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房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持

发布日期:2020-03-27 19:49:47

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。-------南通热电有限公司与崇川区锐峰洗车服务中心排除妨害纠纷

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏06民终2469号

上诉人(原审被告):崇川区锐峰洗车服务中心,住所地江苏省南通市。

经营者:钱加林,男,1984年5月19日出生,汉族,住江苏省射阳县。

委托诉讼代理人:翟美琴,南通市中兴法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告):南通热电有限公司,住所地江苏省南通市。

法定代表人:***,该公司董事长。

委托诉讼代理人:刘欢,北京市炜衡(南通)律师事务所律师。

上诉人崇川区锐峰洗车服务中心(以下简称锐锋洗车中心)因与被上诉人南通热电有限公司(以下简称热电公司)排除妨害纠纷一案,不服南通市崇川区人民法院(2017)苏0602民初1023号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

锐锋洗车中心上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回热电公司一审诉讼请求或发回重审;一、二审案件诉讼费用由热电公司承担。事实和理由:一、本案系房屋租赁纠纷而非排除妨害的物权纠纷,上诉人于2012年11月取得案涉房屋经营权,并使用盖有热电公司公章的房屋租赁合同领取营业执照,根据最高院租赁合同司法解释第十六条规定,转租行为有效,热电公司在2015年7月3日前明知且默许了转租行为,上诉人不存在占用房屋行为,原审法院对此认定事实不清。二、案涉房屋没有产权证,也没有合法的批建手续,热电公司在一审过程中提供的房屋产权证第××号缺少宗地图,涉案房屋不在红线图范围内,没有产权证也没有合法的批建手续,属于违章建筑,热电公司对房屋没有所有权,不能以此主张排除妨害。三、涉案房屋于2013年8月起即停水停电,不符合营业用房标准,不存在房屋占有使用费的概念,一审法院将达不到使用标准的房屋按正常房屋计算占有使用费,违反了公平公正的原则,且南通仲裁委员会(2014)通仲裁字第154号裁决书已裁决王挺新支付至实际搬迁之日的占用费用,一审法院重复支持占用费用没有事实依据。综上,请求二审法院查明事实,依法支持上诉人诉求。

热电公司辩称,热电公司与王挺新之间的房屋租赁合同已由生效仲裁裁决确认解除,无论王挺新与上诉人之间的转租行为是否合法,根据租赁合同司法解释第十八条规定,上诉人都负有腾退房屋的义务。上诉人至今拒绝腾出房屋,热电公司主张房屋占有使用费合法有据。关于上诉人提出的房屋产权问题,在热电公司与王挺新的租赁合同以及上诉人提供的合同中均记载将案涉外环西路94号出租,无论房屋是否有产权证,上诉人均有返还房屋的义务。

热电公司向一审法院起诉请求:1.判令锐锋洗车中心立即停止侵占热电公司位于南通市××××号的房屋,并将侵占房屋腾空后返还热电公司;2.判令锐锋洗车中心支付侵占期间房屋使用费人民币60000元(自2015年1月1日起暂算至2017年1月1日,最终计算至实际返还房屋之日);3.判令锐锋洗车中心承担本案诉讼费。

一审法院认定事实:热电公司系南通市××××号房屋所有权人,2005年7月25日,热电公司与案外人王挺新订立《房屋租赁合同》一份,约定将坐落于外环西路94号的房屋出租给王挺新,租赁期至2009年12月31日,期满后按合同约定自动连续履行至2013年12月31日。2011年9月13日,热电公司发布公告称,因其按规划建设整体搬迁,基于合同情势变更原则及合同约定,决定于2011年12月20日解除租赁合同。2014年9月4日,热电公司就王挺新房屋租赁合同纠纷申请仲裁,南通仲裁委员会于2014年12月25日作出(2014)通仲裁字第154号裁决书,裁决双方合同于2011年12月20日解除,王挺新交还房屋并支付占有使用费(至2014年12月25日为555397元,自2014年12月26日起至被申请人实际返还房屋之日止按照280000元/年计算)。该案进入执行程序后,2015年7月3日,南通市中级人民法院张贴(2015)通中执字第0243号强制执行公告。锐锋洗车中心自2012年起占有、使用案涉部分房屋,至今未腾退。

一审法院认为,热电公司与案外人王挺新的房屋租赁合同已由生效仲裁裁决确认解除,王挺新作为承租人负有腾退案涉房屋的义务,但实际占有其中部分房屋的是锐锋洗车中心。锐锋洗车中心在热电公司与王挺新房屋租赁关系终止时,即不再拥有占有、使用案涉房屋的合法依据,从而构成对案涉房屋的无权占有。对热电公司要求锐锋洗车中心停止侵占案涉房屋,将案涉房屋腾空后返还的诉讼请求,依法予以支持。热电公司主张要求锐锋洗车中心支付自2015年1月1日起暂算至2017年1月1日的侵占期间房屋使用费60000元,原审法院认为,锐锋洗车中心自2015年7月3日南通市中级人民法院张贴强制执行公告时知晓热电公司与王挺新的租赁关系经仲裁确认解除,应从此时开始支付逾期腾房的房屋使用费为宜。至于使用费数额,因锐锋洗车中心未有书面合同约定租金标准,亦未实际支付租赁费形成交易习惯以确定租金标准,热电公司主张按30000元/年的租赁费来计算,符合租赁市场交易的一般行情,依法予以支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决:一、锐锋洗车中心于判决生效之日起三十日内停止占有、使用位于南通市××××号的房屋,并将该房屋腾空返还热电公司。二、锐峰洗车中心于判决生效之日起十日内支付热电公司房屋占有使用费人民币45000元(房屋占有使用费自2015年7月3日暂计算至2017年1月1日止,实际支付至房屋腾空返还之日止,房屋占有使用费的标准按照30000元/年计算)。案件受理费690元(已减半),由锐峰洗车中心负担。

本院二审期间,锐锋洗车中心补充提供了接受警情通知单、照片、房屋租赁合同等证据,证明热电公司自2013年8月起对锐锋洗车中心停水停电并在2015年4月26日起擅自封堵营业场所,持续至2015年11月11日,其侵权行为造成锐锋公司损失,要求热电公司赔偿。热电公司质证认为相关证据与本案无关联。本院审查认为,本案法律关系是排除妨害纠纷,上述证据与本案缺乏关联性,不能作为认定本案事实的证据使用。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。本案中,热电公司与王挺新之间的租赁合同已经南通仲裁委员会(2014)通仲裁字第154号生效仲裁裁决确认解除,锐锋洗车中心作为房屋的实际占有人,理应负有腾房义务。锐锋洗车中心辩称其基于租赁关系而使用房屋,但无论其是否是合法的次承租人,在热电公司与王挺新的租赁合同解除后,均应及时腾退房屋,原审判决判令其履行腾房义务并无不当。关于占有使用费,锐锋洗车中心称仲裁裁决已支持了占有使用费且其因停水停电并未正常经营。本院认为,本案中房屋的实际占有人是锐锋洗车中心而非案外人王挺新,本院于2015年7月3日已就仲裁裁决执行一案张贴公告,锐锋洗车中心明知热电公司与王挺新的租赁关系已经解除,即应按照裁决执行要求及时腾退房屋,其拒不腾退房屋,原审法院判令其支付自2015年7月3日公告之日至实际返还房屋之日的占有使用费并无不当。

综上所述,锐锋洗车中心的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1380元,由崇川区锐峰洗车服务中心负担。

本判决为终审判决。

审判长  吴勇军

审判员  陆海滨

审判员  曹 璐

二〇一七年十一月八日

书记员  瞿秀梅