同签订前的2013年12月20日及12月31日存在房屋抵押和被保全的事实,说明上诉人的承诺是不可信的。故其无根据的上诉理由不可采信。

民丰银行向一审法院起诉请求:请求判令解除民丰银行、佳客至公司签订的房屋租赁合同;佳客至公司退还民丰银行已支付的房屋租赁费260000元,赔偿民丰银行损失40155.56元;并向民丰银行支付违约金130000元。

一审认定事实:2014年3月20日,民丰银行与佳客至公司签订房屋租赁合同,佳客至公司将其所有的坐落于溧水区东屏镇东湖路53号1幢(房产证号为宁房权证溧换字第××号)一楼面积约476平方米、二楼面积约576平方米的房屋租赁给民丰银行使用,合同约定租赁期限自2014年4月1日至2024年4月1日,前三年每年租金26万元,后七年租金以26万元为基数,每年递增5%,佳客至公司于合同生效后7日内向民丰银行交付房屋,在佳客至公司将房屋交付给民丰银行使用后,民丰银行向佳客至公司交付租金26万元。合同签订后,民丰银行于2014年4月2日向佳客至公司支付了第一年租金260000元。此后,民丰银行一直未使用租赁房屋。佳客至公司于2015年7月1日发函给民丰银行解除房屋租赁合同。

另查明,2010年10月1日,佳客至公司将涉案房屋一楼以及二楼面积192平方米场地租赁给金屏世纪华联食品加盟店开设超市。2014年3月3日,佳客至公司将涉案房屋租赁给民丰银行的场地面积以外的部分继续租赁给金屏世纪华联食品加盟店使用。民丰银行、佳客至公司签订租赁合同后,由于民丰银行一直未使用租赁房屋,金屏世纪华联食品加盟店占有和使用民丰银行租赁的部分场地至今。涉案房屋于2013年12月20日被设定抵押,于2013年12月31日被一审法院裁定查封。

佳客至公司为证实其主张的租赁房屋已经交付给民丰银行使用的事实,提供出庭证人金某,4的证言予以证实,该证人证言的主要内容为:其是金屏世纪华联食品加盟店的经营者,从2007年起,其一直租赁佳客至公司的房屋经营超市。2014年,佳客至公司的部分房屋租赁给民丰银行,另一部分房屋继续租赁给自己经营超市。由于佳客至公司用于出租的房屋属一个整体,没有进行分隔,其和民丰银行单位经理杨俊、佳客至公司公司负责人邵来洪经过口头商谈,约定由民丰银行对双方的租赁场地进行分隔,其要求民丰银行在装修前七至十天通知自己,方便其将堆放在民丰银行租赁场地上的货物移走。后来民丰银行一直没有来装修,其也没有把进出租赁房屋大门的钥匙交给民丰银行,其将超市的货物一直堆放在民丰银行租赁的那部分场地至今。佳客至公司没有明确交代自己何时把钥匙交给民丰银行,民丰银行将墙隔好后,其自然会把钥匙交给银行。对上述证人证言的证明效力,一审法院结合民丰银行、佳客至公司的陈述以及证人的身份进行综合分析,认为该证人证言基本上反映了民丰银行、佳客至公司关于房屋交付问题进行洽谈的实际情况,对其真实性予以认可。但该证人证言能否证明佳客至公司方主张的租赁房屋已经交付的事实,将在下文判决理由中结合事实和法律进行分析判断。

一审法院认为,关于解除民丰银行、佳客至公司签订的房屋租赁合同,双方均无异议,一审法院予以照准。根据合同法规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。双方当事人均有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,民丰银行、佳客至公司签订房屋租赁合同后,民丰银行按照约定履行了支付第一年租金的合同义务,而佳客至公司是否已将租赁房屋交付给民丰银行使用,双方当事人对此产生较大争议,由此引发另一个争议焦点:在履行合同过程中,哪一方存在违约行为和过错,佳客至公司是否应当退还民丰银行租金并赔偿损失。

关于佳客至公司是否已将租赁房屋交付给民丰银行使用的问题。交付是指标的物占有的转移。根据合同法规定,租赁合同的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。所谓按照约定交付租赁物,是指按照约定的租赁物的名称、数量、质量、交付时间、地点以及交付方式等向出租人交付租赁物。本案中,关于租赁物交付时间,民丰银行、佳客至公司在房屋租赁合同中约定:“甲方(佳客至公司)在本合同生效后7日内向乙方(民丰银行)交付房屋”,对于交付方式,双方当事人没有明确约定。根据证人金某,4的证言,佳客至公司租赁给民丰银行的房屋原来一直由金某,4租赁使用,民丰银行租赁佳客至公司房屋后,因佳客至公司用于出租的房屋属一个整体,金某,4租赁佳客至公司房屋在先,那么佳客至公司向民丰银行交付租赁房屋必然需要金某,4的协助与配合(包括对租赁场地进行分隔、交付进出大门的钥匙等事宜)。民丰银行交付佳客至公司第一年租金后,关于分隔租赁场地、交付钥匙的时间、方式等事宜,民丰银行、佳客至公司单位有关负责人员及金某,4只进行过口头商谈,未有书面明确约定。后来民丰银行一直没有进场装修,金某,4也没有将租赁房屋的钥匙交付给民丰银行,并且民丰银行租赁的部分场地一直被金某,4占有使用至今。所以事实上,佳客至公司未将租赁房屋交付民丰银行使用。

关于在履行合同过程中,哪一方存在违约行为和过错,佳客至公司是否应当退还民丰银行租金并赔偿损失的问题。根据合同法规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则,根据合同的目的、性质和交易习惯履行通知、协助等义务。1、作为出租方的佳客至公司的责任。本案中,在民丰银行履行交付租金的合同义务之后,佳客至公司未将租赁房屋交付民丰银行使用,对民丰银行造成的损失,佳客至公司是否应当承担全部违约责任,应当根据双方在行使权利、履行义务过程中是否遵守诚实信用的原则,以积极履约的善意促成合同目的的实现进行分析判断。作为出租人的佳客至公司应当如何履行交付义务?民丰银行、佳客至公司签订的是租赁合同,租赁物为房屋属于不动产,根据交易习惯,不动产的转移占有即交付房屋钥匙,本案的特殊性在于,进出租赁物的钥匙一直由案外人金某,4掌握,但这并不意味着交付租赁物的义务当然地转移给了金某,4,在民丰银行、佳客至公司和金某,4经过协商的情况下,金某,4仅仅是履行协助佳客至公司向民丰银行交付租赁物的义务。关于租赁物的交付时间和交付方式,民丰银行、佳客至公司和金某,4经过口头商谈,约定由民丰银行对租赁场地进行分隔,但此后民丰银行、佳客至公司双方未就交付事宜再行磋商,进一步明确交付时间和交付方式,就像金某,4陈述的“佳客至公司没有明确交代自己何时把钥匙交给民丰银行,民丰银行将墙隔好后,其自然会把钥匙交给银行”。作为不负有合同义务的金某,4,其并不负有催促民丰银行进场装修、接收租赁物的义务。佳客至公司在接收民丰银行租金之后,没有积极履行交付租赁物的义务,而是将交付的责任推诿给金某,4,在双方经过初步商谈,尚未就交付事宜形成明确意见后,一直不管不问,一味地放任租赁物持续地被第三人金某,4占有使用至今。因此,佳客至公司在履行合同过程中,违背了诚实信用的原则,没有及时将租赁物交付民丰银行使用,应当承担违约责任。2、作为承租方的民丰银行的责任。民丰银行及时履行了交付租金的合同义务,而佳客至公司未将租赁房屋交付民丰银行使用,是否佳客至公司应当承担全部违约责任?根据证人金某,4的证言,民丰银行应当在进场装修前七至十天通知证人,方便证人将堆放在民丰银行租赁场地上的货物移走,但后来民丰银行一直没有进场装修。民丰银行在交付租金后,享有要求佳客至公司按照合同约定交付租赁物的权利,而在民丰银行、佳客至公司及金某,4经过口头协商,已经形成初步意见后,民丰银行没有及时行使自己的权利,如果民丰银行能够适时进场装修并接收租赁房屋,其可以尽早取得对租赁物的占有使用,即使案外人金某,4不予配合,其也完全可以向佳客至公司主张权利。民丰银行怠于行使自己的权利,导致合同目的无法实现,对其自身造成的损失,民丰银行应当承担相应的过错责任。综上,对于租赁物未能够交付民丰银行使用,民丰银行、佳客至公司均应承担一定的过错责任,且过错程度相当。一审法院确定佳客至公司退还所收取民丰银行租金的50%。民丰银行、佳客至公司各自其余损失由各自自行承担。

另外,关于佳客至公司租赁给民丰银行的房屋在双方当事人签订房屋租赁合同之前就存在被设定抵押和司法查封情形的问题,一审法院认为,不论佳客至公司在签订合同时是否将上述情形告知民丰银行,该情形的存在也并不影响租赁房屋的交付,且民丰银行也未举证证明其曾因上述情形的存在而向佳客至公司提出拒绝接受租赁房屋的事实。因此,对民丰银行提出的因上述情形的存在导致无法实现合同目的主张,一审法院不予采纳。

为此,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条之规定,一审法院判决:一、解除原告江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司与被告南京佳客至科技实业有限公司签订的房屋租赁合同;二、被告南京佳客至科技实业有限公司限于本判决生效后十日内退还原告江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司租金人民币13万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费30822元,由原告负担15411元,由被告负担15411元。

二审期间,双方均未提交新证据,对一审查明的事实,本院予以确认。

二审期间,本案的争议焦点为上诉人是否已向被上诉人交付涉案房屋。

本院认为,上诉人与被上诉人在租赁合同中并未明确约定交付方式,租赁合同签订后,被上诉人并未实际进场装修,涉案房屋至今仍由案外人金屏世纪华联食品加盟店占有使用,钥匙亦在案外人经营者金某,4手中,上诉人提供的证据不足以证明其已履行完毕出租人的交付义务,其认为被上诉人缴纳租金能够证明其已完成交付义务的主张缺乏约定及法定的依据,本院不予采信。上诉人在收取被上诉人的租金后,没有积极履行交付租赁物的义务,而是将交付的责任推诿给案外人金屏世纪华联食品加盟店的经营者金某,4,在双方协商无果的情况下,亦放任租赁物持续被案外人占有使用,违背了诚实信用的原则,考虑到被上诉人亦有相应过错,原审认定双方租赁合同解除,且上诉人退还已收租金的一半并无不当。

综上,综上所述,上诉人佳客至公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2900元,由上诉人南京佳客至科技实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

  

  

  

审判长  李飞鸽

审判员  许云苏

审判员  马帅

二〇一七年一月二十二日

书记员  汪海燕