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违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内占有使用费——扬州富尔亿塑胶有限公司与扬州心致宾馆用品有限公司房屋租赁合同纠纷案

发布日期:2020-03-27 20:50:25

        本案要旨:我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价,但合同中关于处分违法建筑占有利益的约定,特别是对免租期限的合意,系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分,在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照适用。以违法建筑为标的物订立租赁合同,出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益,善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务,因此合同无效后,对于出租人请求给付免租期内占有使用费的主张,法院不应予以支持。

扬州心致宾馆用品有限公司与扬州富尔亿塑胶有限公司、扬州耘博酒店用品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

扬州市中级人民法院

民事判决书

2016)苏10民终2821号

上诉人(原审被告):扬州富尔亿塑胶有限公司,住所地在扬州市广陵区杭集工业园熙园路1号。

法定代表人:薛枫鸣,董事长。

委托代理人:吴伟、陆克文,江苏朱玉明律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):扬州心致宾馆用品有限公司,住所地在扬州市广陵区杭集镇曙光路西侧永春综合楼-10号。

法定代表人:曹旭,董事长。

委托代理人:韩利民,江苏楚汇律师事务所律师。

原审被告:扬州耘博酒店用品有限公司。住所地在扬州市广陵区杭集工业园兴隆路19号。

法定代表人:曹庭,董事长。

上诉人扬州富尔亿塑胶有限公司(以下简称富尔亿公司)因与被上诉人扬州心致宾馆用品有限公司(以下简称心致宾馆)、原审被告扬州耘博酒店用品有限公司(以下简称耘博公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服扬州市广陵区人民法院(2015)扬广民初字第02379号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月25日受理后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

富尔亿公司上诉请求:撤销原判,依法改判。事实和理由:一、原审法院事实认定不清。1、讼争租赁合同无效,无需解除。讼争房屋未取得建设工程规划许可证,该部分事实富尔亿公司已经告知心致宾馆,故讼争合同为无效合同。2、富尔亿公司未收到心致宾馆缴纳的电费,无法返还给心致宾馆。二、原审法院适用法律错误。1、讼争房屋未取得建设工程规划许可证,讼争租赁合同无效,心致宾馆应当按照约定的租金标准向富尔亿公司支付房屋占有期间的使用费,约定的免租期不应适用。2、合同中约定的3个月免租期适用条件是心致宾馆租满房屋10年,但在交付房屋后因心致宾馆的实际控制人涉嫌犯罪被公安机关逮捕,导致心致宾馆无法正常使用房屋也未再支付租金,富尔亿公司为避免损失进一步扩大,将讼争房屋出租给其他公司,故本案不符合合同约定的3个月免租期适用条件,心致宾馆应当按照实际使用租赁房屋期限支付占有使用费,即从2014年10月1日至2015年2月10日按合同约定的租金标准支付。

心致宾馆辩称,原审法院认定事实清楚,适用法律正确。1、富尔亿公司与答辩人双方签订房屋租赁合同真实,在合同租赁期内,富尔亿公司与他人签订租赁合同,明显违约。富尔亿公司在一审期间并未提出没有规划手续,上诉期间才提出租赁合同效力的问题,显然是故意拖延时间。富尔亿公司明知无房屋产权证及规划手续,仍然与心致宾馆以及耘博公司签订租赁合同,显然违背了诚实信用的原则,有完全过错。如最终认定租赁合同无效,那么造成的损失包含免租期占有使用费应当由富尔亿公司承担。2、双方合同中的免租期是因为房屋交付时并没有通电,房屋无法正常使用,因此在免租期间房屋本来的使用价值低,对富尔亿公司而言本来就损失小。3个月的免租期也不是房屋租满10年才能享受的条件。3、双方合同约定的免租期不交房租,如果因为富尔亿公司的过错导致合同无效,而由心致宾馆来承担原本不应承担的免租期租金,使得富尔亿公司从自己过错行为中获益且也超出了心致宾馆的预期,违背了公平公正诚实信用原则。4、心致宾馆将15000元汇入富尔亿公司的电费账户,且供电公司出具的证明材料也可证实,故扣除心致宾馆实际使用的电费后,富尔亿公司应该予以返还。综上,原审判决结果正确,请求驳回富尔亿公司的上诉请求。

耘博公司未到庭参加诉讼,亦未发表意见。

心致宾馆向原审法院起诉请求:1、解除双方合同关系;2、富尔亿公司立即返还租金270000元、电费15000元及至实际返还之日的利息损失;3、支付违约金270000元;4、耘博公司承担连带责任;5、诉讼费用由富尔亿公司负担。

原审法院认定事实:2014年6月12日,原告心致宾馆和被告富尔亿公司签订房屋租赁合同,约定被告将其座落于扬州市广陵区杭集工业园熙园路1号整体房屋1-6层(建筑面积约6000平方米)全部租赁给原告使用,租赁期限为十年,从2015年1月1日起至2025年12月31日止,被告于2014年10月1日将房屋交付给原告使用,2014年10月1日至2014年12月31日为免租期。本协议签订之三日内,原告向被告缴纳保证金20000元,前五年每年租金500000元,后五年每年租金600000元,先交后用,在每年元月20日前交纳本年租金。租赁期间原告使用的水电电视电话网络等一切费用由原告承担并如期缴纳。合同违约责任条款中约定任何一方违反本合同任何一款,均应向对方承担违约责任,违约方向守约方赔偿200000元或冲抵保证金,不足部分另行补足。但本合同另有约定的除外。原告逾期缴纳租金或其他应缴费用,则原告应按欠费部分日万分之五向被告支付违约金至实际偿还完毕之日,若因此给被告造成损失的,原告还应予以赔偿。租赁房屋交付后被告不能保证原告使用的,或被告违反合同约定致使原告无法正常开展经营的,被告应当赔偿原告全部的装修投入和产生的实际损失。合同解除和终止条款中约定原告逾期缴纳租金或其他应缴费用或款项超过两个月的,被告有权解除本合同。双方并对其他事项作了约定。合同签订后,原告负责人袁峰于2014年6月16日向被告法定代表人薛枫鸣帐户支付保证金20000元,于2014年11月20日向薛枫鸣帐户支付租金300000元,于2014年11月7日以被告公司名义向扬州供电公司支付电费15000元,2014年12月产生电费1074.67元、2015年1月产生电费1188.36元、2015年2月产生电费987.78元。期间原告实际租赁使用房屋至2015年2月初。

原审法院另查明:被告富尔亿公司与被告耘博公司于2015年2月10日签订房屋租赁合同,约定被告富尔亿公司将其座落于扬州市广陵区杭集工业园熙园路1号整体房屋1-6层(建筑面积约5700平方米)全部租赁给被告耘博公司使用,租赁期限为十年,从2015年5月1日起至2025年4月30日止,被告富尔亿公司于2015年2月10日前将房屋交付给被告耘博公司使用,2015年2月10日至2015年4月30日为免租期。本协议签订之当日内,被告耘博公司向被告富尔亿公司缴纳定金20000元,此定金在2015年5月1日租金中扣除,前五年每年租金476000元,后五年每年租金546000元,先交后用,在每年5月10日前交纳本年租金,双方并对其他事项作了约定。同日双方还签订有补充协议,其中第四条载明被告富尔亿与原告间签订的合同已解除,若因此产生任何问题,与被告耘博公司无关。目前被告耘博公司租赁使用了上述房屋。

原审审理中,被告富尔亿公司对原告缴纳保证金20000元、租金300000元及与被告耘博公司签订租赁合同不持异议,但认为返还的租金应当扣除从2014年10月至2015年2月间实际使用房屋的租金,原告则主张扣除从2015年1月1日至2015年2月10日间的租金50000元。

原审法院认为,原告心致宾馆与被告富尔亿公司于2014年6月12日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,依法予以认定,双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同履行期间,原告向被告富尔亿公司支付保证金20000元、租金300000元事实清楚,被告富尔亿公司并不持异议,依法予以认定。另被告富尔亿公司对其与被告耘博公司就讼争房屋于2015年2月10日签订租赁合同亦不持异议,且被告耘博公司实际租赁使用讼争房屋,对此事实予以认定。根据原告与被告富尔亿公司的合同约定,租赁期限从2015年1月1日起至2025年12月31日止,2014年10月1日至2014年12月31日为免租期,租金先交后用,原告应于2015年元月20日前交纳本年全部租金500000元,同时合同约定如原告逾期缴纳租金或其他应缴费用或款项超过两个月的,被告富尔亿公司有权解除合同。合同履行中,原告仅交纳了保证金和第一年度租金300000元,不符合合同约定,已经构成违约,如果原告逾期超过两个月(即2015年3月20日前)不能交纳全部租金,被告富尔亿公司则有权解除租赁合同,但被告富尔亿公司于2015年2月10日即与被告耘博公司签订讼争房屋租赁合同,显然此时被告富尔亿公司尚不具备解除合同的条件,由于被告富尔亿公司另行签订租赁合同的行为导致其与原告间的租赁合同无法继续履行,合同目的不能实现,被告富尔亿公司亦应承担违约责任。原告现主张解除其与被告富尔亿公司间的租赁合同关系并无不当,依法予以支持。由于合同无法继续履行,被告富尔亿公司应当返还原告交纳的相关费用,审理中原告主张扣除2015年1月1日至2015年2月10日间的租金50000元并无不当,依法予以支持,故被告富尔亿公司应当返还原告保证金20000元、租金250000元,同时承担上述款项的利息损失,可从其向原审法院主张权利之日起按银行同期贷款基准利率予以计算。原告要求被告富尔亿公司返还电费11749.19元(15000元-3250.81元)并无不当,依法予以支持。关于原告要求被告富尔亿公司支付违约金的诉讼请求,根据双方合同对违约责任的约定,任何一方违反本合同任何一款,均应向对方承担违约责任,合同履行中原、被告均存在违约行为,但原告可根据合同约定就赔偿损失主张自己的权利,本案中原告未就实际损失进行举证,原告可另行主张权利。审理中原告要求被告耘博公司承担连带责任的诉讼请求无合法依据,故不予支持。被告耘博公司经本院传票传唤无正当理由未到庭,视为其放弃举证质证的权利,依法可缺席判决。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决:一、解除原告扬州心致宾馆用品有限公司与被告扬州富尔亿塑胶有限公司间于2014年6月12日签订的房屋租赁合同;二、被告扬州富尔亿塑胶有限公司于本判决生效后十日内返还原告扬州心致宾馆用品有限公司保证金20000元、租金250000元,合计270000元,并按银行同期贷款基准利率承担该款从2015年7月24日起至本判决确定之日止的利息;三、被告扬州富尔亿塑胶有限公司于本判决生效后十日内返还原告扬州心致宾馆用品有限公司电费11749.19元;四、驳回原告扬州心致宾馆用品有限公司要求被告扬州耘博酒店用品有限公司承担连带责任等其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元,保全费3520元,合计12170元,由被告富尔亿公司负担8494元,原告负担3676元(原告已预交,被告富尔亿公司应负担之款于本判决生效后十日内直接给付原告)。

经审理查明,原审认定的事实无出入,本院予以确认。

二审期间,双方均未提供新的证据。本院依富尔亿公司的申请向扬州市规划局调查讼争房屋是否取得建设工程规划许可证,扬州市规划局向本院书面回复称讼争房屋未在该局办理过建设工程规划许可证。本院组织当事人进行了质证,并对该节事实认定如下:讼争房屋至今未办理建设工程规划许可证。

本案的二审争议焦点是:1、讼争租赁合同的效力应当如何认定。2、若认定讼争合同无效,则富尔亿公司应返还的租金和电费数额当如何认定。

关于争议焦点一,本院认为,讼争房屋租赁合同应为无效合同。根据本院依法向扬州市规划局调查的回复内容可知,讼争建筑至今未办理建设工程规划许可证,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定,讼争租赁合同应为无效合同。

关于争议焦点二,本院认为,首先,因讼争租赁合同无效,故心致宾馆关于解除讼争合同的诉求,并无法律依据,本院不予支持。其次,关于因合同无效导致的损失,心致公司二审期间表示不在本案中一并主张,其保留另行起诉的权利。最后,因讼争租赁合同无效,依照《中华人民共和国合同法》五十八条规定,因该合同取得的财产,应当予以返还,应返还部分为:

一、因富尔亿公司已将讼争房屋自行出租给耘博公司,心致宾馆自2015年2月10日起即不再控制、占有讼争房屋,亦无需于此后再行向富尔亿公司返还讼争房屋。

二、双方对心致宾馆已向富尔亿公司支付了保证金2万元、租金30万元的事实并无异议,主要争议在于心致宾馆是否应当就讼争合同约定的3个月免租期支付占有使用费,最终据此确定富尔亿公司应当向心致宾馆返还的款项。本院认为,讼争合同虽为无效合同,但富尔亿公司关于心致宾馆亦应当支付免租期内占有使用费的主张不能成立,理由是:

1、因房屋未办理规划许可证,出租人虽不能取得该房屋的所有权,但其仍然享有占有该房屋的占有利益,故租赁合同被认定无效,承租人仍应当支付占有使用费是由于其替代出租人享有了该占有利益;然而,在租赁合同中约定免租期系出租人对该期间内占有利益的处分或放弃,该项约定属于双方当事人意思自治范畴,仍应当约束合同双方当事人,免租期的约定不应受到租赁合同效力的影响,故本案中富尔亿公司以讼争租赁合同无效为由要求心致宾馆支付免租期的占有使用费,并无依据,依法不予支持。

2、富尔亿公司主张3个月免租期的适用条件是租赁讼争房屋满十年,但纵观讼争租赁合同,并未见任何条款与富尔亿公司的该项主张相印证,且心致宾馆未能继续占有、使用讼争房屋,系因富尔亿公司自行将房屋出租给耘博公司使用所致,心致宾馆并无过错,故富尔亿的该项主张亦无事实和法律依据,依法不予支持。

综上,富尔亿公司主张心致宾馆还应向其支付2014年10月1日至12月31日的占有使用费于法无据。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款之规定,原审认定富尔亿公司应向心致宾馆返还的保证金和租金的数额并无不当之处,依法予以确认。

三、富尔亿主张其并未收取心致宾馆缴纳的电费15000元,故其不应当返还该款项,本院认为,该主张不能成立。因心致宾馆提供的证据足以证明其向供电公司预交电费15000元,且供电公司已将该款项记入了富尔亿公司的账户,在富尔亿公司于2015年2月10日将讼争房屋出租给耘博公司使用后,心致宾馆不应继续负担该房屋的电费支出,超出其所使用部分的预交电费应当由富尔亿公司向心致宾馆予以返还。原审对此项费用的数额认定得当,依法予以确认。

综上,鉴于二审期间本院依当事人申请调取了新的证据,导致原审认定的事实发生变化,适用的法律不当,依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、维持(2015)扬广民初字第2379号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分;

二、撤销(2015)扬广民初字第2379号民事判决第一项以及第四项;

三、驳回扬州心致宾馆用品有限公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费8650元,由富尔亿公司负担(已交)。

本判决为终审判决。

  

  

  

审判长  宦广堂

代理审判员  陈建志

代理审判员  郝佳佳

二〇一六年十二月二十九日

书记员  朱思佳