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在公平合理的原则基础上,在继续履行双方《租赁合同》既不可能,也不经济的条件下,二审法院判定从原审判决做出之日解除双方之间的《租赁合同》,有助于减少损失,防止损失继续扩大,也有助于物尽其用

发布日期:2020-03-27 19:52:06

在公平合理的原则基础上,在继续履行双方《租赁合同》既不可能,也不经济的条件下,二审法院判定从原审判决做出之日解除双方之间的《租赁合同》,有助于减少损失,防止损失继续扩大,也有助于物尽其用。---------河南省红珊瑚酒店有限公司与郑州肯德基有限公司房屋租赁合同纠纷

 

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)豫01民终238号

上诉人(原审原告)河南省红珊瑚酒店有限公司。

法定代表人王静,总经理。

委托代理人白琳,员工。

委托代理人霍艳敏,员工。

上诉人(原审被告)郑州肯德基有限公司。法定代表人王越,董事长。

委托代理人蒋永鼎,河南力天律师事务所律师。

委托代理人丁香,河南力天律师事务所律师。

上诉人河南省红珊瑚酒店有限公司(以下简称红珊瑚公司)因与上诉人郑州肯德基有限公司(以下简称肯德基公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服郑州市二七区人民法院(2014)二七民二初字第2245号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人红珊瑚公司的委托代理人白琳、霍艳敏,上诉人肯德基公司的委托代理人蒋永鼎、丁香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:红珊瑚公司于2000年1月1日起租赁河南省江海集团有限公司名下位于郑州市二马路20号房屋,共360间,面积18194.09平方米,租赁期限30年。2008年10月11日,经河南省江海集团有限公司书面同意转租后,同年10月27日,红珊瑚公司(出租方甲方)与肯德基公司(承租方乙方)签订《租赁合同》。合同约定的主要内容为:1.1,甲方将位于郑州市二马路20号一、二层总计使用面积为537平方米的房产出租给乙方使用。1.2,甲方同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。1.3,若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现空置情况。通过与甲方友好协商后,乙方可选择下列的做法:将房产部分分租或转租予第三方,将房产部分归还予甲方;和/或将房产全部转租予第三方,在乙方选择以上任何一项做法时,必须与甲方和/或有关第三方对本合同进行相应的修改。2.1,除非甲乙双方按第九章提前终止本合同,本合同所约定的租赁期限自2008年10月15日至2019年10月14日。3.2,租赁期内,第一年租赁年度的租金为人民币216万元,租金在此基础上每三年递增5%。即第一租赁年度到第三租赁年度的租金为人民币216万元,每季度租金为54万元;第四租赁年度到第六租赁年度的租金为人民币226.8万元,每季度租金为56.7万元;第七租赁年度到第九租赁年度的租金为人民币238.14万元,每季度租金为59.535万元;第十租赁年度到第十一租赁年度的租金为人民币250.047万元,每季度租金为62.51175万元。3.3,甲方应于每季度前一个月10日前向乙方提供合法房屋租赁发票,乙方应于每季度前一个月20日前向甲方交付该季度租金。3.5,乙方已按照双方于2008年9月6日签订的意向书向甲方支付了定金50万元。乙方可在租金起付日起用定金抵付应付给甲方的租金,直至数额为零。6.2,本合同签订后,甲方将在法律规定的期限内负责办理并完成有关租赁合同登记手续;若甲方未在前款所述期限内办妥租赁合同登记,则甲方应以书面形式全权委托乙方办理合同登记手续,并应提供办理合同登记出租方所需出具的所有文件,及配合登记部门的要求亲自前往履行某些登记手续。若甲方未按上述规定履行合同登记义务,则乙方可暂停支付租金直至合同登记手续完成。乙方行使上述权利不受本合同第9.4条、第11.1条和第11.3条的约束。乙方并有权要求甲方承担因此而发生的任何法律后果和额外费用。9.4,有下列情形之一,甲方有权选择提前终止本合同,并要求乙方赔偿其遭受的损失:1)乙方无正当理由逾期支付租金连续达二(2)个月以上;2)未经甲方同意,乙方擅自改变出租房屋用途;3)未经甲方同意,乙方将承租房产转租他人;4)乙方利用承租房产进行非法活动,损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同时,应预先以十四(14)天书面通知乙方。9.5,有下列情形之一,乙方有权提前终止本合同,并要求甲方赔偿其遭受的损失:1)甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其它规定,在乙方通知的补救期内又未及时补救,致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害;2)甲方未能在法律规定的期限内办妥出租房产所需的租赁合同登记手续。乙方依据上述情形提前终止合同时,应书面通知甲方。11.1,在甲方并无违约的前提下,乙方拖欠租金,应向甲方支付滞纳金,每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.3%的滞纳金。11.2,除本合同明确规定的终止条款外,任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失。13.1,本合同在履行过程中发生争议,双方应友好协商解决,若双方仍协商不成的,任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉,以解决争议。14.6,本合同正本一式陆份,甲、乙双方各执叁份,其中壹份由甲方送合同登记管理部门备案。2008年10月25日,甲方将租赁标的房产交付乙方。

合同签订后,双方按合同开始履行。2008年12月26日,郑州肯德基有限公司红珊瑚餐厅登记成立。2010年8月30日,红珊瑚公司与肯德基公司签订《补充协议》约定:考虑到肯德基公司在经营中遇到的困难,红珊瑚公司同意在2010年12月16日到2011年12月15日期间给予肯德基公司减免租金12万元。即在此期间,肯德基公司需每季度向红珊瑚公司支付租金51万元,共支付204万元。2010年11月9日,红珊瑚公司出具《说明》,内容为:关于红珊瑚餐厅计租时间的补充说明,根据2008年10月27日与肯德基公司签订的《租赁合同》约定免租期至2008.12.4日止。双方同意自2008.12.15-2008.12.31日开业前租金共计9万元人民币。根据《补充协议》约定的降租期间为2010年12月16日到2011年12月15日,现将降租期间调整为2010年12月15日到2011年12月14日。

2012年10月15日,肯德基公司向红珊瑚公司发出《关于肯德基红珊瑚餐厅降租的致函》,主要内容为:餐厅开业后一直处于亏损状态,餐厅和公司已无力承担目前的房租水平,希望红珊瑚公司能够在租金方面予以100万/年左右的减免,以支持餐厅能够度过难关,如果目前局面不能得到根本上的扭转,将于2012年11月安排闭店事宜。之后,红珊瑚公司向肯德基公司发出《致郑州肯德基公司的沟通函》,主要内容为:由于受到经济危机等相关方面的影响,双方的经营都受到一些困难,因此我方拟2013年减收贵公司80万元的租金,极力支持贵公司的发展……2013年1月15日,红珊瑚公司与肯德基公司签订《协议》约定:经双方友好协商,就2013年房租一事达成如下一致,2013年1月1日至2013年12月31日,肯德基公司按照146.8万元的金额向红珊瑚公司支付2013年度的租金。

2013年10月8日,肯德基公司向红珊瑚公司发送《关于肯德基红珊瑚餐厅闭店的致函》,主要内容为,红珊瑚餐厅开业后,营业状况始终达不到令人满意的程度,一直处于亏损状态,且经营环境持续恶化,故函告红珊瑚公司将于2013年10月8日晚营业结束后安排闭店。同年10月11日,肯德基公司向红珊瑚公司发送《关于肯德基红珊瑚餐厅设备搬迁的致函》,主要内容为,红珊瑚餐厅已于2013年10月8日晚营业结束后正式闭店,肯德基公司也安排相关工作人员与红珊瑚公司沟通具体闭店及善后事宜,但红珊瑚公司不同意肯德基公司将餐厅设备设施进行搬离。肯德基公司认为就具体闭店及善后事宜,双方可保持联系,继续沟通,同时将设备设施搬离,也方便红珊瑚公司尽快寻找下家租户,避免空租期,且肯德基公司已将租金支付至2013年11月15日。肯德基公司不会承担因设备设施未及时搬离导致后续产生的费用或损失。12月19日,肯德基公司向红珊瑚公司发送《提前解除<租赁合同>的致函》,主要内容为,书面通知红珊瑚公司解除双方《租赁合同》,善后事宜,已安排相关工作人员与红珊瑚公司沟通,同时定于12月20日晚搬离餐厅内可移动设备,以腾空房屋,方便红珊瑚公司尽快寻找下家租户。2013年12月27日,红珊瑚公司对肯德基公司《提前解除<租赁合同>的致函》作出回复,称不同意提前终止合同,并从历史回顾、法律分析、情理分析和我司建议几个方面就租赁事件有关问题进行阐述和说明,其中认可红珊瑚公司在2013年12月24日收到了肯德基公司要求提前解除租赁合同的正式函件。之后,红珊瑚公司与肯德基公司工作人员经过多次协商未能达成一致意见,红珊瑚公司遂以肯德基公司未按约定支付租金为由诉至法院。

另查明,1、红珊瑚公司与肯德基公司签订的《租赁合同》未办理租赁合同登记备案手续。2、肯德基公司委托青岛华海有限责任会计师事务所出具的青华会审字(2014)第6025号《审计报告》显示:肯德基红珊瑚餐厅2009年-2014年6月,营业收入累计金额36065463.93元,净利润累计数额-7596287.37元。3、肯德基公司红珊瑚餐厅的设备设施(具体清单以庭审中提供的详单为准)因双方未协商一致尚在租赁标的物内存放。4、肯德基公司向红珊瑚公司支付租赁费用至2014年6月15日。

原审法院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。红珊瑚公司与肯德基公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,合法有效,双方均应按约定履行,红珊瑚公司要求肯德基公司支付租金和滞纳金的请求,有理有据,诉请成立。肯德基公司虽于2013年12月19日向红珊瑚公司发出《提前解除<租赁合同>的致函》,红珊瑚公司亦认可于2013年12月24日收到该函件,但该函件未明确肯德基公司主张解除合同的理由是基于合同约定,且自2008年10月27日双方签订租赁合同之日起至2013年10月8日肯德基公司闭店停业,就红珊瑚公司未按双方签订的《租赁合同》9.5,“有下列情形之一,乙方有权提前终止本合同,并要求甲方赔偿其遭受的损失:……2)甲方未能在法律规定的期限内办妥出租房产所需的租赁合同登记手续”的约定办理出租房产所需的租赁合同登记手续,肯德基公司未提供证据证明其向红珊瑚公司进行过督促或催告,亦不能证明红珊瑚公司未按合同约定全权委托肯德基公司办理,且之后肯德基公司又向红珊瑚公司支付租金到2014年6月,肯德基公司要求解除合同不具备解除合同的法律规定和合同约定,其要求终止合同的主要原因是经营困难,故肯德基公司反诉请求确认双方签订的《租赁合同》于2013年12月24日解除的主张不能成立,该院不予支持。结合本案实际情况,肯德基公司红珊瑚餐厅因开业后持续亏损,已于2013年10月8日闭店停业至今,肯德基公司不愿继续履行租赁合同,房屋承租使用权作为债务标的,该义务性质又不适于强制履行,继续履行双方《租赁合同》已无可能,且组织双方多次调解未果。鉴于本案的现状,该院认为从判决之日解除双方签订的《租赁合同》,肯德基公司支付到判决之日的租金及滞纳金,有利于减少双方损失,防止损失持续扩大,据实解决纠纷。租赁合同解除后,尚未履行的,终止履行,在该院认定的合同解除时间之前,肯德基公司应当按照合同约定继续支付相应的租金至判决作出之日。对于红珊瑚公司依据合同约定主张的按每逾期一日收取所拖欠租金之0.3%的滞纳金,因滞纳金一词一般用于行政管理领域,是行政强制执行之一执行罚的一种,故本案《租赁合同》中约定的滞纳金实际属于违约金范畴,根据法律规定,肯德基公司与红珊瑚公司约定的滞纳金数额过高,该院可适当进行调整,酌定按同期人民银行贷款基准利率四倍支付。租金及滞纳金的具体计算为:2014年6月15日-9月14日应付租金为567000元,因根据合同约定租金应提前支付,该院酌定该部分滞纳金自2014年6月15日起计算;2014年9月15日-10月14日应付租金189000元(567000元÷3),2014年10月15日-12月14日应付租金396900元(595350元÷3×2),共计585900元,该院酌定该部分滞纳金自2014年9月15日起计算;2014年12月15日-2015年3月14日应付租金595350元,该院酌定该部分滞纳金自2014年12月15日起计算;2015年3月15日-6月14日应付租金595350元,该院酌定该部分滞纳金自2015年3月15日起计算;2015年6月15日-9月14日应付租金595350元,该院酌定该部分滞纳金自2015年6月15日起计算;2015年9月15日-11月14日应付租金396900元(595350元÷3×2),2015年11月5日-12月2日应付租金119070元(595350元÷3÷30×18天),共计515970元,该院酌定该部分滞纳金自2015年9月15日起计算,以上共应付租金3454920元,滞纳金均按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至2015年12月2日。综上所述,对红珊瑚公司要求肯德基公司支付判决之日的租金及滞纳金的诉讼请求该院予以支持,但对其要求支付滞纳金过高部分的诉讼请求该院不予支持。在租赁合同解除后,肯德基公司应对红珊瑚餐厅内的设备资产进行搬迁,以腾空房屋交还给红珊瑚公司,故对肯德基公司反诉要求返还红珊瑚餐厅内价值1896164元的冷冻柜等设备资产,该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,经该院审判委员会讨论决定,判决:一、红珊瑚公司与肯德基公司于2008年10月27日签订的《租赁合同》于2015年12月2日即判决作出之日解除;二、肯德基公司于判决生效之日起10日内向红珊瑚公司支付租金3454920元并支付滞纳金(按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至2015年12月2日,其中567000元自2014年6月15日起计算,585900元自2014年9月15日起计算,595350元自2014年12月15日起计算,595350元自2015年3月15日起计算,595350元自2015年6月15日起计算,515970元自2015年9月15日起计算);三、红珊瑚公司于判决生效之日起10日内将肯德基红珊瑚餐厅内价值1896164元的设备资产返还肯德基公司;四、驳回红珊瑚公司的其他诉讼请求;五、驳回肯德基的其他反诉请求。案件受理费17256元,反诉费21966元,由肯德基公司承担21966元,红珊瑚公司承担17256元。

红珊瑚公司不服原审判决,向本院上诉称:一、原审法院在审理和判决中违反了合同相对性原则,从而导致认定事实错误和判决结果错误。本案中,红珊瑚公司和肯德基公司是《租赁合同》的当事人,所谓的肯德基红珊瑚餐厅不是《租赁合同》的当事人和相对方。从法律意义上讲,肯德基红珊瑚餐厅经营是否盈利与本案无关,故肯德基公司以其红珊瑚餐厅亏损为由拒绝继续履行合同是不能被支持和接受的。本案中合同的相对方是肯德基公司,因此红珊瑚餐厅是否盈利一审法院不应做实质性审查确认。二、原审判决适用法律错误。《合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,肯德基公司明显违约,拖欠房租,红珊瑚公司要求其继续履行合同,并支付拖欠的房租及滞纳金。原审法院依据房屋承租使用权作为债务标的不适于强制履行而判定双方合同应当解除是明显的适用法律错误。债务标的不适于强制履行的使用前提是指某些特定的具有人身性质的合同不适于强制履行,而本案是租赁合同,且双方均为企业法人,双方均有继续履行的能力和条件,结合本案情况与案件性质,该债务性质可以强制履行。况且,本案租赁合同当然可以继续履行,也必须继续履行,否则红珊瑚公司将要因此承担上千万元的经济损失。合同即是契约,双方均应按照约定履行权利与义务。如果合同一方可以任意拒绝继续履行合同,且法院认为只要有一方拒绝继续履行就适用上述条款而判定解除合同,就会造成该条款的滥用,这样就不能保证契约的约束性和合同守约方的利益。三、原审法院错误的行使职权,干涉当事人双方约定。本案中租赁合同为保证双方能够按照合同履行各自义务,明确约定逾期缴纳租金而产生的滞纳金按照每逾期一日收取所拖欠租金的0.3%计算,法院既然认定该滞纳金为违约金的范畴,就应当尊重当事人双方的自愿约定。况且违约金是否约定过高,应以守约方损失为衡量标准,本案中很明显未超出法律规定。在诉讼中,双方也均没有对滞纳金(违约金)的合同约定提出任何异议。在这种情况下,原审法院应当依据当事人自愿原则按照双方约定计算滞纳金。另外,原审法院遗漏滞纳金91854元,并且滞纳金的计算起始日错误,租金需提前支付,原审判决是按照应付房租的当天开始计算的。综上所述,请求二审法院撤销原审判决,依法改判双方租赁合同继续履行,肯德基公司按合同支付拖欠租金及滞纳金,本案一二审诉讼费用由肯德基公司承担。

肯德基公司答辩称:一、一审判决依据《审计报告》认定肯德基红珊瑚餐厅持续亏损,肯德基公司为此关店和解除租赁合同,并不违反合同的相对性。肯德基公司租赁红珊瑚公司房屋的目的是开办肯德基红珊瑚餐厅。肯德基红珊瑚餐厅是肯德基公司设立的分公司,隶属于肯德基公司,不具有法人资格,不能依法独立承担民事责任。因此由肯德基公司与红珊瑚公司签订《租赁合同》,符合法律规定。肯德基公司作为快餐连锁企业,目前在河南市场有110家肯德基餐厅,均由肯德基公司统一签订合同,但各餐厅均是单店考核,独立核算。根据青岛华海有限责任会计师事务所出具的青花会审字(2014)第6025号《审计报告》,肯德基红珊瑚餐厅自2009年开业至2014年6月,累计亏损数额7595287.37元。因肯德基红珊瑚餐厅持续亏损,不能实现肯德基公司开店盈利的合同目的,在此情况下,应当赋予肯德基红珊瑚餐厅在持续亏损状态下的退出机会,允许肯德基公司解除租赁合同以减少损失的进一步扩大,而不是强迫肯德基红珊瑚餐厅继续亏损下去。故此,肯德基公司不是无理由关店和解除租赁合同,是基于红珊瑚餐厅持续亏损、无法继续经营的客观情况,是正常的商业行为,与肯德基公司其他餐厅及整体经营状况无关。故此,原审判决依据《审计报告》认定肯德基红珊瑚餐厅持续亏损,肯德基公司为此关店和解除租赁合同,不违反合同相对性原则。二、原审判决以房屋承租使用权作为债务标的,该义务性质不适于强制履行,判决解除租赁合同适用法律正确。当事人一方不履行合同义务,虽然可根据《合同法》第一百零七条规定强制其履行合同义务,但强制履行不及于所有的合同。根据《合同法》第一百一十条规定,债务标的不适于强制履行的,一方不履行合同义务,相对方不能要求继续履行。本案系租赁合同纠纷,房屋承租使用权作为债务标的不适于强制履行,该义务性质属于合同法规定的债务标的不适于强制履行的情形,因肯德基红珊瑚餐厅持续亏损,肯德基公司不愿继续租赁红珊瑚公司房屋,已于2013年10月关店停业,至今已两年半,双方合作基础已经丧失,租赁合同目的已无法实现,继续履行租赁合同已无可能,故原审法院判决解除租赁合同适用法律正确。三、原审法院有权对合同约定的过高的滞纳金进行调整。根据《合同法》规定,对于违约金,法院既应尊重当事人的合意,又应防止当事人约定违约金过高,造成当事人利益失衡。《合同法》没有规定禁止法院依职权对过高违约金进行调整。因此,在违约金约定过高的情况下,即使当事人没有提出调整申请,法院也应根据《合同法》第五条和第六条规定的公平原则和诚实信用原则,对过高违约金进行调整。本案中,租赁合同约定的滞纳金为每日0.3%,明显过高,在红珊瑚公司没有举证损失的情况下,原审法院有权根据公平原则和诚实信用原则,对合同约定的过高的滞纳金进行调整。根据原审红珊瑚公司提交的起诉状第三页显示,红珊瑚公司诉请的是2014年第三、四季度的租金及滞纳金,其上诉补充内容超出一审诉求。综上所述,红珊瑚公司的上诉请求及事实和理由不能成立,请求二审法院驳回其上诉。

肯德基公司不服原审判决,向本院上诉称:一、原审判决认定的租赁合同解除时间,事实不清。肯德基公司对原审判决解除租赁合同没有异议,但对原审判决租赁合同的解除时间为2015年12月2日有异议,本案租赁合同的解除时间应为2013年12月24日。理由如下:1、红珊瑚公司存在违约行为,未能在法律规定的期限内办妥出租房产所需的租赁合同登记手续,合同约定的解除条件已经成就,肯德基公司有权解除租赁合同。2、因租金过高和客观环境变化,肯德基红珊瑚餐厅开业后一直亏损,开店盈利的合同目的不能实现。此种情况下应当赋予肯德基公司在亏损状态之下的退出机会,允许其解除合同以减少损失,而不是强迫其继续亏损下去,这符合市场经济规律和维持市场正常流转的有效办法。3、合同解除权系形成权,依据单方意思表示即可成立,自解除合同通知送达时合同解除。本案中红珊瑚公司回函认可于2013年12月24日收到解除合同通知,虽提出不同意解约,但未在法定的三个月期限内请求法院确认解除合同效力,根据《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十四条之规定,肯德基公司解除通知依法具有解除合同的效力,租赁合同于2013年12月24日解除通知送达时解除。4、肯德基公司不愿继续租赁,已于2013年10月8日关店并通知解除合同,房屋使用权作为该房屋租赁纠纷的标的不适用于强制履行,不能强制肯德基公司继续履行该租赁合同。二、原审判决租金支付至2015年12月2日有误。肯德基公司尽到了解约合同义务,红珊瑚公司没有止损,应自行承担扩大损失。1、在关店和解除合同后,红珊瑚公司阻止肯德基公司搬迁餐厅的设备财产。为减少损失,避免不必要的纠纷,肯德基公司积极协商处理善后事宜,在关店解约后又支付1373394元、相当于8个月租金的补偿款,尽到了承租人解约后合理补偿的合同义务,足以弥补红珊瑚公司重新招租带来的房屋闲置损失。并且,肯德基公司在所发函件中明确所付款项的性质为空租期的补偿款,不是租金,在双方交接时进行核算。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定,当事人为达成调解协议或和解目的,做出妥协所涉及的事实,不能作为其后在诉讼中对其不利的证据。在合同解除后,肯德基公司继续与红珊瑚公司协商并付款的行为,不能证明租赁合同关系仍然存在,不能据以认定租赁合同没有解除。2、红珊瑚公司作为出租人,负有防止损失扩大的义务。在肯德基公司关店和通知解除合同后,红珊瑚公司不同意肯德基公司搬迁餐厅设备资产和办理房屋移交手续,不积极采取措施重新招商招租,没有积极止损,对此造成的扩大损失,红珊瑚公司需自行承担责任。综上,肯德基公司尽到了解约合理补偿的合同义务,红珊瑚公司没有止损,应承担扩大损失。租赁合同在2013年12月23日解除不再履行,故原审判决肯德基公司支付租金至2015年12月2日有误,应驳回红珊瑚公司的诉讼请求。三、原审判决肯德基公司按银行同期贷款利率四倍支付滞纳金至2015年12月2日有误。肯德基公司不欠红珊瑚公司的租金,一审判决肯德基公司支付滞纳金有误。同时,肯德基公司关店解约后又支付相当于8个月租金的补偿款,双方争议在一审法院审理期间,判决肯德基公司支付滞纳金,对肯德基公司有失公平。并且,即使应付滞纳金,应按同期银行贷款利率计算,原审判决按银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金过高。综上所述,请求二审法院撤销原审判决第一项和第五项,改判双方签订的《租赁合同》于2013年12月24日解除,改判驳回红珊瑚公司的诉讼请求,本案诉讼费用由红珊瑚公司负担。

红珊瑚公司答辩称:一、肯德基公司提出红珊瑚公司未能在法律规定的时间内办妥出租房产所需的租赁合同登记手续,合同已于2013年12月24日解除。红珊瑚公司主张继续履行《租赁合同》。红珊瑚公司给出6个理由来说明和抗辩。1、六年前,《租赁合同》没有登记是肯德基公司的主张,其应对此负全责。根据郑州市城市房屋租赁法规,红珊瑚公司没有办理房屋租赁登记的主体资格。红珊瑚公司租赁河南省江海投资集团有限公司的大楼开设红珊瑚酒店。红珊瑚公司对酒店大楼不拥有所有权,仅有转租权。这就不符合郑州市城市房屋租赁法规第一章第二条“出租人将其拥有所有权的房屋……”对于登记主体资格的界定。当时红珊瑚公司向肯德基公司询问催告办理租赁登记时,肯德基公司认为,“红珊瑚公司没有办理房屋租赁资格登记的主体资格,不用进行登记。”红珊瑚公司以此为信,并有两位证人对此作证。2、现行法规不允许红珊瑚公司单方面办理这个登记,《租赁合同》第9.5款(2)条应无效。根据郑州市房屋租赁登记法规第二章第七条,登记应由当事人双方即红珊瑚公司和肯德基公司公司共同完成,红珊瑚公司单方面不能独立办理这个登记。而《租赁合同》中要求红珊瑚酒店单独承担这个登记的义务和责任,这在现实中是不可能执行的事件。3、《租赁合同》9.5条约定,肯德基公司提前解约应有两个前提条件:一是“事先通知,允许补救”,二是“不能正常对外营业或受到实质的损害”,本案不满足这两个前提条件。据此,肯德基公司若要提前解除合同,必须同时满足两个条件:一是肯德基公司通知了红珊瑚公司,而红珊瑚公司没有在补救期内及时补救,二是导致了肯德基公司不能正常对外营业或使肯德基公司的合同权益收到实质的损害。然而肯德基公司没有证明其满足任何一个前提条件,尤其是后者。最高院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释第八条,规定承租人解除合同的条件也是“导致租赁房屋无法使用”。4、即使假设肯德基公司在六年前曾经获得过《租赁合同》的解除权,根据合同法第九十五条、最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十五条第二款等有关规定,这个权利也早已消灭。六年前红珊瑚公司就此向肯德基公司询问催告办理租赁登记时,肯德基公司明确主张不办理,其以自己的行为明确表示放弃解除权,之后也未再次进行过任何催告要求红珊瑚公司进行登记,这个解除权利早已消灭。5、肯德基公司以突然袭击的方式提出这个主张,违反了《民事诉讼法》的有关规定,损害了红珊瑚公司的正当程序法律权益。根据《租赁合同》第9.5条(2)的规定:“甲方(红珊瑚酒店)未能在法律规定的期限内办妥出租房产所需的租赁合同登记手续,乙方(郑州肯德基)依据上述情形提前终止合同时,应书面通知甲方……”,红珊瑚公司在过去的六年中从来没有收到过肯德基公司的书面通知,红珊瑚公司在2014年8月起诉,肯德基公司在其答辩状和反诉状里都没有谈及这个问题,却是在起诉后四个多月的2014年12月30日第一次庭审中,以突然袭击的方式提出这个主张,并据此要求《租赁合同》已在2013年12月24日被解除。在庭审中突然发难,严重违反了《民事诉讼法》的有关规定,也损害了红珊瑚公司的正当程序法律权益。6、红珊瑚公司和肯德基公司双方即使没有办理房屋租赁登记,根据中国现行法律,《租赁合同》依然有效,不影响二审法院改判要求肯德基公司继续履行《租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定,本案《租赁合同》依然有效。再者,红珊瑚公司和肯德基公司双方从未约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件。另外,即使红珊瑚公司和肯德基公司双方有“办理登记是合同生效条件”的约定,《租赁合同》也有效。因为“但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”本案中《租赁合同》已经履行了六年,属于除外情况。二、关于肯德基公司主张其红珊瑚餐厅开业后一直亏损,开店盈利的目的不能实现,据此要求解除合同并要求原审法院确认《租赁合同》已于2013年12月24日解除一项。根据《民法通则》第一百一十一条、《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条规定,肯德基公司的主张不能成立。依法成立的合同受法律保护。肯德基公司违约应当承担责任。另外红珊瑚公司认为,租金过高过低均不是肯德基公司违约毁约的法定条件或约定条件,肯德基公司声称红珊瑚餐厅租金比周边类似物业租金高出近40%也没有任何证据。另外肯德基公司提出的“客观环境变化”问题也没有任何有效证据来支撑。事实上肯德基红珊瑚餐厅经营环境大为改观,并且门口客流量较过去有很大提高。红珊瑚公司认为造成肯德基红珊瑚餐厅经营困难的两个原因一是在郑州火车站地区密集开店造成自我竞争,二是未装电梯。此外,在租赁合同履行期间,没有出现不可抗力因素。三、关于肯德基公司主张其《解约通知函》已于2013年12月24日送达,红珊瑚公司虽不同意,但没有在法定(三个月)异议期内起诉,《租赁合同》已经解除一项。根据我国现行法律规定,肯德基公司没有租赁合同解除权,故其发出的解除通知不适用解除异议期的规定,最高院做出的“对关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第24条理解与适用的请示的答复,明确:无解除权的一方发出解除通知不适用解除异议期的规定。另就事实而言,肯德基公司没有真正解除《租赁合同》,而是其主动撤销《解除函》。实际情况是,肯德基公司发出《解除函》的第二天即2013年12月20日,肯德基公司就撤消了《解除函》,并且用电话和手机短信通知红珊瑚公司:2014年1月20日,肯德基大中华区主管领导袁根兰女士以及负责鲁豫两省的主管领导王同进分别从上海和青岛赶到郑州与红珊瑚公司领导协商降租事宜。并且还通知红珊瑚公司:不搬迁餐厅经营设备资产。肯德基公司继续履行合同,并向红珊瑚公司支付了2014年第一季度和第二季度的租金。四、关于肯德基公司主张房屋使用权作为债务标的不适用于强制履行一项。红珊瑚公司认为,某些具有严格人身性质的合同,或某些在事实上实际履行不能的合同不适于强制履行。而本案是租赁合同,双方均有继续履行的能力和条件,也不存在基于人身依赖关系的不能继续履行的情况,且法律和合同性质上能够继续履行,经济上合理,红珊瑚公司有权要求对方继续履行。另外,原审判决双方租赁合同于判决生效日解除,原审法院自己主张,自己裁判,干涉当事人意识自治。五、关于肯德基公司主张红珊瑚酒店公司阻止肯德基公司搬迁餐厅设备资产,不积极采取措施重新招商招租,没有积极止损,对由此造成的损失需自行承担一项。红珊瑚公司认为这种说法与事实不符。肯德基公司在2013年12月19日发出《解约函》之后,第二天就撤销了该函,决定不搬迁经营设备,要求降租继续经营。而且,肯德基公司用自己的实际行动证明其继续履行《租赁合同》。比如,肯德基公司按《租赁合同》规定向红珊瑚公司支付了2014年第一季度和第二季度的租金,并且一直占据红珊瑚酒店的租赁物和广告位。还用自己的大锁锁住租赁物大门,又在大门上张贴《内部装修,暂停营业》的告示至今。在一审中,红珊瑚公司向法院呈交了大量的手机短信证据和照片,均为一审法院采信。六、关于肯德基公司主张其曾支付过红珊瑚公司1,373,394元的补偿款一项,原审法院判定肯德基公司支付的是2014年第一季度和第二季度的租金。红珊瑚公司认为,本案中,两次支付2014年第一季度和第二季度的租金(即肯德基公司所称“补偿款”)均是在红珊瑚公司向其寄出发票,要求肯德基公司支付租金,且双方相关人员手机短信联系确认后支付。肯德基公司在汇款备注中标明“租金”二字,支付额也与租金额度相等。七、关于肯德基公司主张“当事人为达成调解协议或和解目的作出妥协的所涉及的事实,不能作为其后在诉讼中对其不利的证据。在合同解除后肯德基公司继续与红珊瑚公司协商并付款的行为,不能证明租赁关系仍然存在,不能据以认定租赁合同没有解除”一项。红珊瑚公司认为,肯德基公司在诉讼中无法对大量的事实和证据提出有效的抗辩,从而把这些不利于自己的事实和证据描述成“为达成调解协议或和解目的而做出的妥协”,这是肯德基公司对该法律条款的误解。在这次诉讼中,肯德基公司对红珊瑚公司提出的大量事实和证据无法进行有效抗辩,无奈之下,其把大量不利于自己的事实和证据描述成为达成调解协议或和解目的,做出的妥协。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定:在诉讼中,当事人为达成调解协议或者和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可,不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。很显然,该条款限制应用条件是“在诉讼中”,肯德基公司为了达到自己的目的竟然断章取义的把这四个字删掉,这是不对的做法。八、关于肯德基公司主张原审法院判决肯德基公司支付滞纳金(违约金)对肯德基公司有失公平一项。红珊瑚公司认为,本案中并不是原审法院的审理导致了肯德基公司没能及时支付租金,从而进一步导致违约金的出现。事实上,红珊瑚公司在起诉前,曾多次向肯德基公司讨要租金和违约金,其中红珊瑚公司发出的讨要信就达197封。在这些信中红珊瑚公司反复向肯德基公司陈述,其拒付租金的行为给红珊瑚公司正常经营造成了很大的困难和损失,然其始终不理不睬,拒不支付,恶意违约的性质极为严重。九、关于肯德基公司主张原审判决按银行同期贷款利率四倍标准计算滞纳金过高,应按同期银行贷款利率计算一项。红珊瑚公司认为,肯德基公司在一审过程中并未对滞纳金问题进行答辩,也未提出任何异议,而一审法院主动介入诉讼为肯德基公司减少双方在《租赁合同》中的违约金,这种做法本身就是错误的。另,双方合同约定滞纳金既为违约金范畴,而违约金应以红珊瑚公司的损失为衡量标准。本案中红珊瑚公司因为合同解除所遭受的损失是明显大于合同所约定的违约金的,即使按照合同计算违约金仍是不能弥补红珊瑚公司的损失的。红珊瑚公司恳请二审法院法庭排除干扰,依法公正判决。

本院经审理查明事实与原审法院一致。

本院认为:肯德基公司虽于2013年12月19日向红珊瑚公司发出了《提前解除﹤租赁合同﹥的致函》,红珊瑚也于2013年12月24日收到该函件,但在该函件中,肯德基公司未明确主张其解除合同的理由是由于红珊瑚公司未在法定期限内办理出租房产所需的租赁合同登记手续,况且肯德基公司自2008年10月11日签订本案所涉租赁合同后,一直经营至2013年10月8日其自行停业,并且在此期间肯德基公司没有证据证明其向红珊瑚公司进行过督促或催告,肯德基公司要求解除合同的主要原因是经营困难,肯德基公司要求解除合同不符合法定的解除条件和约定条件,且之后肯德基公司又向红珊瑚公司支付租金至2014年6月,故肯德基公司主张双方签订的《租赁合同》已于2013年12月24日解除,原审法院不予支持,并无不当。

肯德基公司利用双方所签订的《租赁合同》涉及的房产,经营了红珊瑚餐厅,该餐厅开业后持续亏损,双方针对餐厅的租金甚至经营问题也进行过多次沟通,但最终未能达成一致意见,该餐厅已于2013年10月8日闭店停业,目前继续履行双方《租赁合同》既不可能,也不经济,原审法院判定从原审判决做出之日解除双方之间的《租赁合同》,有助于减少损失,防止损失继续扩大,也有助于物尽其用,这种据实解决纠纷的处理措施,也公平合理,本院予以支持。

在原审法院判定从原审判决做出之日解除双方之间的《租赁合同》的基础上,肯德基公司应当支付租金至原审判决做出之日,并支付相应的滞纳金。根据法律规定,双方约定的滞纳金数额过高,原审法院予以调整、酌定的结果,本院认为并无不当,应予以支持。同时,基于滞纳金原审法院进行调整、酌定的性质,红珊瑚公司关于滞纳金漏算及起算时间有误的主张,本院不予支持。

综上所述,红珊瑚公司和肯德基公司的上诉理由不能成立,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,实体处理适当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费39222元,由河南省红珊瑚酒店有限公司负担17256元,由郑州肯德基有限公司负担21966元。

本判决为终审判决。

审判长 王 怡

审判员 马常有

审判员 闫天文

二〇一六年四月十三日

书记员 韩冬梅