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公平补偿的基本要求即为不得低于被征收房屋类似房地产的评估价格

发布日期:2020-03-27 19:48:22

裁判要点:市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时,应当对被征收人给予公平补偿;而公平补偿的基本要求即为不得低于被征收房屋类似房地产的评估价格。为了实现公平补偿的目的,要求评估机构评估分别评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,以便计算两者的差价。(源自中国裁判文书网)

安徽省高级人民法院

行 政 判 决 书

(2019)皖行终419号

上诉人(一审被告)安徽省淮南市田家庵区人民政府,住所地安徽省淮南市田家庵区国庆中路128号,统一社会信用代码113404033552060910。

法定代表人从永刚,该区区长。

委托代理人蔡春雪,该区人民政府法制办工作人员。

委托代理人胡艳丽,安徽竞合律师事务所律师。

被上诉人(一审原告)何子强,男,2000年7月26日出生,汉族,住安徽省淮南市田家庵区,身份证号码

340403200007261613。

上诉人安徽省淮南市田家庵区人民政府(简称田家庵区政府)

因何子强诉其房屋征收补偿决定一案,不服安徽省淮南市中级人民法院(2018)皖04行初71号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

何子强向一审法院起诉称,田家庵区政府对其作出田政征补〔2017〕8号《房屋征收补偿决定书》违法,主要理由为:1、原告房屋是沿街门面房,地势极佳,而补偿决定确定的被征收房屋货币补偿金额495915元,即9000元/平方米,显然没有按照市场价进行补偿。2、选择房屋产权调换,征收部门给予安置区为B区、C区南段,选房号145号,调换地点不明确、安置面积不明确、安置房屋评估价格不明确。3、评估不合理,原告未参与选择评估公司,未收到评估书,征收人自行选择及评估,评估违法。房屋征收部门从未与其就安置事宜进行商谈与沟通,我们多次前往征收部门进行商谈,征收人既不接待也不商谈。请求人民法院判决撤销田政征补〔2017〕8号《补偿决定书》。

一审法院审理查明:2013年10月8日,田家庵区政府作出《房屋征收决定》、《公告》及《安成次中心建设项目国有土地上的房屋征收与补偿方案》,对安成次中心建设项目范围内的房屋、附属物及构筑物实施征收,确定的征收补偿方式包括货币补偿和产权调换两种方式;安置房地点为在国庆西路南侧,规划中的朝阳西路北侧,花伴里小区以西,泉山路以东(不包括沿泉山路建设的房屋),具体安置楼栋由项目征迁安置办公室另行公布。征收补偿协议签约期限为:从2013年10月10日起至2013年11月20日止。无法达成征收补偿协议的,由田家庵区政府作出征收补偿决定。何子强所有的位于安徽省淮南市田家庵区安成镇泉山路344号(A4-18),建筑年代为1993年,建筑结构为砖混的房屋,在该项目确定的征收范围内。该房屋取得淮房地权证淮田字第××号产权证书,载明房地产权利人为何子强,共同情况为单独所有,登记时间为2013年3月20日,规划用途为:商业。房屋总层数为2层,一层建筑面积25.05平方米,二层建筑面积29.40平方米。因其至今未与征收部门达成安置补偿协议,田家庵区政府于2017年9月1日做出田政征补〔2017〕8号《补偿决定书》,并于2018年5月送达给原告。原告认为该《补偿决定书》存在前述诉称的违法行为,请求:1、撤销田家庵区政府做出的田政征补〔2017〕8号《补偿决定书》;2、本案诉讼费由被告承担。

一审另查明:评估机构广利公司对本案涉诉的被征收房屋进行价格评估,作出的《评估报告》中,对于正常交易的情况,选取可比实例A为:淮化新村,建成年代为2006年,近期交易价格为19860元/㎡,可比实例B为:惠利商贸城,建成年代为2004年,近期交易价格为18550元/㎡,可比实例C为:泉山社区商住楼,建成年代为2001年,近期交易价格为19420元/㎡。以上三个实例的建筑结构均为钢混

一审法院认为,行政机关作出行政行为,应当认定事实清楚、符合法定程序,并保障行政相对人的合法权益。本案中,原、被告未就被征收房屋的征收补偿安置事宜达成一致协议,被告具有依法作出补偿决定的法定职责。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定;第二十五条第一款规定:房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议;第二十六条第二款规定:补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。《房屋征收评估办法》第十条规定:被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。本案中,首先,被告作出的涉诉补偿决定,认定该征收房屋的房地产市场价格一楼13390元/平方米,二楼5459元/平方米,房屋评估总价为495915元,该评估结果作为被告作出征收补偿决定的主要依据,《评估报告》中选取的可比实例A、B、C的房屋坐落,相近于原告的房屋坐落,而原告房屋的评估价格,明显低于这几处可比实例的交易价格。对此,被告未作合理解释,因而,被告作出该补偿决定的事实依据不足;其次,通观该《补偿决定书》第二项内容,没有用于产权调换房屋的具体地点、面积,也并无按照前述规定,对原告选择产权调换方式时,用于产权调换房屋的评估价值,故该补偿决定明显不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第(一)、(六)项之规定,判决撤销田家庵区政府做出的田政征补〔2017〕8号房屋征收补偿决定。

田家庵区政府上诉称,1、一审判决认为涉案房屋与三个可比实例相比明显偏低,未考虑被征收房屋为砖混并且有折旧,属于认定事实不清;2、安置房即将复工建设,采取产权调换符合法律规定,被征收人的选择权得到保障。请求二审法院撤销一审判决,作出公正判决。

何子强未向本院作出书面答辩意见。

一审被告田家庵区政府向一审法院提交下列证据:1、《统一社会信用代码证》复印件,证明被告主体资格;2、相关2号《批复》、39号《通知》,证明安成十字路口棚户区改造项目得到淮南市人民政府以及规划等有关部门批准,并由发改部门备案;3、《安成次中心建设项目国有土地上的房屋征收与补偿方案》(征求意见稿),证明被告在依法拟定了该项目国有土地上房屋征收与补偿方案,后向被征收人发布征收补偿方案征求意见稿,公开征求被征收人意见;4、《安成次中心建设项目社会稳定风险评估报告》,证明已经依据法定程序对该项目作出风险评估报告;5、被告2013年10月8日作出的《房屋征收决定》及其《公告》(2013年第5号)、《安成次中心建设项目国有土地上的房屋征收补偿方案》,证明被告对涉诉项目依法作出征收决定及其补偿方案,并进行了公告;证据2、3、4、5共同证明被告作出征收决定的事实和法律依据。6、安成次中心建设工作领导小组办公室2013年9月14日作出的《关于选择房屋征收评估机构的公告》和淮南市安成镇人民政府2013年9月18日作出的《关于选择房屋征收评估机构的通知》,共同证明答辩人已按规定通知被征收人选择房屋征收评估机构;7、正诚公证处出具的2013年9月21日下午的《现场工作记录》,证明其以抽签的方式依法对征收房屋的评估进行公开选择评估机构;8、广利公司2014年1月15日对涉诉被征收房屋作出的初评结果的《公示》及其照片、《评估报告》及其《送达回执》、送达人身份证明和送达照片等,共同证明评估机构2014年1月15日对被征收人的房屋作出初评结果并公示,并于当月17日将《评估报告》向被征收人送达,被征收人拒绝签收,答辩人依法对其留置送达;9、田政征补〔2017〕8号《补偿决定书》及其《送达回执》,证明被告于2017年9月1日作出该《补偿决定书》后,于2018年5月11日送达给被征收人,并已签收。

一审原告何子强向一审法院提交主要证据材料为:1、原告身份证复印件,证明原告主体资格;2、田政征补〔2017〕8号《补偿决定书》,证明被诉决定违法;3、门面房市场调查表、照片的复印件,证明补偿价格明显低于市场价;4、被征收房屋的《房地产权证》复印件(编号:淮房地权证淮田字第××号,建筑面积54.45㎡),证明该房屋的具体情况;5、被告提供的广利公司对本案被征收房屋所做的《房屋征收评估报告》(估价报告出具日期:2014年1月15日)第12页、第14页,证明附近相似地块的房产价值单价是19000元/平方米,给原告的评估价值是13000元/平方米,该评估价格不合理。

上述证据均已随案移送本院。经审查,一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审法院认定的案件事实,本院依法予以确认。

本院认为,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二条、第八条规定,评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本办法。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。根据上述规定,市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时,应当对被征收人给予公平补偿;而公平补偿的基本要求即为不得低于被征收房屋类似房地产的评估价格。为了实现公平补偿的目的,要求评估机构评估分别评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,以便计算两者的差价。本案中,田家庵区政府仅仅提供了被征收房屋的评估报告,未提供用于产权调换房屋的评估报告,致使具体实施产权调换时,无法计算差价,难以实现对被征收人公平补偿的立法目的。本院注意到广利宏远房地产评估公司于2014年1月对何子强房屋作出分户评估报告,田家庵区政府于2017年9月根据上述报告作出案涉房屋征收补偿决定。评估报告距房屋征收补偿决定已逾三年,田家庵区政府对此期间房屋价格是否有波动,评估报告确定的房屋价值是否与补偿决定作出时是否有差距等等未予考虑,难以保障被征收人通过补偿决定确定的货币补偿金能够购买到被征收房屋类似房地产,无法实现公平补偿原则。故一审法院判决撤销被诉房屋征收补偿决定并无不当。

综上,一审判决认定事实清楚,适用法律、法规正确,依法应予维持。上诉人田家庵区政府的上诉理由不能成立,本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人安徽省淮南市田家庵区人民政府负担。

本判决为终审判决。

审判长  王玉圣

审判员  宋 鑫

审判员  蒋春晖

二〇一九年三月二十二日

书记员  奚雨杭

附:相关法律条文

《中华人民共和国行政诉讼法》

第八十九条人民法院审理上诉案件,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、判决认定事实清楚,适用法律、法规正确的,判决或者判决驳回上诉,维持原判决、判决;

(二)原判决、判决认定事实错误或者适用法律、法规错误的,依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,判决撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

人民法院审理上诉案件,需要改变原审判决的,应当同时对被诉行政行为作出判决。