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承租人优先购买权被侵害的应以争议时房屋市场价格与实际售价差额确定赔偿额——上海远大学习广场教育科技有限公司诉上海泰润房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案

发布日期:2020-03-27 20:46:21

本案要旨:出租人侵害承租人优先购买权的,应当承担赔偿责任。承租人请求损害赔偿时,应以争议发生时系争房屋市场价格与房屋实际售价间的差额作为赔偿基准。

上海远大学习广场教育科技有限公司与上海泰润房地房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 

上海市杨浦区人民法院

 事 判 决 书

案号:(2009)杨民四(民)初字第3177号

原告上海远大学习广场教育科技有限公司。

法定代表人吴钧。

委托代理人邓亚平,上海市同建律师事务所律师。

委托代理人赵?,上海市同建律师事务所律师。

被告上海泰润房地产开发有限公司。

法定代表人谢克敏。

委托代理人徐家骥,上海市申建律师事务所律师。

第三人严琴伟。

委托代理人余畅池,上海乐言律师事务所律师。

委托代理人姜晓慧,上海乐言律师事务所律师。

原告上海远大学习广场教育科技有限公司(以下简称远大教育)诉被告上海泰润房地产开发有限公司(以下简称泰润房产)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,于2010年2月8日追加严琴伟为第三人参加诉讼,依法适用普通程序,组成合议庭公开开庭进行审理。原告远大教育之委托代理人邓亚平,被告泰润房产之委托代理人徐家骥,第三人严琴伟之委托代理人余畅池、姜晓慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告远大教育诉称:原、被告曾于2008年3月就国顺路XXX-XXX号店铺房屋(以下简称系争商铺)订立租赁合同,约定原告承租该处326.01平方米房屋,租赁期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同时,合同约定,在租赁期内,被告如需出售该房屋,应提前三个月通知原告,原告在同等条件下有优先购买权。租赁合同订立后,双方按约履行。2009年7月,被告告知原告,被告已将房屋出售给第三人,以后的房租由新的产权人(即第三人)收取。原告当即提出异议。2009年9月,原告从第三人处取得产权证复印件,明确获知房产已经转让。现原告认为被告侵害其优先购买权,故请求判令被告赔偿其出售给第三人的房价与审理中法院评估房价现值的差价及2009年7月至判决日止的租金损失。

被告泰润房产辩称:不同意原告诉讼请求。被告曾在出售前口头通知原告欲出售系争商铺和政本路XXX-XXX号商场(以下简称政本路商铺)事宜,但原告表示不愿意购买,被告才与第三人签订《备忘录》,将系争商铺和政本路商铺两处打包出售给第三人,因原告在2009年7月三方开协调会之前知道系争房屋出售情况后未提出异议,所以被告没有侵犯原告的优先购买权。关于房屋出售价格,虽然系争商铺买卖合同的单价定为人民币(以下币种均为人民币)15,800元、总价515万元,但按系争商铺与政本路商铺统算,合同单价为2万元。

第三人严琴伟述称,被告与第三人在2009年4月已经就房屋买卖进行协商,于2009年5月11日达成协议,即打包购买两处商铺,捆绑总价26,584,308元,2009年5月13日先就系争商铺签订买卖合同,为了避税、贷款方便才把总价写成515万元,而政本路商铺因资金问题约定于2009年底签订,且第三人也如约支付了部分款项,故第三人是将系争商铺和政本路商铺两处商铺打包购买,实际交易均价为2万元/平方米。2009年7月,三方开过协调会,明确房屋转让条件、价格,原告当场表示不购买,故原告已经放弃优先购买权,不存在损失。

经审理查明:上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号等房屋权利人登记为中国人民解放军南京军区空军军队干部住房发展中心上海办事处与被告,二者按份共有,被告享有65%,中国人民解放军南京军区空军军队干部住房发展中心上海办事处享有35%。上述产权登记册附记包含系争商铺。根据产权共有人之间约定的《分配明细表》,系争商铺属被告所有的65%部分。政本路商铺权利人为被告。

2008年3月,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》,约定被告将系争商铺326.01平方米出租给原告办公使用,租赁期限自2008年3月8日至2013年3月8日止;月租金为21,816元,租金3年内不变,第4年起双方可协商对租金进行调整,有关调整事宜由双方在补充条款中约定;支付租金方式为支票或转账,被告出具正规发票;保证金为21,816元;合同第八条第(四)项约定,在租赁期内,被告如需出售该房屋,应提前三个月通知原告,原告在同等条件下有优先购买权。

2009年5月11日,被告与第三人签订《备忘录》,内容主要为:“第三人以总价26,584,308元购买系争商铺及政本路商铺,由于第三人资金原因,先支付5,150,958元与被告签订《上海市商品房出售合同》,并支付120万元定金。另政本路XXX-XXX号商场在九个月内以每平方15,000元价格再与被告签订《上海市商品房出售合同》。若第三人在九个月内未与被告签订《上海市商品房出售合同》,则120万元定金没收。”2009年5月13日,被告与第三人就系争商铺签订《上海市商品房出售合同》,约定“合同单价15,800元,总价5,150,958元;在合同附件一“付款时间和付款方式”中仅约定,付款方式:一次性付款,不贷款;第三人于2009年5月13日与被告签约,并付首付款100万元。”2009年5月19日,第三人登记成为系争商铺产权人。

现原告认为被告未按租赁合同约定,提前三个月征询对系争商铺的买受意见,构成违约,故诉至本院。

审理中,1、为证明被告已履行口头通知的义务,被告提交被告工作人员陈奇书面证词,表示其曾在2009年3、4月间询问原告是否有意购买系争商铺,但原告工作人员答复不愿购买,故随后被告将系争商铺出售给第三人。2009年5月底向原告催收2009年6月1日至2009年8月30日租金时,原告工作人员要求开具第三人的个人发票,随后陈奇找中介开出了第三人抬头的租金发票交给原告工作人员,但二周后原告工作人员称财务不能做个人发票的帐。此后三方为发票事宜专门开了协调会。被告同时认为,协调会是三方为商讨发票的具体解决方法,也证明原告当时未对系争商铺提出优先购买权,认可系争商铺出售事实。对此,原告否认被告曾经口头通知系争商铺出售事宜,认为陈奇系被告公司员工,不能仅凭个人口述为依据;2009年7月的协调会是因为被告要求原告向第三人支付租金,至此被告才告知原告将系争商铺出售给第三人,原告事先并不知晓。第三人认为开协调会时向原告明确了商铺转让条件和价格,原告明确不买,故原告已经放弃优先购买权,不存在损失。

2、为证明《备忘录》履行情况,被告提交银行转账支付证明若干,认可第三人为购买两处商铺已支付约1280万元,同时表示因本案诉讼争议,故被告与第三人尚未就政本路商铺签订房屋买卖合同,政本路商铺1-3层商场产权仍属被告。

3、2009年12月14日,被告发函原告,表示与第三人商妥,如果原告以同等条件即总价2658万余元购买两处商铺,则第三人同意退出。原告回函表示被告未按合同约定提前三个月通知,本案系优先购买权被侵害之后的损害赔偿纠纷,为化解纠纷,应协商赔偿事宜。

诉讼中,1、中国人民解放军南京军区空军军队干部住房发展中心上海办事处向本院表示作为系争房屋共有人,放弃主张优先购买权。

2、经本院释明,原告表示其主张的损失指可得利益的损失,具体包括房屋差价、租赁合同剩余期的租金、租赁期满后的搬迁费用及另觅房屋的租金,但原告未提供证据证明上述损失内容。

3、为了解系争商铺价格情况,本院向上海中原物业顾问有限公司、上海鼎族房地产经纪有限公司征询2009年5月及2011年3月的价格,结论为2009年5月价格约为2.8-2.9万元/平方米,2011年3月价格约为3.4-3.5万元/平方米。2011年4月13日,本院与系争商铺和政本路商铺所在东方家园物业联系,物业工作人员表示东方家园沿街商铺由于地段因素,一直很难出售,系争商铺在2009年5月左右的市场价约为2.2万元/平方米,但要综合地段、人气因素的话很难卖掉。

以上事实,有原告提供的《上海市房屋租赁合同》、《上海市房地产登记簿、房屋状况及产权人信息》,被告提供的《上海市房地产权证》、《分配明细表》、《备忘录》、《上海市商品房出售合同》、银行支付系统专用凭证若干、陈奇的情况说明、原、被告之间来往函件,本院向上海中原物业顾问有限公司和上海鼎族房地产经纪有限公司的询价回复、本院向上海东方家园物业所作询问笔录及双方当事人的陈述等证据予以佐证,并经庭审质证,本院予以确认。

本院认为:民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。原、被告签订租赁合同是当事人真实意思的表示,内容不违背法律的禁止性规定,应认为合法、有效。庭审中,被告认为已履行通知义务,并在审理中再次告知原告交易条件,因原告未作表示,故认为原告放弃优先购买权,而原告对上述情况予以否认,因此,根据诚信原则,被告是否履行通知义务,进而是否侵犯原告优先购买权是双方存在的主要争议焦点,也是本案首先需要解决的问题。在庭审质证阶段,被告对原告主张的可得利益损失持有异议,故本案随之面临的焦点法律问题是如何界定原告的损失。现就上述两项争议焦点分析如下:

(一)对被告是否履行合同约定的通知义务,乃至是否违约侵犯原告优先购买权的问题。

租赁合同约定“在租赁期内,被告如需出售该房屋,应提前三个月通知原告,原告在同等条件下有优先购买权。”故考察被告是否侵犯原告优先购买权,关键在于“提前三个月通知”及“同等条件”两个衡量标准。

根据查明的事实,被告仅提供员工证明,在2009年3-4月间口头征询过原告意见,原告不予认可,且根据合同约定,被告应予出售前三个月通知,但被告有确切证据证明的询问均发生在系争商铺产权交易过户之后,故即使存在口头通知,被告仍违反了合同约定,对被告主张出售前履行了通知义务,本院不予采信。至于被告认为原告曾在系争商铺过户给第三人后,要求出具发票,以此主张原告接受房屋另行出售的事实,并放弃了优先购买权。对此,本院认为,首先,被告未对此节事实提供证据证明,之后三方对于2009年7月协调会的内容也说法不一,不能得出被告主张的结论;其次,即使原告曾准备接受第三人的租金发票,也只能认为原告在该时段得知被告与第三人另行出售系争商铺的事实,不能等同于被告出售前尽到通知义务,及出售后原告放弃主张优先购买权,且事实上,原告也在知晓房屋出售的事实后即提出了要求损失赔偿的诉讼,并未放弃主张。

关于被告诉讼中同意给予原告再次购买的机会,是否可免除被告责任的问题,涉及对“优先购买权”中“同等条件”的理解。

审理中,被告提出原告可以按照2万元/平方米的均价购买系争商铺和政本路商铺,总价为2658.4308万元,对合同定价和首付款条件也提出要求。原告则表示只愿意按照系争商铺合同价1.58万元/平方米的条件购买。双方就购买条件未能达成一致。鉴于被告与第三人就政本路商铺并未签订房屋买卖合同,房屋也未交付使用及登记过户;再者,系争商铺和政本路商铺虽属同一东方家园小区,但两处商铺的地理位置、经营内容上没有关联性,不能认为必须整体出售;故被告认为给予原告“同等条件”再次购买的机会,本院难以采信。

按照前述观点,被告未按合同约定,在出售前三个月就出售价格向原告履行通知征询义务,侵害了原告在同等条件下享有的优先购买权。

(二)确认被告侵犯原告优先购买权后应以何种标准衡量原告的损失。

确定损失标准,首先要确定承租人优先购买权的性质。根据法律规定的原意,优先购买权的设立,追求的主要是生存和安全价值,是对一种基本社会秩序的维护,而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言,该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障,但并不意味着购买条件上的优惠。根据相关规定,当承租人优先购买权受到侵害、要求作为出租人承担相应的赔偿责任时,要提供相应的证据,以证明存在实际损害的要件事实。

因被告未曾在出售前以同等条件征询原告,故原告丧失了交易机会,因此,从理性的商事交易目的分析,原告诉讼主张房屋差价作为损失,可以支持,但应对确定房屋差价的计算依据作出认定。综合原、被告意见,价格标准存在系争商铺合同价1.58万元/平方米、被告与第三人确认的买卖真实价2万元/平方米、物业经理陈述的2.2万元/平方米、询价结果2009年5月2.8-2.9万元/平方米和2011年3月3.4-3.5万元/平方米。上述价格中,根据系争商铺的交易时间、地理位置等市场因素,以及物业反映的情况和询价结果,合同价明显不能反映真实交易价格,不应作为交易条件考虑。根据庭审查明,系争商铺出售于2009年5月中旬,原告确认于2009年7月初知晓出售,时间间隔短、市场价格变化不大,而在2009年7月时,第三人付出的房款已远超过系争商铺房价,故政本路商铺虽未签订买卖合同和办理过户,但被告与第三人陈述的因两处出售,故售价低于市场价是可以采信的,应以2万元/平方米作为交易价格。至于原告购买系争商铺,作为房屋买卖市场中的买受人之一,其所得到的交易价格只可能是市场价,因为被告准备两处出售的原因而给予第三人较优惠价格,该特殊原因应以金钱折合加入价格中,否则必然造成对被告所有权的侵害。关于市场价的认定,应对房屋的价值有直观的认识,单对房屋价格作出认定不能等同于原告可买受的价格,地段、人气因素都是商铺买卖需考虑的问题,故作为直接管理系争小区的物业,其所反映的价格综合了系争商铺价值和可交易价格的情况。综上,原告的房屋差价损失应以争议时系争商铺可能交易发生的价格与被告真实售价的差额作为依据。

关于原告主张剩余租期的租金,从维护既有的房屋利用关系而言,“买卖不破租赁”,故租赁房屋的出售并不破坏房屋已有的租赁关系,对承租人而言,承租期限的维护是主要目的,是否取得租赁物的所有权并不包含在其预期之内。故原告要求赔偿剩余租期的租金损失之请求,本院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条之规定,判决如下:

一、被告上海泰润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海远大学习广场教育科技有限公司经济损失人民币652,020元;

二、原告上海远大学习广场教育科技有限公司其余诉讼请求,不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币12,281元,由原告上海远大学习广场教育科技有限公司负担人民币1961元,被告上海泰润房地产开发有限公司负担人民币10,320元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长  黄 伟

审 判 员  朱 萍

代理审判员  李 威

 

二〇一一年六月二十三日

书记员尉蔚