15810784790

18510464583

联系我们
  • 24小时律师热线: 010-86393036
    400-150-9288
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权,侵害承租人优先购买权造成其损失的,应当承担相应的赔偿责任——李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案

发布日期:2020-03-27 20:16:25

     本案要旨:不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。侵害承租人优先购买权造成其损失的,应当承担相应的赔偿责任。优先购买权受到侵害的,承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益,其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时,该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能等因素予以确定。 

克俭与韩延伟、邵学美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

济南市中级人民法院

民事判决书

2016)鲁01民终4094号

上诉人(原审被告):李克俭,男,1960年4月17日出生,汉族,住济南市。

委托诉讼代理人:周茂海,国浩律师(济南)事务所律师。

委托诉讼代理人:侯梦溪,国浩律师(济南)事务所律师。

被上诉人(原审原告):韩延伟,男,1965年1月14日出生,汉族,现住济南市天桥区无影山黄屯四区19号楼7单元102号。

被上诉人(原审原告):邵学美,女,1970年1月16日出生,汉族,现住济南市天桥区无影山黄屯四区19号楼7单元102号。

两被上诉人共同委托诉讼代理人:杨善雷,山东泰祥律师事务所律师。

上诉人李克俭因与被上诉人韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷一案,不服济南市天桥区人民法院(2014)天民三初字第484号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

上诉人李克俭上诉请求:撤销一审判决,依法改判。事实与理由:一审判决中对本案基础事实认定不清,同时对涉及不定期租赁关系中优先权的法律适用错误,且显失公平。一、一审判决对本案主要事实认定不清。1、对双方之间不定期租赁关系期间认定不清。涉案房屋系2007年8月1日实际交付给韩延伟、邵学美使用,租金也是在该时间开始计算,而自2009年7月至2010年2月之后,韩延伟、邵学美无证据证明支付了租金,依李克俭所述,此时间韩延伟、邵学美违约并用实际行为表达了终止租赁关系的意思表示。一审判决对此事实未予查明就直接认定自2007年8月至2012年2月之间双方存在租赁关系,但在2009年12月15日李克俭将涉案房屋出卖给案外人宿兰萍之后怎么可能与韩延伟、邵学美之间存在租赁关系。同时根据(2012)天民一初字第893号的判决结果,解除与韩延伟、邵学美之间的不定期租赁关系的是案外人宿兰萍,如果认定李克俭与韩延伟、邵学美存在租赁关系,那该判决解除的又是涉及哪个房屋的何种租赁关系?故一审判决的这种认定显然系认定不清,此种对本案最重要的基础事实的认定不清直接导致对韩延伟、邵学美享有优先权的错误认定。双方在一审当中提交的证据可以证明2009年7月至2010年2月之间双方不定期的租赁关系已经解除,涉案的房屋恰恰是在双方解除期间由李克俭出卖给案外人的,所以并没有侵犯韩延伟、邵学美的优先购买权。2、对韩延伟、邵学美自建的违章房屋价值的事实认定不清。一审审理中对涉案房屋及韩延伟、邵学美自建房屋时点(2012年10月29日)的价值进行了评估,该自建房屋作为没有建设工程许可证的建筑在法律上属于违章建筑,对违章建筑如何能认定价值,且违章建筑不但不能作为韩延伟、邵学美的损失予以认定,甚至有可能成为房屋所有人的负担即房屋所有人的损失。故作为违章建筑,在法律上无法确定权属更无法认定价值,本案将其做为韩延伟、邵学美的经济损失的认定于法无据。二、一审判决关于优先购买权的法律适用错误。本案的基础法律关系系不定期租赁关系,而优先购买权作为债权、形成权应是基于定期租赁关系存在的。从承租人的优先权的立法本意及发展历史可以看出,该制度的设立主要着眼于保护房屋租赁合同中处于弱势地位的承租人的居住权这一生存权利。而不定期租赁关系中承租人的居住权是相对不受保护的,且在此关系下承租人对租赁房屋投入的维护、装修及情感因素非常有限,“买卖不破租赁”制度对于承租人的利益保护已经足够了。因而,不定期租赁关系并不符合优先购买权成立隐含的大前提,故赋予不定期租赁的承租人优先购买权并无法律上的充分理由。反过来说,如果赋予不定期租赁的承租人优先购买权,就是将一种不稳定的债权上的形成权对抗物权上的处分权,使其有机会滥用此权利反复影响房产交易,使出租人不能在合适的时机出售房屋,既不利于交易安全,也影响效率,从而侵害房屋所有人处分房屋的物权权利。此种权利的赋予只是助长了投机,在法律上可谓“得不偿失”。况且,李克俭与韩延伟、邵学美之间的租赁关系早已解除,韩延伟、邵学美已用实际行为明确表达了解除的意思,2009年12月份之后与韩延伟、邵学美有不定期租赁关系的只能是案外人宿兰萍,其后作为非房屋所有人的李克俭也就没有条件再侵害韩延伟、邵学美的优先购买权。结合本案,一审判决只是机械性的适用司法解释条款,而不去探究立法本意及审查案件事实,显然是法律适用错误。三、一审法院认定的损失数额显失公平。结合本案的事实,李克俭出卖房屋价款为25余万元,而本案要求李克俭赔偿的损失却达到24万元,民法上关于赔偿损失应与实际损失为限,而本案当中韩延伟、邵学美没有任何实际损失,所以一审判决显失公平。综上所述,一审法院对本案的基础事实认定不清、法律适用错误,直接导致判决结果不公,且判决李克俭承担已超过卖房款的韩延伟、邵学美的所谓损失显失公平。请求二审支持李克俭的上诉请求。

被上诉人韩延伟、邵学美答辩称:李克俭关于不定期租赁关系是否享有优先购买权的述称纯属其自己一家之谈,根据合同法第230条规定,出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,而并不是李克俭所称的定期或者其他租赁关系,并且在我们诉李克俭与宿兰萍房屋买卖合同无效纠纷一案中,济南市天桥区人民法院(2012)天民一初字第1064号民事判决书已明确“法院认定被告李可克俭在合理期间内未通知两原告侵犯两原告作为承租人的优先购买权”并且二审对于该判决认定的事实予以确认。二审根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第21条规定驳回了我们诉李克俭与宿兰萍确认房屋买卖合同无效的诉讼。该两个判决明确确认李克俭与我们之间的房屋租赁关系,并且也明确的确认了我们对涉案房屋具有优先购买权,且李克俭的行为已经严重损害了我们的优先购买权,我们起诉李克俭承担赔偿责任法律也明确规定应予支持,恳请二审法院查清本案事实,依法驳回李克俭的上诉请求。

被上诉人韩延伟、邵学美向一审法院起诉请求:判令李克俭赔偿各项损失共计348575元(房屋差价损失307100元、自建房屋价值损失11500元、装饰装修损失29975元)。

一审法院认定事实,2007年7月5日,李克俭与案外人刘绪英、刘灿雨签订房屋买卖合同,约定李克俭购买坐落于济南市天桥区无影山黄屯四区19号楼7单元102室的房屋(以下简称涉案房屋),房管局备案的房屋买卖合同中购房价款为15万元。2007年7月18日,涉案房屋过户至李克俭名下。2007年8月1日,李克俭将涉案房屋交付给韩延伟、邵学美使用,韩延伟、邵学美按每月1000元向李克俭交纳房屋租金,租金每半年交纳一次,自2007年8月韩延伟、邵学美交纳房租,最后一次交纳房租至2012年2月,之后韩延伟、邵学美未再交纳涉案房屋租金,韩延伟、邵学美与李克俭之间未签订书面房屋租赁合同,韩延伟、邵学美占有使用涉案房屋至今。

2009年12月15日,李克俭与案外人宿兰萍签订《济南市存量房买卖协议》一份,约定;“…第一条甲方(李克俭)出售房屋坐落于天桥区无影山黄屯四区19号楼,《房屋所有权证》证号:133177,房号:7-102,建筑面积:41.44平方米,用途:住宅…。第二条甲、乙双方经协商一致,同意该房屋成交价款为人民币(大写)壹拾捌万伍仟元正,(小写)¥185000.00元。…”该协议还约定了双方的其他权利义务。2009年12月30日,李克俭将涉案房屋过户至案外人宿兰萍名下,过户后的房屋产权证号为:济房权证天字第177992号。

韩延伟、邵学美认为李克俭与案外人宿兰萍之间的房屋买卖行为侵犯了其作为承租人的优先购买权,曾以李克俭、宿兰萍为被告诉至法院,请求依法判令:李克俭与宿兰萍于2009年12月15日签订的《济南市存量房买卖协议》无效,经审理,作出(2012)天民一初字第1064号民事判决书,认为:李克俭向宿兰萍出卖涉案房屋前的合理期限内未通知韩延伟、邵学美,侵犯韩延伟、邵学美作为承租人的优先购买权;宿兰萍庭审中承认,其与李克俭办理涉案房屋产权过户时已明知该房屋由韩延伟、邵学美承租的事实,且宿兰萍未能提交证据证明已向李克俭支付购房对价,李克俭亦未将涉案房屋实际交付宿兰萍,李克俭与宿兰萍在涉案房屋买卖过程中均非善意,故判决李克俭与宿兰萍于2009年12月15日签订的关于坐落于济南市天桥区无影山黄屯四区19号楼7单元102室房屋的《济南市存量房买卖协议》无效。该判决作出后,宿兰萍不服,上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院经审理作出(2013)济民四终字第423号民事判决书,认为:原审认定的事实属实,但承租人韩延伟、邵学美的诉讼请求、请求法院判令出租人李克俭与宿兰萍于2009年12月15日签订的《济南市存量房买卖协议》无效,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持”,故济南市中级人民法院对韩延伟、邵学美的诉讼请求不予支持;并判决:撤销济南市天桥区人民法院(2012)天民一初字第1064号民事判决;驳回韩延伟、邵学美的诉讼请求。该判决书作出后,韩延伟、邵学美不服,分别向济南市中级人民法院申请再审、向济南市人民检察院申请监督,后济南市中级人民法院作出了(2014)济民申字第25号民事裁定书驳回了韩延伟、邵学美的再审申请,济南市人民检察院作出了鲁济检民监[2014]063号不支持监督申请决定书,决定不支持韩延伟、邵学美的监督申请。

案外人宿兰萍曾于2012年10月29日以韩延伟、邵学美为被告向一审法院提起诉讼,要求判令解除宿兰萍与韩延伟、邵学美之间的不定期房屋租赁合同关系;韩延伟、邵学美自租赁合同解除之日起一个月内搬离涉案房屋,并将房屋交付给宿兰萍,并向宿兰萍支付房屋租金及租金损失共计6000元。一审法院于2015年2月2日作出(2012)天民一初字第893号民事判决书,判决:宿兰萍与韩延伟、邵学美之间关于济南市天桥区无影山黄屯四区19号楼7单元102室的房屋租赁关系于本判决生效之日解除;韩延伟、邵学美于判决生效之日起30日内将坐落于济南市天桥区无影山黄屯四区19号楼7单元102室的房屋腾交给宿兰萍;韩延伟、邵学美于判决生效之日起10日内支付宿兰萍房屋租金3000元;驳回宿兰萍的其他诉讼请求。宣判后,韩延伟、邵学美不服,提出上诉,济南市中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。现该案在执行过程中,韩延伟、邵学美至今尚未向宿兰萍腾交涉案房屋。

本案审理过程中,韩延伟、邵学美提出司法鉴定申请,请求依法鉴定涉案房屋在2012年10月份的市场价值,经一审法院委托,山东中旭土地房地产评估咨询有限公司于2015年9月4日作出鲁中旭估(鉴)字2015第181号估价报告书,主要载明:估价对象证载建筑面积41.44平方米,市场单位价值为11874元/㎡,故市场总价值为49.21万元;自建房屋建筑面积约11.67平方米,自建房单位价值为985元/㎡,故自建房市场总价值为1.15万元;综上,估价对象在价值时点(2012年10月29日)的公开市场价值为50.36万元。另韩延伟、邵学美亦申请对涉案房屋的装饰装修现价值进行鉴定,经一审法院委托,山东舜天信诚资产评估有限公司于2015年9月8日作出鲁舜诚鉴字(2015)第60号鉴定报告书,鉴定意见为:涉案房屋装修装饰在评估基准日2015年8月27日的市场价值合计为29975元,其中室内装修装饰市场价值22773元,室外装修装饰市场价值7202元。

本案中双方争议的焦点问题为:一、李克俭是否侵犯了韩延伟、邵学美的优先购买权。二、如果侵犯了韩延伟、邵学美的优先购买权,韩延伟、邵学美的损失应如何计算。

关于第一个焦点问题,韩延伟、邵学美认为,根据(2012)天民一初字第1064号民事判决书和(2013)济民四终字第423号民事判决书均认定的事实,可以证实韩延伟、邵学美与李克俭自2007年8月起开始存在不定期租赁关系,至2012年10月29日宿兰萍起诉韩延伟、邵学美要求解除该不定期房屋租赁合同关系并腾房,韩延伟、邵学美到房管登记部门调查后才知道李克俭已于2009年12月25日在事先未通知也未取得韩延伟、邵学美同意的情况下,将涉案房屋转让给了案外人宿兰萍,故李克俭的上述行为侵犯了韩延伟、邵学美的优先购买权。李克俭辩称其在准备卖房时已经告知韩延伟、邵学美,其表示无力购买,遂要求韩延伟、邵学美搬走,并结束双方之间的租赁关系;李克俭在卖房时双方之间已不存在租赁关系,故认为其不存在侵害韩延伟、邵学美优先购买权的问题。

关于第二个争议焦点,韩延伟、邵学美认为案外人宿兰萍于2012年10月29日将韩延伟、邵学美诉至法院,韩延伟、邵学美才得知涉案房屋已经过户至宿兰萍名下,故韩延伟、邵学美请求鉴定涉案房屋在2012年10月29日的市场价值并无不妥。李克俭根据鲁中旭估(鉴)字2015第181号估价报告书,主张涉案房屋证载部分的市场价值为49.21万元,减去李克俭卖给宿兰萍的价格18.5万元(房管局备案的购房价格),故韩延伟、邵学美主张的差价损失数额为307100元。另韩延伟、邵学美根据上述两份鉴定意见主张自建房屋价值损失11500元和装饰装修损失29975元。李克俭认为其卖房时与韩延伟、邵学美已经不存在房屋租赁关系,故不存在侵犯韩延伟、邵学美优先购买权的问题,故不同意进行赔偿;另认为其出售给宿兰萍的实际价格为25万元,并非备案合同中记载的价格;另在(2012)天民一初字第1064号案件中,宿兰萍亦主张因李克俭向其借款22.5万元到期未偿还,故双方约定以购房款25万元折抵借款。

一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。本案中,关于第一个争议焦点,根据已生效的法律文书认定的事实,能够确认李克俭在和韩延伟、邵学美存在不定期租赁关系时将涉案房屋出售给案外人宿兰萍,且其在向宿兰萍出售房屋前的合理期限内未通知韩延伟、邵学美,其侵犯了韩延伟、邵学美作为承租人的优先购买权,故李克俭应对韩延伟、邵学美的合理损失进行赔偿。李克俭辩称其已经履行了通知义务,未提交任何证据予以证实,一审法院对其该辩称不予采信。对于第二个争议焦点,一审法院认为,李克俭未在出售涉案房屋前以同等条件征询韩延伟、邵学美意见,致使韩延伟、邵学美丧失交易机会,故韩延伟、邵学美主张房屋差价损失,应当予以支持。对于该损失如何计算,一审法院认为该损失应当以租赁物在出租人实际交易之日与承租人知道或者应当知道交易信息之日的差价损失为基础,如果出租人高于市场价或者出售给第三人后房价下降,则不存在房屋差价损失的赔偿问题;另当存在黑白合同时,因备案合同约定的价格与真实的房屋买卖合同约定有所不同,该合同可能规避了当事人的某些强制性义务,合同效力本身存在瑕疵,且该合同当事人亦并非依约履行,故在计算房屋差价时应以真实的房屋买卖合同中达成的交易价格为准。本案中,韩延伟、邵学美于2012年10月被案外人宿兰萍起诉,此时其才知晓涉案房屋被过户至宿兰萍名下,故韩延伟、邵学美以该时间为价值时点申请对涉案房屋的市场价值进行鉴定,于法有据;且鲁中旭估(鉴)字2015第181号估价报告书的鉴定程序合法,鉴定意见客观真实,一审法院予以采信。对于涉案房屋实际交易之日的价格,韩延伟、邵学美以备案合同记载的价格为准,一审法院不予采信;李克俭和案外人宿兰萍均认可双方的实际交易价格为25万元,一审法院予以采信。综上,一审法院支持涉案房屋的差价损失为49.21万元-25万元,计242100元。韩延伟、邵学美依据鉴定意见要求李克俭赔偿涉案房屋的自建部分房屋价值损失11500元,根据法律规定,非产权人在使用他人的财产上增添附属物,能够拆除的可以责令拆除,不能拆除的也可以折价归财产所有人;本案中李克俭已将房屋卖予他人且不宜拆除,故韩延伟、邵学美要求折价赔偿于法有据,一审法院予以支持。韩延伟、邵学美要求李克俭支付涉案房屋装饰装修费用29975元,因韩延伟、邵学美至今仍在使用涉案房屋,其依据2015年8月份的市场价值主张该项损失,于法无据,一审法院不予支持,其可待实际腾交房屋后另行主张。综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定判决:一、李克俭于判决生效之日起十日内赔偿韩延伟、邵学美房屋差价损失242100元。二、李克俭于判决生效之日起十日内赔偿韩延伟、邵学美自建房屋价值损失11500元。三、驳回韩延伟、邵学美的其他诉讼请求。案件受理费6530元,韩延伟、邵学美负担1780元,李克俭负担4750元。评估费7000元,韩延伟、邵学美负担2000元,李克俭负担5000元。

本院二审期间,双方当事人均未提交证据。

本院认定事实如下:一审认定的事实属实,本院予以确认。

本院认为,《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定,承租人的优先购买权并未排除不定期租赁情形,因此,韩延伟、邵学美作为涉案房屋的承租人,虽系不定期租赁,在租赁合同解除前,仍然享有对涉案房屋的优先购买权。韩延伟、邵学美一直居住涉案房屋至今,李克俭并未提交证据证实其在出卖房屋之前向韩延伟、邵学美发出过解除租赁合同的通知,因此,双方的不定期租赁关系一直存在至李克俭将涉案房屋出卖给宿兰萍,此后的不定期租赁的出租人系宿兰萍。李克俭在不定期租赁合同仍然履行时出卖房屋,未通知承租人韩延伟、邵学美,损害了韩延伟、邵学美优先购买权,应当适当赔偿韩延伟、邵学美相应的损失。

承租人的优先购买权是隶属于租赁权的从权利,为了平衡出租人与承租人之间的利益,确定本案赔偿责任应当考虑以下因素:(1)不定期租赁可以随时解除,具有不稳定性,故本案赔偿责任应当远小于定期租赁情况下的赔偿责任。(2)李克俭损害韩延伟、邵学美优先购买权的后果是使韩延伟、邵学美丧失同等条件下优先购买涉案房屋的机会。但这种机会的丧失并不一定转化为经济损失。假设李克俭出卖涉案房屋时通知韩延伟、邵学美,韩延伟、邵学美可能在同等条件下购买,也可能不购买。如其购买,则能够得到因房屋升值所带来的利益;如不购买,则不能得到因房屋升值所带来的利益。故韩延伟、邵学美所丧失的这种优先购买的机会并不必然给其带来房屋差价损失。另外,还存在着因韩延伟、邵学美与涉案房屋的其他购买人竞价导致的房屋实际出售价格提高等不确定因素。综合上述两点考虑,韩延伟、邵学美的经济损失应当以涉案房屋实际交易之日与韩延伟、邵学美知道或者应当知道交易信息之日的差价损失242100元为基础计算,结合本案不定期租赁的特殊情况和机会利益的特殊性,本院酌情认定李克俭赔偿韩延伟、邵学美涉案房屋差价损失的20%,即48420元。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。本案中,韩延伟、邵学美未提交证据证实其对涉案房屋进行扩建或者装修经过了李克俭同意,故韩延伟、邵学美要求李克俭赔偿自建小房损失和装修损失,不符合上述司法解释的规定,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销济南市天桥区人民法院(2014)天民三初字第484号民事判决。

二、上诉人李克俭于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人韩延伟、邵学美经济损失48420元。

三、驳回被上诉人韩延伟、邵学美其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6530元,上诉人李克俭负担1780元,被上诉人韩延伟、邵学美负担4750元。评估费7000元,上诉人李克俭负担5000元,被上诉人韩延伟、邵学美负担2000元。二审案件受理费6530元,上诉人李克俭负担1780元,被上诉人韩延伟、邵学美负担4750元。

本判决为终审判决。

审判长  邵举强

代理审判员  马立营

代理审判员  曹强

二〇一六年十月十日