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免责事由

发布日期:2020-03-27 19:56:43

因政府规划更改等政府政策因素及其他不可抗力导致合同不能继续履行的,不能认定为租赁合同一方的违约责任,要求合同相对方承担违约责任依法不能成立。---------成都市人人乐百货有限公司、四川华升嘉良投资有限公司房屋租赁合同纠纷

 

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申3247号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):成都市人人乐百货有限公司。住所地:四川省成都市武侯区科华中路新3号1幢11楼1103号。

法定代表人:杨永银,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:李婉欣,北京市盈科(深圳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:蔡国荣,北京尚衡(成都)律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):四川华升嘉良投资有限公司。住所地:四川省泸州市龙马潭区安宁镇安居街7号2幢1号。

法定代表人:徐仁华,该公司董事长。

委托诉讼代理人:王银芳,四川八正律师事务所律师。

再审申请人成都市人人乐百货有限公司(以下简称人人乐公司)因与被申请人四川华升嘉良投资有限公司(以下简称华升公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服四川省高级人民法院(2018)川民终834号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

人人乐公司申请再审称,(一)原审法院忽略本案基本事实,曲解当事人原始的真实意思。人人乐公司2012年10月15日《联系函》是应华升公司的要求,为方便华升公司与政府交涉而出具,不是人人乐公司的真实意思表示。(二)政府规划调整不构成不可抗力,本案不符合不可抗力免责的法定事由。华升公司从未以此为由主张变更合同,亦未向人人乐公司提供任何政府文件作为证据要求免责。原审法院错误地将《房产租赁合同》8.14条第二款作为华升公司的免责依据,有悖事实与法理,且在事实认定上均回避华升公司与人人乐公司从未就房产交付问题达成任何的补充协议以及华升公司保证能够按照CDCS-002号《房产租赁合同》继续履行的事实。(三)华升公司应当按照合同第4.2条的明确约定,双倍返还定金并赔偿人人乐公司的资金占用损失。原审法院关于人人乐公司应承担延后解除合同相应后果的认定错误,且在华升公司违约的情况下,仅判决华升公司返还定金和按银行存款利率给付利息损失,有失公平。人人乐公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

华升公司提交意见称,二审判决认定事实清楚、适用法律正确。经双方友好协商,华升公司已全部履行判决内容,利息也全部依法计付,二审判决履行完毕。人人乐公司现申请再审有违诚信,请求驳回其再审申请。

本院经审查认为,甲方华升公司与乙方人人乐公司于2011年9月23日签订CDCS-002号《房产租赁合同》,将其已取得土地使用权、尚待修建的位于中国泸州市龙马潭区交汇处的宝龙广场房产出租给人人乐公司,并收取了人人乐公司1000万元定金。该合同第8.14条约定:“甲方确认在本合同签订前没有收到过、也不知悉政府、上级行政机关或其它相关部门发出的收回租赁房产、改变房屋用途、禁止进入、房屋或土地征用或批租等通知,否则,造成乙方的损失由甲方承担。在本合同租赁期内,除发生市政规划、土地批租、国家强制性规定外,甲方不能以任何其他人为的、行政的决定为理由,要求解除乙方对上述租赁房产的使用权,否则,甲方应赔偿乙方因此而遭受的一切实际发生的和可预估的损失。如确有甲方不可预见的市政规划、土地批租事件发生,致使租赁房产需拆除或被征用,则甲方应自收到通知后3天内,将该通知复印件传送乙方,同时,以尽量保全乙方在此经营为原则,协同乙方与拆迁单位磋商,争取:A、免予征用或由拆迁单位提供相邻地区条件相似的其它经营场地,保证乙方继续经营;B、在A款条件无法达到的前提下,甲方应积极提供或协助乙方寻找相邻地区条件相似的其它经营场地;C、在A、B款条件都无法达到的前提下,乙方租赁物业范围内属于乙方投资的设备、设施及装修因市政、批租获得的经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿应归乙方所有。”2012年9月24日,泸州市国土资源局向华升公司发出《关于拟收回“华升·宝龙广场”项目用地的通知》,载明因城市规划调整,案涉宝龙广场用地由商业用地调整为公共绿地,“华升·宝龙广场”项目用地不能实施。2015年12月21日,泸州市人民政府作出泸市府地发[2015]240号《关于收回四川华升嘉良投资有限公司国有土地使用权的批复》,同意收回前述宝龙广场用地,并按照等价值原则在龙马潭区蜀泸大道侧补偿一宗土地给华升公司。华升公司在知悉政府有意将案涉地块重新规划调整后,已按照前述《房产租赁合同》约定于2012年5月4日、2012年10月10日、2015年10月20日向人人乐公司发函告知相关情况。人人乐公司亦于2012年10月15日向华升公司发出《联系函》,表明其已知悉因政府调整规划可能导致案涉项目无法按照双方合同约定执行,希望华升公司与政府积极沟通,以确定项目顺利实施。人人乐公司在再审申请书中认可,其2012年10月15日《联系函》以及双方另行签订的CDCS-003号《房产租赁合同》均系为配合华升公司与政府交涉,以确保案涉项目顺利开业及租赁房产顺利交付所为。可见,华升公司已经按照CDCS-002号《房产租赁合同》第8.14条约定,依约履行了市政规划调整时的告知和协调磋商义务。宝龙广场用地经调整,华升公司于2016年4月27日取得建设工程规划许可证后案涉项目才再次开始动工建设,截止一审辩论终结前工程尚未竣工验收,客观上不可能按照双方合同约定的2015年12月31日交付租赁房产。人人乐公司于2016年7月26日向华升公司发出《关于解除<房产租赁合同>的通知》后,华升公司于2017年4月24日发出《律师函》,表明仍希望项目继续合作,双方就租赁房产交付时间另行协商延长并重新签订补充协议。人人乐公司决定不按照CDCS-002号《房产租赁合同》第8.14条A款关于“免予征用或由拆迁单位提供相邻地区条件相似的其它经营场地,保证乙方继续经营”约定,在用地调整后的在建宝龙广场继续履行CDCS-002号《房产租赁合同》,而是以逾期交付房产为由主张解除合同、返还1000万元定金,一、二审法院对此予以支持,并判令华升公司按照同期存款利率支付利息,并无不当。本案合同不能履行的原因系政府规划调整而非华升公司的违约行为,在华升公司已尽合同约定的告知和协调磋商义务的情况下,人人乐公司主张适用定金罚则由华升公司向其另行赔付1000万元,与CDCS-002号《房产租赁合同》第8.14条约定不符,依法不能成立。

综上,人人乐公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回成都市人人乐百货有限公司的再审申请。

审判长  汪国献

审判员  黄 年

审判员  马成波

二〇一九年八月六日