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违建房不能出租

发布日期:2020-03-27 19:50:45

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。-----------河北良兴房地产开发有限公司、石家庄市桥西区留营街道办事处南简良村村民委员会房屋租赁合同纠纷

 

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)冀01民再63号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):河北良兴房地产开发有限公司,住所地:石家庄桥西区留营乡南简良村。

法定代表人:董树辰,该公司总经理。

委托诉讼代理人:张建军,河北新旭光律师事务所律师。

委托诉讼代理人:牛建民,河北新旭光律师事务所律师。

再审申请人(一审被告、二审上诉人):石家庄市桥西区留营街道办事处南简良村村民委员会,住所地:河北省石家庄市桥西区石获南路185号。

法定代表人:董洪军,该村委会主任。

委托诉讼代理人:张建军,河北新旭光律师事务所律师。

委托诉讼代理人:牛建民,河北新旭光律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):北京金茂盛元商业管理有限公司,住所地:北京市海淀区阜成路115号B座129室。

法定代表人:李海江,该公司副总经理。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):李春花,女,1963年1月11日出生,汉族,住石家庄市新华区。

委托诉讼代理人:马昌顺,河北三和时代律师事务所律师。

再审申请人河北良兴房地产开发有限公司(以下简称良兴公司)、石家庄市桥西区留营街道办事处南简良村村民委员会(以下简称南简良村委会),被申请人北京金茂盛元商业管理有限公司(以下简称金茂盛元公司)、李春花房屋租赁合同纠纷一案,一审石家庄市桥西区人民法院于2016年3月22日作出(2015)西民初字第01793号民事判决,良兴公司、南简良村委会不服上诉于本院。本院于2016年7月11日作出(2016)冀01民终3806号民事判决,已经发生法律效力。良兴公司、南简良村委会不服,向河北省高级人民法院申请再审,河北省高级人民法院于2016年12月7日作出(2016)冀民申4543号民事裁定,指令本院再审本案。本院于2017年3月27日立案后,依法另行组成合议庭,于2017年4月20日公开开庭审理了本案。再审申请人良兴公司、南简良村委会的委托诉讼代理人张建军、牛建民,以及南简良村委会的法定代表人董洪军,被申请人金茂盛元公司的法定代表人李海江,被申请人李春花及其委托诉讼代理人马昌顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告李春花于2015年5月29日诉至一审法院,诉讼请求为:1.依法确认原、被告2012年7月23日签订的两份《房屋租赁合同书》无效;2.依法判令被告赔偿因合同无效给原告造成的损失280万元;3.本案诉讼费用由被告负担。2015年6月17日,李春花申请追加良兴公司及南简良村委会为共同被告,诉讼请求变更为三被告连带赔偿因合同无效给李春花造成的损失280万元。

桥西区人民法院一审查明,2011年5月1日,三被告签订委托招商经营管理合同,被告良兴公司、南简良村委会将位于南简良村东街的东西两侧及三简路南简良段的南北两侧,统称金元宝综合大市场委托给被告金茂盛元公司经营管理。三被告约定,由金茂盛元公司负责对外招商、商业运营管理并负责物业管理工作,委托期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止。良兴公司与南简良村委会保证所提供的经营场所符合消防要求。

2012年7月23日,原告与被告金茂盛元公司签订了两份房屋租赁合同书,原告租赁位于金元宝综合市场B座门市楼三层南侧,租用面积共计1000平方米,租赁期限自2012年8月1日起至2027年7月31日止,共十五年,按每平方米每月21元计算前三年的租金,从第四年开始逐年上调,金茂盛元公司保证消防设施符合消防规定。租赁时的房屋状况为毛坯房,房屋交付后,原告对租赁房屋进行了装修作为饭店经营。

原告称,在原告使用租赁房屋经营饭店期间,多次因为消防设施不合格被消防大队断电查封,饭店始终不能持续经营,对原告造成了很大影响,2014年11月12日,原告饭店再次被查封,至今未能继续经营,经原告了解,租赁的房屋没有建设工程规划许可证,不可能通过消防验收,故原告诉至法院,要求确认两份租赁合同无效,三被告连带赔偿原告损失280万元。

被告金茂盛元公司称,其与原告签订的两份房屋租赁合同是双方真实意思表示,合法有效,没有出现合同法规定的合同无效情形,本案租赁房屋消防设施不合格应由其他被告承担责任,不应由金茂盛元公司承担。

被告良兴公司和南简良村委会称,涉案房屋所占土地性质为集体土地,不需要取得建设工程规划许可证,根据消防法规定,涉案房屋也不属于需要按照国家工程建设消防技术标准进行消防设计的建设工程,因此不需要消防验收,原告之所以被查封,是因为没有按照规定在营业前向消防机构申请消防安全检查,过错在原告,与被告无关。原告与金茂盛元公司签订的合同是有效的。二被告与金茂盛元公司签订的委托合同与本案不是一个法律关系,即使要赔偿,也应由金茂盛元公司承担赔偿责任。

桥西区人民法院一审认为,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。因此,被告主张所占土地为集体土地不需要取得建设工程规划许可证的抗辩理由违反了法律的规定。根据解释第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。

关于两份房屋租赁合同的效力,本案中,原告主张涉案房屋没有取得建设工程规划许可证,被告良兴公司与南简良村委会予以否认,但二被告均未能在该院要求的期限内提供建设工程规划许可证,故认定涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。二被告建房应依法取得建设工程规划许可证,现原告与金茂盛元公司签订的两份房屋租赁合同所涉及的房屋均未取得建设工程规划许可,符合法律规定的合同无效的情形,应认定上述两份租赁合同无效。

关于原告主张的损失,本案中的两份房屋租赁合同因违反法律强制性规定而自始无效。被告良兴公司与南简良村委会作为实际建设人和所有人,对房屋未取得建设工程规划许可证存在过错,应当赔偿原告的损失。经原告申请,该院委托河北圣安工程造价咨询有限责任公司对所涉房屋装修造价进行评估鉴定,本案所涉房屋装修工程造价为1960763.87元。原告与被告金茂盛元公司签订的租赁合同期限为15年,每年装修折旧率约为6.7%,原告自2012年8月1日起至最后一次被消防部门查封之日止,是租赁房屋实际的经营和使用人,故在此期间原告缴纳的租金不予退还。原告实际使用房屋时间为2年3个月,房屋装修折旧约为15%,扣除房屋折旧后剩余工程造价残值约为1666649.29元,应由被告良兴公司与南简良村委会连带赔偿给原告。

关于金茂盛元公司是否承担赔偿责任,三被告之间签订了委托招商经营管理合同,该合同约定了三被告各自的权利义务,被告良兴公司与南简良村委会委托被告金茂盛元公司对外招商,三被告之间已经形成了委托关系,被告良兴公司与南简良村委会是委托人,被告金茂盛元公司是受托人,受托人完成委托事务所造成的后果由委托人承担,因此被告金茂盛元公司无需承担赔偿责任。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第三百九十六条、第四百零三条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第二款、第九条第二款之规定,一审判决为:一、原告李春花与被告北京金茂盛元商业管理有限公司于2012年7月23日签订的两份房屋租赁合同无效;二、被告河北良兴房地产开发有限公司、石家庄市桥西区留营街道办事处南简良村村民委员会于本判决生效之日起三十日内连带赔偿原告李春花房屋装修残值人民币1666649.29元;三、驳回原告李春花其他的诉讼请求。

上诉人良兴公司、南简良村委会上诉称,一、本案中被上诉人李春花存在过错。1.李春花在与金茂盛元公司签订房屋租赁合同书时对所租赁房屋建设手续不齐备的情况是知情的。2.李春花对房屋的装修以及未按规定进行消防申报是导致消防验收不合格的根本原因。从在同一栋楼的其他经营者并未被消防查封就可看出,消防查封是由被上诉人李春花自身原因造成的。即使李春花与金茂盛元公司签的《房屋租赁合同》无效。根据《合同法》第五十八条,李春花也应当对损失承担相应的责任。二、李春花与金茂盛元公司签订的《房屋租赁合同》实质上系转租合同,二上诉人不应对李春花的损失承担赔偿责任。二上诉人与金茂盛元公司签订合同是独立的。金茂盛元公司与李春花签订的合同亦是独立的合同,二被上诉人之间签订的合同实质是承租人与次承租人签订的房屋租赁合同。由于李春花并不是二上诉人的合同相对方,根据合同相对性原则,二上诉人不应对李春花的损失承担赔偿责任。三、鉴定机构在勘察现场时二上诉人并未签字,鉴定程序违法,故鉴定机构所做鉴定结论不应作为认定案件事实及认定李春花损失的证据。请求撤销一审错误判决,依法改判。

本院二审查明的事实同原审法院查明的事实基本一致。

本院二审认为,二上诉人与金茂盛元公司签订的《委托招商经营管理合同》,明确载明系委托招商、管理,因此上诉人主张同金茂盛元公司是租赁关系,金茂盛元公司同李春花是转租关系理据不足,金茂盛元公司同李春花签订《房屋租赁合同》的行为是依据该委托合同第四条第(一)款之规定(委托乙方独家对金茂盛元综合市场A座、B座、C座进行招商定位和招商组市工作)进行的招商活动;二上诉人同金茂盛元公司所签订的委托合同第八条第(二)款约定“由于标的物的面积和现状与政府的规划定位不符,甲方(上诉人)保证不影响乙方(金茂盛元公司)对项目的正常运作,若发生因导致乙方无法运营该项目,乙方的所有损失(包括前期调研费用、招商费用、经营管理费用及一切实际损失)由甲方负责赔偿”。该条第(五)款约定“甲方保证所提供的标的物符合消防要求,能够正常经营,如因消防问题导致商城不能如期开业,除开业时间顺延外,甲方负责赔偿由此给投资商户和经营户带来的全部损失”。上诉人明知其委托招商的标的物属违法建筑,并承诺赔偿由此造成的损失,其现以李春花知道该建筑建设手续不齐,要求李春花承担过错责任,理据不足,本院不能支持;原审法院委托鉴定机构鉴定时,鉴定机构勘察现场时已通知了二上诉人,虽其未签字,但并未提出所勘验的标的物有不当之处,原审以该鉴定结论进行实体裁判并无不当。综上所述,原审认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,二审判决为:驳回上诉,维持原判。

再审申请人良兴公司、南简良村委会的再审请求为:1.请求依法撤销原审一审及二审判决,改判再审申请人不承担赔偿责任;2.原一、二审、再审诉讼费用由被申请人承担。

再审申请人申请再审称,一、原审判决适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释)第一条的规定,城镇房屋的确定以政府规划为准,依据《城乡规划法》及《土地管理法》相关规定,只有列入城镇规划区内建设用地上建设的房屋才能适用本解释。本案涉及的租赁房屋位于南简良村界内,并非城镇规划区内房屋,租赁房屋占用的土地为南简良村集体农用地中的耕地,并非城镇建设用地。故本案纠纷不应适用该司法解释的规定,租赁合同不能认定无效。

二、原审判决违反《合同法》第五十八条的规定。该条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一访应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。而本案中,原审判决只判决租赁合同无效,并由再审申请人承担赔偿责任,并没有判决承租方李春花向出租方金茂盛元公司返还租赁房屋,违反了上述规定,从而造成金茂盛元公司难以收回租赁房屋,造成再审申请人房屋占有使用费收入等损失的进一步扩大。

三、假设租赁合同无效,被申请人金茂盛元公司、李春花对租赁合同的无效及造成的损失都有过错,均应承担一定的损失赔偿责任,不应由再审申请人一方承担。

1.再审申请人与金茂盛元公司签订的合同条款中多次重复提到本案涉及租赁房屋所属的金元宝综合大市场政府规划及消防现状的相关约定,并明确约定“由于标的物的面积和现状与政府的规划定位不符,甲方保证不影响乙方对项目的正常运作……”从而可知,金茂盛元公司对于委托其招商经营的金元宝综合大市场无法取得建设工程规划许可证、无法通过政府主管部门消防竣工验收的项目是明知的。在明知项目现状的情况下,金茂盛元公司并没有向李春花释明就与其签订了租赁合同,假设合同被判决无效,金茂盛元公司对于租赁合同无效及造成损失必然存在一定的过错,应承担一定的损失赔偿责任。

2.假设租赁合同无效,合同无效后,承租方李春花有装修损失,而作为租赁房屋所有人的申请人同样有损失,包括房屋占有使用费等损失,对此损失,作为过错方的金茂盛元公司及李春花同样应承担相应赔偿责任。本案中金茂盛元公司不仅没有承担任何责任,而且还获得了利益,即取得了承租人李春花向其交纳的租金,其获取的租金应为不当得利,此部分款项应作为赔偿各方因租赁合同无效所造成损失的款项。

3.李春花作为租赁合同的承租方,其对租赁房屋现状是经过认真考察了解的,对集体土地上无法取得建设工程规划许可证应当是明知的,其仍然与金茂盛元公司签订了租赁合同,对租赁合同的无效及造成损失存在一定的过错。另外,李春花承租房屋之所以被消防查封是因为其没有按照《消防法》相关规定在装修后营业前向消防主管部门申请消防安全二次检查,过错在于李春花。而金元宝大市场其他租赁方一直在经营,并没有被消防主管部门查封,可见该市场没有进行消防验收并不是消防主管部门查封的主要原因。

四、假设租赁合同无效,合同无效及损害后果均由再审申请人造成的,原审判决赔偿损失所依据的评估鉴定也有错误。1.本案评估鉴定并没有依据图纸或者实际结构做法进行评估,在现场勘察、测量过程中,并没有对隐蔽工程凿开,只是按照常规装修做法进行造价鉴定,势必造成评估结果不准确。

2.未形成附合的装饰装修及未经出租人同意扩建部分一并错误的列入评估范围。评估鉴定中有些项目涉及机器、设备等内容,评估价值高达537921.9元,并不属于形成附合的装饰装修物,李春花完全可以搬离,再次利用。且按城镇房屋租赁合同司法解释第九条规定,李春花未经出租人金茂盛元公司对其装修方案、设计、施工同意而进行了装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,应由李春花拆除;已形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。另李春花未经金茂盛元公司的同意,擅自加建的小房,评估价值为33008元,按司法解释的规定,李春花应按出租方要求予以拆除并赔偿损失。

五、假设租赁合同无效,应赔偿李春花损失,从合同相对性来讲,也不应由申请人承担赔偿责任。按照《委托招商经营管理合同》约定,金茂盛元公司负责招商经营,具有完全独立经营的权利,其可以将出租房屋自持经营、也可以出租给第三人,申请人并不干涉。而本案金茂盛元公司与李春花签订租赁合同时,申请人不知情,也不是租赁合同当事人,没有直接的法律关系,申请人不应承担赔偿责任。

六、如按原审判决支持了李春花的诉求,李春花势必实现其转嫁亏损的不正当目的,从而造成南简良村村集体财产的巨大损失,恐增加社会不安定因素,造成当地社会经济程序的混乱。

被申请人金茂盛元公司答辩称,1.原判决依据城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释是正确的,该解释的第一条规定是符合本案的。因为再审申请人所盖的房屋在城镇规划区的范围之内。

2.关于房屋返还问题。因再审申请人于2015年3月15日前与金茂盛元公司协商收回了经营权,所以不存在房屋返还给金茂盛元公司的必要。

3.关于再审申请人与金茂盛元公司所签订的合同中第五条第2款及第5款、第八条第一款第2项及第5项等条款重复提到的相关约定,再审申请人明确告诉是在办理中,并没有说不能办理和不符合建设工程规划,如告诉金茂盛元公司是不可能在双方的合同中注明本款项的。所以金茂盛元公司在此问题上是没有过错的,故不应承担赔偿责任。

4.关于再审申请人的假设事实与理由第三项第二款过错方应承担赔偿责任,金茂盛元公司第一没有过错,不应承担责任,第二金茂盛元公司没有获取租金更提不到不当得利,所以更没有承担责任的法律依据。

5.关于设计装修事宜,在被申请人双方的租赁合同中明确约定,双方合同第六项第一款注明了乙方(李春花)负责承担所租赁房屋内装修、设计、制作等一切费用。乙方的装修不得破坏甲方现有的设施,若确实需要改动,必须报甲方批准。因没有破坏甲方的基础和基本设施,所以没有报备。

6.关于再审申请人提出的不知情就不承担责任,是不符合法律规定的。第一,再审申请人是房屋的所有人,正是有了再审申请人的承诺和双方合同的约定才有金茂盛元的招商经营,所以再审申请人说不知情没有根据和法律依据。综上,请求应由再审申请人承担赔偿责任。

被申请人李春花答辩称,一、原一、二审法院适用法律正确,判决结果客观公正,再审申请人适用法律错误之说不成立。1.根据城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第一条的规定,本案中,李春花承租的再审申请人开发建设的争议房屋首先当然明显属于城市规划区内的房屋;其次,即使属于村规划区内的房屋,也应参照适用该司法解释。2.再审申请人称《城乡规划法》及《土地管理法》规定政府规划作为城镇房屋建设占地的只能是建设用地,本案争议房屋所占土地为耕地等说辞均无法律依据。3.再审申请人所称的本案租赁房屋所占土地为耕地,南简良村没有纳入城镇规划等说法与事实不符,也无任何证据予以证实。

二、原审判决并不违反《合同法》第五十八条的规定。1.本案二审判决生效后,李春花已向一审法院申请强制执行,一审法院也已经采取了强制措施。而李春花为避免损失的扩大,早已将租赁房屋内的设备设施拆除搬离,并将房屋退还给了再审申请人。2.金茂盛元公司在本案纠纷发生之前,早已实际解除了其与再审申请人的《委托招商经营管理合同》,李春花一直以来交涉本案房屋租赁纠纷的相对方始终是再审申请人,并非金茂盛元公司。故本案争议房屋不涉及再返还给金茂盛元公司或再审申请人的问题,也没有给再审申请人造成任何所谓的损失。实际情况是,再审申请人所开发建设的房屋无任何手续,承租户始终无法持续合法经营,导致再审申请人的房屋绝大部分都闲置不能实现租赁收益。

三、李春花对房屋租赁合同的无效无过错,一、二审法院判决李春花的损失由再审申请人承担公平合理,于法无悖。1.金茂盛元公司与再审申请人签订的是《委托招商经营管理合同》,金茂盛元公司系受委托招商,根据《合同法》的相关规定,接受委托所从事的行为法律后果均应由委托方承担,故再审申请人将责任推卸给金茂盛元公司于法无据。2.再审申请人称合同无效后自己也有损失之说不成立。一是本案一、二审过程中,再审申请人从未提及所谓自己也损失之说;二是再审申请人提出的其与金茂盛元公司之间所谓租金纠纷不属于本案争议焦点和审理范围;三是再审申请人主张的少收房屋占有使用费、人工成本等损失之说不成立,也无证据支持。3.再审申请人再审理由认为李春花对合同无效也有过错之说不成立。本案中,再审申请人系开发建设单位,应合法开发建设房屋,交付符合法定条件的租赁房屋给承租户,而再审申请人明知未取得任何建设工程规划许可手续仍违法建设,过错程度可谓极其严重;李春花系普通自然人,从生活常识角度讲,其不懂也不可能意识到再审申请人开发建设的房屋没有规划许可手续等问题,将合同无效的过错责任归结于李春花是不公平的。

四、一审法院根据法定程序委托的鉴定机构对李春花的租赁房屋装修损失所出具的鉴定结论真实准确,公平合理。1.鉴定机构完全是按照鉴定程序依据鉴定规划对李春花的装修造价损失进行的鉴定,参照的计价依据也是就低不就高,鉴定结果公平客观。再审申请人称鉴定结论不准确及存在不该列入鉴定范围的项目等说法均不属实,不成立,更无证据支持和法律依据。2.一、二审过程中,再审申请人对鉴定结论并未提出上述异议,更未申请重新鉴定,对鉴定结论所提的种种理由显然不成立。3.李春花的经济损失实际远不止鉴定范围内的装修造价损失,李春花为经营饭店投入了大量人力、物力、财力,可谓损失惨重,装修损失仅仅是其实际损失中的一部分。

五、租赁合同无效,李春花的损失应由再审申请人全部承担,而非由金茂盛元公司承担,也根本不涉及再审申请人所称的合同相对性问题。

六、再审申请人称一、二审法院支持了李春花的正当合法诉求,属于李春花转嫁亏损、增加社会不安定因素等说辞显然属于无稽之谈,与本案纠纷涉及的法律问题风马牛不相及。该理由也不属于《民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条所规定的民事案件应当再审的理由。

综上,原一、二审判决事实清楚,证据充分,适用法律正确,判决结果客观公正,再审申请人再审申请理由没有任何事实根据和法律依据,完全是在利用诉讼程序拖延强制执行,请求依法尽快驳回再审申请人的无理再审申请,以减少李春花的经济损失,维护李春花的合法权益。

本院再审查明,2011年5月1日,再审申请人南简良村委会、良兴公司作为甲方与被申请人金茂盛元公司作为乙方签订了《委托招商经营管理合同》。该合同书有关条款载明:第一条(委托标的物的名称)委托标的物位于南简良村建东街的东西两侧及三简路南简良段的南北两侧,统称金元宝综合大市场。第二条(委托标的物基本情况及范围)第2款,甲方承诺本合同标的物的所有权属于甲方,任何第三方向乙方主张合同标的物除经营权以外的任何权利均甲方负责处理,与乙方无关。第五条(甲方责任和义务)第2款,甲方负责所提供标的物的工程质量及配套设施满足市场的正常使用;第5款,甲方确保所提供的经营场所符合消防要求能够正常营业。第六条(乙方责任和义务)第2款,在委托期限内,负责以乙方的名义将标的物的商铺对外出租并对商场进行全面管理;第3款,乙方负责收取经营户的租金和物业管理费,协调投资户与经营户的关系,在保证市场繁荣的情况下,维护投资者利益。第七条(利益分配)第2款,甲方未销售自持的部分在市场培育期(前三年)乙方收取的租金作为招商费用,不再支付给甲方,在市场正常运营期间(从第四年开始),乙方收取的租金扣除30%作为管理费,剩余部分返还给甲方。第八条(甲方违约责任)第2款,由于标的物的面积和现状与政府的规划定位不符,甲方保证不影响乙方对项目的正常运作,若发生因此导致乙方无法运营该项目,乙方的所有损失(包括前期调研费用、招商费用、经营管理费用及一切实际损失)由甲方负责赔偿。第5款,甲方保证所提供的标的物符合消防要求,能够正常经营,如因消防问题导致商场不能如期开业,除开业时间顺延外,甲方负责赔偿由此给投资户和经营户带来的全部损失。第6款,甲方保证本合同所指标的物给乙方使用贰拾年,除不可抗力因素以外的任何原因造成该标的物不能使用,由此造成的损失,包括入驻商户的装修费用、误工费用等,由甲方承担,与乙方无关。

2012年7月23日,被申请人李春花作为乙方与金茂盛元公司作为甲方签订了两份《房屋租赁合同书》。该合同书有关条款载明:第1条(标的物)第1款,甲方承诺本合同标的物的经营管理权属于甲方。第2条(用途)第1款,乙方承租房屋用于餐饮。第5条(标的物的交付)第1款,甲方向乙方交付房屋的状态为毛坯房。直达客梯一部,消防设施符合消防规定,如因消防设施不符合规定而造成停业整改,停业期间免除房租,造成罚款由甲方负责。第2款,甲方于2012年11月1日前将房屋交于乙方。第6条(装修)第1款,乙方负责承担所有租赁房屋内的装修、设计、制作等一切费用。乙方的装修不得破坏甲方现有设施,若确实需要改动,必须报甲方批准。第2款,乙方进场装修应严格遵守甲方有关装修的各项管理规定。

本案再审中,再审申请人称,本案涉及的租赁房屋位于南简良村界内,并非城镇规划区内的房屋,南简良村也没有纳入城镇规划,租赁房屋占用的土地为南简良村集体所有的耕地,并非城镇建设用地。被申请人不予认可。再审申请人对其主张未提供相关证据,并认可涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。

关于涉案租赁房屋的情况,再审申请人称,按照委托招商经营管理合同第七条的内容,属于其自持的房屋。被申请人未有异议。

关于评估鉴定报告的争议,再审申请人提交统计表一份,主张经计算评估价值570929.9元不应作为李春花房屋装修残值给予赔偿,不属于形成附合的装饰装修物,李春花完全可以搬离,再次利用。李春花辩称,我们将能够搬离的进行搬离,申请鉴定的损失是对装修造价出具的鉴定报告,再审申请人没有对鉴定报告提出异议。金茂盛元公司称,当时对鉴定报告没有提出异议。再审申请人称,在原审时只提出有异议,但没有提出详细的异议理由和依据。对57万应当扣减没有提出,只是说不应列在范围之内。再审申请人未提交有关证据。

综上,本案再审查明的事实与一审、二审查明的事实基本一致。双方当事人未提交新的证据。

本院再审认为,一、关于再审申请人与被申请人金茂盛元公司签订的合同性质的争议

经查,双方签订的《委托招商经营管理合同》约定了各方的权利义务以及违约责任,按照合同约定,再审申请人委托金茂盛元公司进行招商经营管理,双方之间形成了委托合同关系。再审申请人称双方之间是合作关系,不是委托合同关系,该主张与合同约定不符,本院不予采纳。

二、关于金茂盛元公司与被申请人李春花签订的房屋租赁合同效力的争议

根据城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第一条、第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。由于再审申请人建房未依法取得建设工程规划许可证,原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和该司法解释的规定,判决两份房屋租赁合同无效于法有据,应予维持。

关于再审申请人所称本案涉及的租赁房屋不属于城镇规划区内的房屋,该土地也非城镇建设用地,不应适用相关司法解释的主张,未有证据支持,本院不予采信。

三、关于房屋租赁合同被确认无效后过错方认定的争议

本案的两份房屋租赁合同是因违反了法律强制性规定使合同自始无效,再审申请人作为合同标的物的建设人和所有人,所建设的房屋未依法取得建设工程规划许可证,是导致合同无效的原因,故对合同无效存在过错。

按照委托招商经营管理合同的约定,金茂盛元公司在委托期限内与李春花签订房屋租赁合同是履行委托合同的行为,本案房屋租赁合同无效是因再审申请人的过错所致,并非金茂盛元公司履行房屋租赁合同所致,故再审申请人主张金茂盛元公司存在过错,缺乏依据,本院不予采纳。

李春花在对租赁房屋装修后以及经营饭店过程中被消防主管部门多次查封是否存在过错,对房屋租赁合同的合同履行责任存在影响,但并不是导致本案房屋租赁合同无效的原因。故,再审申请人称李春花作为租赁合同的承租方也存在过错的主张,本院不予采纳。

四、关于租赁合同无效后李春花经济损失数额的争议

经查,对李春花主张的经济损失,原审法院委托鉴定机构勘验现场时通知了各方当事人,再审申请人到场,虽未在勘验笔录上签字,但并未对所勘验的标的物提出明确异议,后各方当事人又对鉴定意见书进行了质证;原审中,再审申请人未对鉴定报告所列的评估范围提出异议,也未申请重新鉴定;本案再审中,再审申请人未举证证明其主张。故对再审申请人所述不予采纳。原审判决依据该鉴定意见书在扣除房屋折旧后确定李春花剩余工程造价残值为1666649.29元并无不妥。

五、关于再审申请人申请再审中所述其它争议

再审申请人称,一审判决没有判决李春花向出租方金茂盛元公司返还租赁房屋,从而造成金茂盛元公司难以收回租赁房屋,造成再审申请人房屋占有使用费收入等损失的进一步扩大,再审申请人请求李春花支付租金及房屋占用费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定,再审申请人的再审请求超出了原审诉讼请求,故本案不予审理。

再审申请人称,金茂盛元公司取得了承租人李春花向其交纳的租金,其获取的租金应为不当得利,此部分款项应作为赔偿各方因租赁合同无效所造成损失的款项。按照再审申请人与金茂盛元公司签订的合同,涉案房屋属于再审申请人未销售自持的房屋,双方对此利益分配在合同中有明确约定,应按合同履行。如双方对李春花交纳的租金归属有争议,是双方之间的合同纠纷,该请求也超出了原审诉讼请求,故本案不予审理。

综上所述,再审申请人申请再审的理由理据不足,对其再审请求不予支持。原判决认定事实清楚,适用法律正确,本院经再审予以维持。基此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定,判决如下:

维持本院(2016)冀01民终3806号民事判决。

本判决为终审判决。

审 判 长  郝俊贤

审 判 员  高玉坡

代理审判员  李会宁

二〇一七年六月十五日

书 记 员  赵亚坤