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原房屋租赁合同解除,转租房屋租赁合同失去存续基础,应相应终止

发布日期:2020-03-27 19:47:25

原房屋租赁合同解除,转租房屋租赁合同失去存续基础,应相应终止,已付租金及利息应返还承租人。---------温则培、张军房屋租赁合同纠纷

 

广东省清远市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤18民终1151号

上诉人(原审被告):温则培,男,汉族,住广东省佛冈县。

委托诉讼代理人:黄利莹,广东品杰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):张军,男,汉族,住广东省佛冈县。

被上诉人(原审原告):范桂勇,男,汉族,住广东省佛冈县。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人:张永新,男,汉族,住广东省佛冈县。

原审第三人:李建华,男,汉族,住广东省东莞市。

委托诉讼代理人:李建新,男,汉族,住广东省佛冈县,系李建华的哥哥。

上诉人温则培因与被上诉人张军、范桂勇及原审第三人李建华房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省佛冈县人民法院(2018)粤1821民初846号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人温则培上诉请求:l、撤销一审判决;2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:上诉人并不认识张军,与张军不存在法律关系,张军不是原审的适格原告,原审法院查明事实不清。本案中2015年8月17日的《商铺转让协议》签订的过程事实如下:2015年8月16日,上诉人与相识黄*才途经佛冈县××路,遇见范桂勇,范桂勇是黄*才的相识,便招呼上诉人与黄*才到范桂勇位于育东二巷的木珠加工店内聊天。在聊天过程中,范桂勇得知上诉人想在附近的铺面做生意,便声称在范桂勇有一套位于佛冈县××号的铺位可以出卖,并当即带上诉人去看铺位。后经双方协商同意于2015年8月17日签订了《商铺转让协议》,约定将商铺包括店面的物品整体转卖给上诉人。上诉人于签订协议当天通过银行转账支付16400元给范桂勇,但范桂勇收取款项后以各种理由至今仍未交付该店铺给上诉人使用。从上诉人与被上诉人及原审第三人共同涉案的情况看,上诉人有充分的理由怀疑被上诉人和原审第三人恶意串通,故意以范桂勇的名义与上诉人签订转让协议,范桂勇根本不是佛冈县××号的铺位的屋主,无权处分该套房屋,而且在转让协议上写的这间铺位根本不存在,范桂勇完全是有意敲诈勒索、蓄心积累,以卖房为理由骗取上诉人金钱。现在更是与原审第三人李建华串通,故意制造(2017)粤1821民初1292号案虚假诉讼,使被上诉人张军、范桂勇有依据提起本案诉讼。综上,上诉人与被上诉人范桂勇之间签订的《商铺转让协议》证实双方之间是买卖合同关系,非房屋租赁合同关系,上诉人不存在交付租金的义务,上诉人更未曾向任何人交过租金。

被上诉人张军、范桂勇辩称,一审认定事实清楚,一审判决应当予以维持。

原审第三人李建华述称,请二审法院维持原审判决,早日执行。

被上诉人张军、范桂勇向一审法院起诉请求:1、判令温则培向张军、范桂勇支付2015年9月至2017年7月暂计23个月的租金16100元及利息690元(以上共计:16790元)。2、判令由温则培负担案件诉讼费。

一审法院认定事实:涉案争议的房屋坐落在佛冈县××教育路××号。2015年5月25日,李建华与张军签订了一份《租赁合同》,合同约定:“李建华将位于石角镇××号房屋(商铺)一间租给张军使用,租赁期限从2015年6月6日起至2018年6月6日止,由张军支付1400元给李建华作为租赁押金,合同期满后全数退回,每月租金为700元”。签订合同后,李建华将租赁的房屋(商铺)交付张军使用,张军按约定支付了房屋押金1400元和2015年6月至7月的租金给李建华。上述房屋由张军与范桂勇作为办公室之用。

2015年8月17日,范桂勇与温则培签订了一份《商铺转让协议》,协议约定:“现将育西二巷5号转让给温老板,屋内空调、电视、沙发、鱼缸以及室内所有一切的东西共15000元归温老板所有。2015年8月17日。范桂勇”。同日,温则培通过银行转账支付了16400元(含1400元房屋押金)给范桂勇后,接收房屋(商铺)进行使用。2015年9月6日,李建华的母亲李*录到房屋(商铺)收租,范桂勇告知李*录已将商铺转让给温则培,并指引李*录向温则培收取两个月的租金共1400元(2015年8月至9月)。温则培在使用期间,在房屋(商铺)门口悬挂“神仙阁”的牌子,进行迷信活动。李建华得知后,要求温则培停止在房屋(商铺)内进行迷信活动,但温则培不听劝告,仍然进行相关活动。同年10月12日,李建华家人向温则培收取租金时,遭温则培拒绝,李建华家人当即报警,佛冈县公安局接警后派出民警前来处理,并分别对范桂勇、张军、温则培和李建华家人进行了询问记录。同日,温则培也向佛冈县公安局报警称范桂勇诈骗,该局经调查后作出了“不予刑事立案”的处理决定。

2016年6月8日,张军向一审法院提起(2016)粤1821民初891号民事诉讼,请求解除范桂勇于2015年8月17日签订的《商铺转让协议》,要求温则培将佛冈县石角镇××号商铺恢复原状,并将商铺返还给张军,另赔偿2015年10月1日至2016年5月31日的租金及水电费等。一审法院于2016年12月5日作出(2016)粤1821民初891号《民事裁定书》,以张军作为该案原告起诉被告温则培主体不适格为由裁定驳回起诉。裁定作出后,张军不服提起上诉。清远市中级人民法院经审理后于2017年2月24日作出了(2017)粤18民终609号民事裁定书,裁定驳回上诉,维持原裁定。

2017年2月14日,温则培向一审法院提起诉讼,要求范桂勇返还转让款16400元等诉讼请求,张军、李建华为该案的第三人,一审法院受理案号为(2017)粤1821民初201号,该案查明确认上述事实,并查明温则培自从范桂勇向其转租商铺后至2017年6月5日,涉案商铺仍由其锁着;该案现场勘查结果为:目前店铺已布满灰尘,门口仍挂有“神仙阁”招牌;拉起铁闸门,可以看到玻璃墙上贴有算命占卦的店招,内墙贴有算命占卦的价格;室内可以看到沙发、空调出风口、金鱼缸、办公台、椅等物品。并确认张军与范桂勇属于合伙关系,范桂勇与温则培于2015年8月17日签订的《商铺转让协议》实际为转租合同合法有效,在李建华与张军签订的《租赁合同》未被解除的情况下,《商铺转让协议》应继续履行,判决驳回温则培的诉讼请求。

2017年7月11日,李建华以张军、范桂勇为被告,温则培为第三人向一审法院提起诉讼,要求张军、范桂勇偿还拖欠20个月租金14000元、租金的利息600元;押金1400元归李建华所有;终止李建华与张军签订的租赁合同,撤销范桂勇私自与温则培签订的商铺转让合同,归还所租房屋给原告等诉讼请求。案号为(2017)粤1821民初1292号。一审法院经审理后,于同年8月30日作出《民事判决书》,认定:张军、范桂勇拖欠李建华2015年12月至2017年7月租金14000元,扣除押金1400元,实欠12600元,另支付租金的利息600元。判决结果:一、被告张军应自本判决生效之日起十日内给付拖欠租金12600元及利息600元给原告李建华;二、解除原告李建华与被告张军于2015年5月25日签订的《租赁合同》;三、驳回原告李建华的其他诉讼请求。张军对判决不服,向清远市中级人民法院提起上诉,案号为(2017)粤18民终3048号。2018年1月30日,清远市中级人民法院作出《民事判决书》,判决结果:驳回上诉,维持原判。2018年3月14日,张军将标的款13300元(其中:租金12600元、利息600元、执行费100元)存入一审法院账户内,履行了判决确定的义务。

2018年4月,张军、范桂勇诉至一审法院,要求处理。庭审中,张军、范桂勇认为,房屋(商铺)转租后,由于温则培未交租金给李建华,张军、范桂勇垫付了2015年9月至11月的租金2100元,2015年12月至2017年7月的租金和利息,由法院判决后已经履行。因此,温则培应支付2015年9月至2017年7月共23个月的租金16100元及利息690元。温则培认为,房屋(商铺)是温则培购买的,不存在交租金的问题,现房屋(商铺)一直由温则培锁住至今。由于双方意见分歧较大,案经调解无效。本案在审理过程中,李建华经一审法院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。

另查明:根据一审法院已经发生法律效力的(2017)粤1821民初1292号《民事判决书》认定:张军在租赁房屋后,交付了押金1400元和2015年6月至7月给李建华。2015年8月,范桂勇在转租时,收取了温则培押金1400元。2015年9月6日,李建华的母亲李*录在由范桂勇的指引下向温则培收取两个月的租金共1400元(即2015年8月至9月),之后的租金,由于温则培未交付,由张军、范桂勇垫付2015年10月至11月的租金,按判决履行了2015年12月至2017年7月的租金。即张军、范桂勇垫付的租金共15400元(2015年10月至2017年7月共22个月),扣除温则培已经交付的押金1400元,实际垫付的租金为14000元(15400元-1400元)。

一审法院认为,本案属房屋租赁合同纠纷。张军、范桂勇与李建华签订的《租赁合同》和张军、范桂勇与温则培签订的《商铺转让协议》的效力,一审法院和清远市中级人民法院已经发生法律效力的《民事判决书》作出了认定。涉案争议的房屋一直由温则培使用,但租金由张军、范桂勇垫付,现张军、范桂勇要求温则培返还垫付的房屋租金,事实清楚,理据充分,一审法院予以支持。但张军、范桂勇主张的租金计算有误,更正为14000元。对于利息,张军、范桂勇为温则培垫付了租金及利息600元,现张军、范桂勇要求温则培支付利息690元,该请求未超出中国人民银行同期同类贷款利率标准,一审法院予以支持。李建华经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,其行为视为自动放弃相关民事诉讼权利,一审法院依法可以缺席判决。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,于2018年11月16日作出判决:一、由温则培于判决生效之日起10日内返还房屋租金14000元及利息690元给张军、范桂勇。二、驳回张军、范桂勇的其他诉讼请求。案件受理费220元,由张军、范桂勇负担20元,温则培负担200元。

本院二审期间,双方当事人没有提交新证据。

经审理,一审法院查明的基本事实属实,本院予以确认。

本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定,本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见,本案的争议焦点为:一审法院关于张军和范桂勇向温则培主张租金的请求权基础认定是否有误。

本案当事人因房屋租赁纠纷曾经历多次民事诉讼,生效判决已确认同一房屋之上存在两个租赁合同关系,即李建华与张军之间的房屋租赁合同关系和范桂勇与温则培之间的房屋转租合同关系,李建华是案涉房屋的所有权人,李建华将该房屋出租给张军,张军的合伙人范桂勇又将该房屋转租给温则培。且生效判决已确认两个合同都是有效合同。根据合同的相对性原理,由于合同关系是仅在当事人之间发生的法律关系,只有合同当事人之间能相互提出请求,非合同关系当事人,没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求。温则培只与范桂勇签订了房屋转租合同,范桂勇是转租人,温则培是次承租人,范桂勇有权基于转租合同向温则培主张租金,温则培与张军之间并无合同关系,张军无权向温则培主张租金。虽然(2017)粤1821民初1292号生效判决判令张军支付拖欠的租金及利息给李建华,但是张军是基于租赁合同有义务向李建华支付租金,并非替温则培垫付,因此一审法院关于垫付关系的认定有误,本院予以纠正。此外,李建华与张军之间的房屋租赁合同已被上述生效判决确认解除,且租金已支付至2017年7月,确定该房屋租赁合同于2017年7月31日解除较为合理。该房屋租赁合同解除后,温则培与范桂勇之间的转租合同无存续基础,也相应终止,因此温则培应向范桂勇支付的租金应计算至2017年7月,一审法院关于租金和利息的金额计算正确,但确定权利主体有误。

综上所述,温则培的上诉请求部分成立,本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销广东省佛冈县人民法院(2018)粤1821民初846号民事判决;

二、温则培应于本判决生效之日起10日内支付房屋租金14000元及利息690元给范桂勇。

三、驳回张军、范桂勇的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费167元,由上诉人温则培负担。

本判决为终审判决。

审判长  苏永术

审判员  钟莹莹

审判员  成振平

二〇一九年十月二十九日

书记员  梁家惠

书记员  梁琳培