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公产房原承租人在承租期内死亡,其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员可以申请住房租赁过户——王淑姮诉张洁、第三人天津市宗教房产公司房屋租赁合同纠纷案

发布日期:2020-03-27 20:35:12

        本案要旨:公产房承租人在承租期内死亡,其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员,可以申请住房租赁过户。住房租赁过户按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序,并征得家庭成员同意后方可办理;对于申请住房租赁过户达不成协议的,法院可以根据案件具体情况确定某一家庭成员享有承租权,但需给其他家庭成员适当的经济补偿。夫妻双方对公产承租权权属难以确认的,由主张权利的一方负举证责任。当事人举不出有力证据,人民法院又无法查实的,可以参照《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第七条的规定,由夫妻双方共同享有承租权。

案号:(2012)一中民一终字第555号

 

        基本案情


  原告王淑姮诉称:我与丈夫张福禄共育有三个女儿,分别为大女儿张洁、二女儿张瑞、三女儿张爽。张福禄原承租河北区建国道45号平房一间,该房屋由我们夫妇二人及二女儿、三女儿四口人共同居住,而被告张洁自幼户籍就在其祖母家中,并与其祖母一起生活直至1990年结婚,所以被告与还迁房屋无任何关系。1997年河北区建国道45号平房拆迁,我们夫妇一起搬到南开区风湖里10-2-411号房屋与二女儿、三女儿共同居住,直到2000年3月还迁天津市河北区容彩公寓2-9-202号单元房一套,2000年6月我与丈夫搬入该房居住。2008年4月4日我丈夫张福禄去世,同年5月我去第三人处交房租时方得知被告瞒着我将容彩公寓2-9-202号独单房屋承租人变更到了其名下。被告的做法违反了相关法律规定,其擅自变更承租人的行为是无效的,故诉至法院,请求确认河北区增产道容彩公寓2号楼9门202号公产房屋由本人承租,被告及第三人协助办理承租手续。

  被告张洁辩称:原告所述与事实不符。我父亲张福禄原承租河北区建国道45号平房一间。1993年原告单位分配其鞍山西道风湖里独单元一套,原告遂带着我两个妹妹搬至新房,建国道45号平房只留我父亲一人居住。由于我父亲患有白内障,一个人生活有诸多不便和困难,为此我向单位领导提出申请,由上白班改为每日上夜班,自那时起我每天白天都来照顾我父亲,直至其死亡。1997年10月建国道45号平房拆迁,我父亲搬至原告处。2000年3月建国道45号拆迁的平房房屋,被易地安置了容彩公寓独单元一套,同年4月我父亲从原告处搬出,在外租房居住。2000年6月我将诉争房装修好后,我父亲搬入。尔后我仍然每日来照顾父亲。另外,由于在拆迁时,我父亲向拆迁部门提出申请,要求还迁后的房屋承租人写在我名下,所以诉争房屋的承租人在还迁时直接登记为我的名字,并由我交纳了8000元的调楼层费,且出资对诉争房进行了装修,购置了家电,交纳了八年之久的供热费、房租、水费、电费、燃气费、物业费、垃圾清运费、对讲门铃费等共计40000余元。2008年4月4日我父亲张福禄去世后,原告来过诉争房几次。2008年11月我开始居住诉争房至今。综上所述,诉争房屋的承租人变更在我名下已达八年之久,原告的请求已超过诉讼时效,且我一直与我父亲共同生活,由我承租使用诉争房是我父亲的意见,也是合理合法的。综上,故不同意原告的请求。

  原审经审理查明:坐落于河北区容彩公寓9-205-207号房屋系第三人经营管理的宗教房产。原告王淑姮与被告张洁系母女关系,原告与丈夫张福禄共育有三名子女,分别为长女张洁、次女张瑞、三女张爽。原告之夫张福禄原承租第三人经营管理的坐落于河北区建国道45号平房一间,1990年被告结婚,该房屋由原告夫妇及二女儿张瑞、三女儿张爽居住,上述四人的户籍亦在此房屋内。1993年年底原告单位分配其南开区鞍山西道凤湖里10号楼2门411—413号独单元房屋一套,分配后原告携女儿张爽、张瑞搬入此房居住。1995年11月10日原告户籍迁入鞍山西道凤湖里10号楼2门411—413号房屋内,2001年9月26日张爽户籍亦迁入该房。另查,原告之夫张福禄患有白内障,自原告母女三人搬走后,张福禄独自在河北区建国道45号平房内居住,其日常生活由被告张洁照顾。1997年10月张福禄承租的河北区建国道45号平房拆迁,同年10月16日张福禄以律师见证的形式与天津市河北区建设开发公司签订了《天津市房屋拆迁安置协议书》,该协议约定:为张福禄(乙方)易地安置在王串场(二十四段)定居独单元壹套,建筑面积不低于40平方米,临时过渡期限为18个月。同时协议还对临时过渡期的补助费、搬家补助费等相关事宜进行了约定。2000年3月15日张福禄向天津市欣雅达房地产发展有限公司提出申请,要求将还迁房屋的承租人变更为张洁。当日张洁亦向该公司交纳了调房集资款8000元。2000年3月24日天津市欣雅达房地产发展有限公司向第三人下达了房屋分配通知单,该分配通知单载明:“兹确定分配:张洁座落:王串场25段革新道住宅小区房屋:1间,间号:4门205-207,并于2000年5月1日起租。”房屋分配通知单下发当日,第三人天津市宗教房产公司即与被告张洁就坐落河北区革新道17号B号楼4门205-207号房屋(现为河北区容彩公寓9-205-207)签订了房屋租赁合同。嗣后被告对该房进行了装修,并交纳了房屋租金、供热费、水电费、物业费、垃圾清运费、对讲门铃费等相关费用。2000年6月张福禄搬入诉争房内居住,白天仍由被告对其进行照顾。2008年4月4日张福禄死亡,同年5月19日被告张洁将其户籍迁入诉争房屋。2008年11月被告搬入诉争房屋居住,目前原告亦搬入诉争房屋居住。此外,原告当庭虽对张福禄向拆迁部门提交的变更承租人申请的真实性提出了异议,但其拒绝进行笔迹鉴定。现原告以其系死者张福禄的合法妻子,张福禄生前承租的诉争房屋,理应由其继续承租为由起诉来院,要求依法确认其为坐落河北区增产道容彩公寓2号楼9门202号(河北区容彩公寓9-205-207)公产房屋的承租人,并要求被告及第三人协助办理相关手续。庭审中,被告表示,自1993年原告带着我两个妹妹搬到鞍山西道居住后,我父亲的日常生活一直是由我来照顾的,直至2008年4月4日其去世。2000年3月还迁时将诉争房屋的承租人登记在我名下是我父亲张福禄的意见,也是合理合法的,且诉争房屋承租人登记到我名下已多年,原告的诉讼已超过法定诉讼时效,故不同意原告的诉讼请求。第三人天津市宗教房产公司则表示,我们只是根据拆迁部门下达的房屋分配通知单来订立房屋租赁合同的,在此之前的事情我方不清楚,诉争房屋具体由谁承租我们服从法院判决。

  再审查明的事实与原审(2010)北民重字第1号民事判决查明的事实基本相同。

  裁判结果

  河北区人民法院于2010年6月9日作出(2010)北民重字第1号民事判决:驳回原告的诉讼请求。案件受理费4713元,由原告自行承担。河北区人民法院于2012年2月16日作出(2011)北民再字第1号民事判决:一、撤销本院(2010)北民重字第1号民事判决书;二、坐落于河北区容彩公寓9-205-207号房屋由张洁继续承租使用,王淑姮、张瑞、张爽不得对张洁行使承租权实施妨害;三、本判决生效后60日内,张洁给付王淑姮经济补偿款人民币18万元整;四、王淑姮其他诉讼请求予以驳回。再审宣判后,原告王淑姮不服提出上诉,天津市第一中级人民法院于2012年8月2日作出(2012)一中民一终字第555号民事判决:驳回上诉,维持原判。

  裁判理由

  法院生效裁判认为,天津市河北区人民法院再审判决充分考虑了相关因素,对当事人提供的证据及法院调查取得的证据进行了充分分析、论证,对案件主要争议问题进行了认定,即原建国道45号平房承租人为张福禄,承租权应属于张福禄和王淑姮夫妻二人共同享有。该房被拆迁后,新分配的安置房即讼争房承租权仍应归张福禄和王淑姮共同享有,张福禄生前将讼争房承租权让与给张洁的行为体现了张福禄本人的意志,在张福禄已死亡的情况下,应认定王淑姮与张洁共同对讼争房享有权益。应由一方获得独占的承租使用权,并给予另一方适当经济补偿。考虑本案实际情况,从有利执行的角度出发,本案经天津市河北区人民法院审判委员会决定,判决讼争房由张洁继续承租,张洁给付王淑姮适当经济补偿。关于上诉人认为再审判决违背了公产房不属于遗产范围、不可以继承的法律规定,要求自己承租诉争房。诉争房虽系宗教产公房,但该房屋允许上市置换交易,可直接变现为金钱,具有财产价值,对于该公产房屋所体现的财产权益应比照私有财产的规则进行处理。天津市河北区人民法院认定王淑姮与张洁共同对讼争房享有权益是正确的,本院予以支持。天津市河北区人民法院考虑本案实际情况,从有利执行的角度出发所做判决是合理可行的。天津市河北区人民法院再审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院应予维持。