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租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持

发布日期:2020-03-27 19:43:11

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”--------成都优高投资有限公司、成都大业国际投资股份公司因房屋租赁合同纠纷

 

 

成都优高投资有限公司、成都大业国际投资股份公司因房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

(2014)川民终字第555号

上诉人(原审原告)成都优高投资有限公司,住所地四川省成都市锦江区总府街18号。

法定代表人陈菀,董事长。

委托代理人黄媛(一般授权),四川康维律师事务所律师。

委托代理人周游(一般授权),四川康维律师事务所律师。

上诉人(原审被告)成都大业国际投资股份公司,住所地四川省成都市锦江区大业路39号。

法定代表人周建,董事长。

委托代理人吴磊(特别授权),四川中川大众律师事务所律师。

委托代理人贺莉莉(一般授权),北京金城同达(成都)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)成都大业物业管理有限责任公司,住所地四川省成都市锦江区大业路39号。

法定代表人周建,总经理。

委托代理人辜正华(一般授权)。

委托代理人吴磊(一般授权),四川中川大众律师事务所律师。

上诉人成都优高投资有限公司(以下简称优高公司)、上诉人成都大业国际投资股份公司(以下简称大业投资公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服四川省成都市中级人民法院(2013)成民初字第37号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年7月28日受理后,依法组成合议庭于2014年8月27日、2014年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人优高公司的委托代理人黄媛、周游,上诉人大业投资公司的委托代理人吴磊和贺莉莉,被上诉人成都大业物业管理有限责任公司(以下简称大业物管公司)的委托代理人辜正华到庭参加诉讼。诉讼中各方当事人均申请庭外和解,因和解未果,和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。

优高公司于2012年12月5日提起本案一审诉讼,请求:1.解除与大业投资公司、大业物管公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》;2.大业投资公司、大业物管公司退还履约保证金1500000元;3.大业投资公司、大业物管公司支付优高公司根本违约金18448000元;4.大业投资公司、大业物管公司赔偿优高公司各项损失16000000元(具体以鉴定金额为准);5.诉讼费由大业投资公司、大业物管公司承担。

原审查明:2009年4月1日,优高公司作为承租方与出租方大业投资公司、物管方大业物管公司签订《房屋租赁合同》,合同约定:一、大业投资公司将坐落于成都市锦江区大业路39号大业大厦地下一层至地上五层的全部面积出租给优高公司使用;租赁年限为十八年,自装修期满之日起,至届满十八年(216个月)的对应日止。二、租费(包括支付大业投资公司的租金及支付大业物管公司的物业管理、设施使用费)标准:2009年11月5日起至2012年11月5日止,每年年租费为税前人民币900万元整;2012年11月5日起至2014年11月5日止,每年年租费为税前人民币945万元整;双方还约定了从2014年11月5日至2027年11月5日期间的分段租金。优高公司应于合同生效之日向大业投资公司支付首期两个月的房屋租费,合计人民币150万元整,作为本合同履约保证金;该保证金在合同租赁期满后3日内退还优高公司(不计利息)。若因优高公司原因导致合同不能履行或提前解除,该保证金不予退还。三、若因大业投资公司、大业物管公司违反合同约定的相关义务和承诺,导致优高公司无法继续使用出租房屋或对优高公司正常经营活动造成严重影响和妨害,优高公司有权停止支付租费,若该情形累计持续超过一个月,视为根本违约,根本违约金数额按该违约行为发生时剩余租期内应付租费总额的10%计收。且优高公司有权单方解除合同,并要求大业投资公司和大业物管公司承担违约责任。四、任何一方根本违约时,若按约定支付的根本违约金不足补偿对方的经济损失的,还应补足赔偿因此给对方造成的经济损失。五、若大业投资公司单方提前解除或终止本合同,应赔偿优高公司因此造成的经济损失,本合同项下优高公司经济损失包括但不限于优高公司的直接损失(包括租金投入、设计及装修费用投入、审批费用投入等)、可得利益损失、优高公司赔偿经营户的损失以及优高公司因主张权利而支出的其他直接费用等。六、大业投资公司在合同中承诺:在本合同有效期内,若租赁标的(或包括租赁标的在内的整体建筑物)发生任何抵押、转让、继承、赠与及类似情形,大业投资公司均应向相关方面告知租赁标的已按本合同约定出租的事实,并确保本合同的履行不因该抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响,促成新的产权人与优高公司继续履行本合同的各项权利义务。大业投资公司无需向优高公司告知、披露租赁标的(或包括租赁标的在内的整体建筑物)的抵押情况。但大业投资公司在租赁标的(或包括租赁标的在内的整体建筑物)发生转让、继承、赠与前,应提前三个月书面通知优高公司。

2009年9月28日,大业投资公司、大业物管公司、优高公司签订了《房屋租赁合同补充协议》,对上述合同就装修期、首期租费标准等内容作了补充修改。

租赁合同成立后,大业投资公司按合同约定于2009年5月30日前向优高公司交付了租赁标的。优高公司接受房屋后,对案涉房屋进行了施工、装修,自用了部分楼层,其余部分由优高公司转租给了第三方。优高公司在合同履行之初,向大业投资公司支付了合同约定的履约保证金及2010年第一、二季度(即2010年6月20日之前的)租费合计600万元整。此后,双方就支付租金事宜进行过函件往来,协商未果。后大业投资公司与大业物管公司以优高公司逾期支付租金为由提起诉讼,四川省成都市中级人民法院作出(2011)成民初字第145号民事判决,判决案涉《房屋租赁合同》于2011年1月24日解除,优高公司支付大业投资公司、大业物管公司所欠租金647.3万元及违约金(违约金以每次违约的金额为基数分段计算)。优高公司不服,向四川省高级人民法院提起上诉,四川省高级人民法院于2012年8月30日作出(2012)川民终字第337号民事判决,撤销(2011)成民初字第145号民事判决,改判优高公司向大业投资公司、大业物管公司支付所欠租金647.3万元。

2012年9月17日起,大业投资公司、大业物管公司、优高公司就欠付租金及签订案涉房屋后续租赁合同事宜进行了函件往来协商,但协商未果。

优高公司于2012年11月23日向案外人中国农业银行股份有限公司成都经济技术开发区支行(以下简称农行成都经开支行)、交通银行股份有限公司四川省分行(以下简称交行省分行)、中国建设银行股份有限公司成都第七支行(以下简称建行成都七支行)分别公证送达了《洽商函》,请对方见面洽商,达成继续租赁的新协议。并于2012年11月29日公证向大业投资公司、大业物管公司送达了《解除合同通知书》,通知解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。

2013年4月17日,成都大业(集团)有限责任公司债权人委员会主席单位与建行成都七支行联合发布《公告》,告知大业路39号大业大厦已经拍卖并成交,请相关房产使用单位办理有关房产后续租赁等事宜,2013年6月6日,案外人成都同瑞资产管理有限公司在报纸上刊登《公告》,要求优高公司与新业主(即建行成都七支行等)或新业主委托人联系,办理房屋资产移交后的后续租赁事宜,并通知其缴纳尚欠的房屋占用费,并于2013年7月22日再次发出《公告》。

原审另查明:2008年12月3日,因其他案件原审法院对涉案房屋进行查封;2011年1月24日,原审法院将案涉房屋整体抵偿给建行成都七支行等12家债权人以清结大业投资公司的债务;2013年4月,优高公司单方委托四川京都君益工程造价咨询事务所有限公司(以下简称京都君益造价公司)就大业大厦一至五楼装饰装修工程出具竣工结算审核报告,审核结果为该工程结算送审造价为22445410.85元,审定造价为12012623元;优高公司与四川典章律师事务所签订《委托代理合同》,约定典章律师事务所为优高公司代理其与大业投资公司、大业物管公司房屋租赁纠纷一案,代理费为18万元。2012年11月9日,优高公司向典章律师事务所支付了18万元;成都市公证处(2103)成证内经字第28434号《公证书》载明:2013年8月8日,屈臣氏、乡村基位于大业路39号大楼负一楼,并对铺面使用现状进行了照相。

原审庭审中,大业投资公司及大业物管公司对优高公司起诉解除案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的请求不持异议,并明确表示同意解除合同。

原审认为,优高公司起诉主张解除案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,大业投资公司及大业物管公司在本案审理过程中亦同意解除该合同,故对优高公司的该项诉讼请求予以支持。

对于大业投资公司和大业物管公司是否应当退还优高公司履约保证金问题。案涉《房屋租赁合同》约定150万元履约保证金在合同租赁期满后3日内退还优高公司,若因优高公司原因导致合同不能履行或提前解除,该履约保证金不予退还。根据本案查明的事实,双方当事人对解除合同均不持异议,但大业投资公司及大业物管公司均无证据证明该合同的解除是由于优高公司的原因造成,故本案不符合不予退还履约保证金的合同约定条件。大业投资公司及大业物管公司辩称不应退还履约保证金的理由不能成立。对优高公司起诉主张大业投资公司退还其履约保证金150万元的请求予以支持。

对于优高公司诉请的根本违约金问题。优高公司起诉主张大业投资公司及大业物管公司支付根本违约金的理由是,大业投资公司及大业物管公司在签订《房屋租赁合同》时恶意隐瞒了案涉房屋已经被抵押、查封的事实,优高公司承租该房屋存在巨大的商业风险。对此,优高公司并无证据证明其主张;并且案涉租赁标的物为地下一层至地上五层,面积较大,租期较长,优高公司作为承租人,其在签订合同时应对案涉租赁标的物的相关情况进行调查了解,即优高公司应当知道案涉房屋是否存在抵押、查封的事实;同时,案涉房屋被抵押、查封并不影响优高公司依据《房屋租赁合同》行使其合法权利,且截止本案审理时,优高公司仍占有使用案涉房屋。另外,案涉房屋整体抵偿给建行成都七支行等12家债权人后,双方多次就相关事宜进行过往来函件,成都大业(集团)有限责任公司债权人委员会主席单位亦与相关债权人联合发布《公告》,告知案涉物业已经拍卖的事实,并请相关房产使用单位办理有关房产后续租赁等事宜,即大业投资公司履行了促成新的产权人与优高公司继续履行租赁合同的义务。故优高公司主张大业投资公司及大业物管公司根本违约与本案查明的事实不符而不能成立。

对于是否应当赔偿优高公司相关损失问题。根据《房屋租赁合同》约定的内容,大业投资公司应赔偿优高公司直接损失、可得利益损失、因主张权利而支出的其他直接费用的前提是大业投资公司单方提前解除或终止本合同。故优高公司在本案中主张大业投资公司及大业物管公司赔偿其损失与合同约定不符。并且,优高公司亦无有效证据证明其实际损失,故对其要求大业投资公司及大业物管公司赔偿损失的主张,不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定,作出判决:一、优高公司与大业投资公司、大业物管公司于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》及各方于2009年9月28日签订的《房屋租赁合同补充协议》解除;二、大业投资公司于判决生效之日起10日内退还优高公司履约保证金1500000元;三、驳回优高公司的其他诉讼请求。

优高公司上诉认为:一、优高公司系因大业投资公司、大业物管公司的根本违约导致合同无法继续履行而依据法律规定和合同约定行使解除权,并非与大业投资公司、大业物管公司协议解除合同,优高公司、大业投资公司、大业物管公司从未就解除合同事宜进行过协商。一审认定双方协商解除合同,适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款错误。案涉《房屋租赁合同》签订之前大业投资公司已将该出租房屋进行抵押,且已被一审法院查封,大业投资公司和大业物管公司均未将此情况告知优高公司,后因抵押权人行使抵押权导致无法继续履行《房屋租赁合同》,致使优高公司的合同目的无法实现,大业投资公司和大业物管公司的行为已构成根本性违约,致使《房屋租赁合同》第8.3.2条约定的解除条件成,优高公司据此行使合同解除权。二、一审认定“优高公司主张大业投资公司及大业物管公司根本违约的理由不能成立”是错误的。四川省高级人民法院(2012)川民终字第337号民事判决对大业投资公司、大业物管公司是否隐瞒案涉房屋已被抵押、查封的事实已经作出明确认定,且该终审判决书已经发生法律效力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证”的规定,应当认定大业投资公司、大业物管公司隐瞒案涉房屋已被抵押、查封的事实导致租赁合同不能继续履行,其根本违约的事实成立。一审推定优高公司应当知道承租房屋被抵押、查封,与法律规定不符。三、一审认定“案涉房屋被抵押、查封并不影响优高公司依据《房屋租赁合同》行使其合法权利”错误。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条明确规定“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。由于案涉房屋在出租给优高公司前已经被抵押、查封,根据上述司法解释的规定,优高公司已经无法依据《房屋租赁合同》向案涉房屋的受让人主张合同权利。因此,优高公司的合同目的无法实现。四、一审认定“优高公司仍占有使用案涉房屋”、“大业投资公司履行了促成新的产权人与优高公司继续履行租赁合同的义务”等与事实严重不符。根据四川省高级人民法院(2012)川民终字第337号判决认定的事实:“优高公司提交的2010年3月9日农行经开区支行的《通知函》以及2010年3月22日交行省分行函表明抵押权人为实现抵押权已明确要求优高公司停止租赁”。2012年9月优高公司发函给大业投资公司、大业物管公司要求其促成各方会面商谈交接和续租事宜,也遭到大业投资公司、大业物管公司的拒绝。在《房屋租赁合同》已无继续履行可能的情况下,优高公司被迫于2012年11月29日依据法律规定和合同约定发函解除合同。自此以后,优高公司除处理一些善后事宜以外,并未在案涉房产内进行经营活动。2013年,新的产权人接手该房屋后,强行将优高公司原办公室关闭,并于2013年4月1日发函给各次承租人明确表示该房产产生的收益全部归其所有,要求各单位停止向优高公司支付任何费用。优高公司事实上已无占有使用该租赁房产的可能性,大业投资公司和大业物管公司未采取任何措施促成新的产权人与优高公司继续履行租赁合同。五、大业投资公司及大业物管公司的违约行为已给优高公司造成了重大损失,无论依据法律规定还是合同约定,大业投资公司、大业物管公司均应承担损失赔偿责任。优高公司在签订租赁合同时本以为租赁期限长达18年,在此期间内会产生数千万元的收益,然而因大业投资公司、大业物管公司的违约行为,致使优高公司仅仅使用不到3年时间即被迫撤场,不仅数千万元的预期收益化为泡影,巨额投资的装修也被新的产权人拆除,还面临多起诉讼,优高公司的巨大损失是客观存在的。优高公司提供了京都君益造价公司《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程竣工结算审核报告》,该报告审计结算12012623元,因审计单位资质和条件限制,该审计结算中不包含原旧装修拆除、消防、空调、前后路面、弱电项目、电梯井内的钢结构、室外砼基础以及二楼装修等。为此,优高公司提供了相关工程项目的合同等,上述证据已能充分证明优高公司投入装饰装修工程款为22445410.85元。另外,优高公司还提供了《委托代理合同》及支付凭证以证明实际支出的律师费用。根据《房屋租赁合同》第9.3条“任何一方根本违约时,若按规定支付的根本违约金不足补偿对方的经济损失的,还应补足赔偿因此给对方造成的经济损失;本合同项下乙方经济损失包括但不限于乙方的直接损失、可得利益损失、乙方赔偿经营房的损失、以及乙方因主张权利而支出的其他直接费用”的约定,大业投资公司、大业物管公司违反基本的诚实信用原则,将已被抵押、查封的房产出租给优高公司而未履行书面告知义务,致使优高公司签订租期长达18年的《房屋租赁合同》无法继续履行,其应当承担违约责任并赔偿所造成的损失。故上诉请求:1.撤销一审判决第三项;2.改判大业投资公司、大业物管公司共同向优高公司支付违约金18448000元并赔偿损失22625410.85元(包括装修费和律师费);3.判决由大业投资公司、大业物管公司共同承担本案一、二审诉讼费用(含案件受理费和保全费)。

大业投资公司、大业物管公司答辩认为:我方在出租房屋时向时优高公司交了房产证,该房产证上加盖了我方鲜章,有明确的房屋抵押信息。优高公司在承租前知晓抵押事实,我方已尽到了通知义务。二、优高公司擅自解约是先行违约,其明知有抵押而自愿承租,故解约理由不成立。自2009年入住起,至本案一审,优高公司一直占用房屋,优高公司称的权利受影响没有事实依据。2010年还无新产权人,四川省高级人民法院(2012)川民终字第337号案判决继续履行租赁合同。所以,优高公司的不安抗辩没有依据。2012年11月优高公司单方解除合同后,新产权人才产生,证明该合同继续履行的条件是存在的。案涉合同解除的原因是优高公司的诸多违约行为导致,而不是合同当事人协商一致。三、优高公司提出的所谓损失没有依据,一审对此的认定正确。解除合同是因优高公司的严重违约,如果有损失,也依法应由优高公司自行承担。故应当驳回优高公司的上诉请求。

大业投资公司上诉认为:优高公司单方面无故解约,按照《房屋租赁合同》的约定,大业投资公司不应向优高公司退还履约保证金。优高公司的权益根本未受到其诉称的影响或侵害,截至一审时优高公司仍占用案涉房屋。在此情况下,《房屋租赁合同》本应继续履行,但优高公司却于2012年11月29日单方面通知解除了《房屋租赁合同》,其行为属于优高公司单方违约。根据《房屋租赁合同》3.2条等约定,因优高公司原因而导致《房屋租赁合同》不能履行或提前解除的,其履约保证金150万元不予退还。因此,一审判决大业投资公司退还优高公司150万元履约保证金,属于对案件基本事实认定错误及适法不当。故上诉请求:1.撤销一审判决第二项,并驳回优高公司的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用全部由优高公司承担。

优高公司答辩认为:一、优高公司是在《房屋租赁合同》约定合同解除条件成就后发出解除合同通知。大业投资公司在签订《房屋租赁合同》时隐瞒了标的物已经被抵押、查封的重大事实,且在新的产权人出现时,没有履行并实现合同约定义务和承诺,致使优高公司不能继续使用租赁房屋,合同目的不能实现。因此,并非优高公司原因导致合同不能继续履行。对于大业投资公司所称在出租房屋时向优高公司提交的房产证上有房屋抵押信息,证明告知了优高公司房屋已抵押的事实。对此,已经发生法律效力的四川省高级人民法院(2012)川民终字第337号民事判决已经作出了认定,否定了大业投资公司的该主张。关于违约金问题,双方在合同中约定的违约金计算方式是双方真实意思表示,对双方均有约束力。即使大业投资公司认为合同约定的违约金过高,也不应当支持其要求调整的请求。因违约金是否过高应以损失为限,大业投资公司无证据证明违约金过分高于优高公司的损失。事实上,优高公司的损失远远大于所主张的违约金和损失金额。综上,大业投资公司主张的优高公司原因提前解除合同、不退还优高公司150万元履约保证金,没有事实依据和法律依据。请求依法予以驳回。

大业物管公司答辩认同大业投资公司的上诉意见。

本案争议焦点:1.优高公司行使合同解除权的理由是否成立;2.大业投资公司、大业物管公司应否承担违约责任,以及如何承担违约责任;3.大业投资公司、大业物管公司应否赔偿优高公司包括装修费用、律师费在内的损失,若应当赔偿,其损失是多少;4.大业投资公司是否应当退还优高公司履约保证金150万元。

经审理查明,本院确认一审查明的案件基本事实。

另查明:

1.已经发生法律效力的本院(2012)川民终字第337号民事判决查实:2004年大业投资公司将案涉房屋抵押给建行成都七支行等数家单位。

2.本院于2012年8月30日作出的(2012)川民终字第337号民事判决认定:2010年3月9日农行成都经开支行向优高公司发出《通知函》、2010年3月22日交行省分行向优高公司发《函》,表明抵押权人为实现抵押权已明确要求优高公司停止租赁;优高公司依法行使不安抗辩权,逾期向大业投资公司支付租金不构成违约;大业投资公司以优高公司逾期交付租金解除《房屋租赁合同》及要求优高公司承担违约责任的理由不成立,但优高公司应当支付使用租赁房屋(2010年6月20日至2011年1月24日)的租金647.3万元。

3.2012年11月29日,优高公司通过公证送达的《解除合同通知书》内容为:“成都大业国际投资股份有限公司、成都大业物业管理有限责任公司:根据四川省高级人民法院(2012)川民终字第337号民事判决书,你二公司应当按照双方于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定,达成新产权人和我公司签订继续履约的协议,为此,我公司前期多次函告你二公司,要求促成顺利办理交接和促成与新的业主进行合同续签等手续,但均遭拒绝。鉴于你二公司一再违反合同约定,构成根本违约,我公司不能实现合同目的。是故,2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》就故解除。本通知书为不可撤销的通知书,一经送达立即生效。特此函告。”

4.2012年12月28日,四川公信拍卖有限责任公司《拍卖成交确认书》载明:买受人杜玉蓉、罗明娟于2012年12月28日在拍卖人举行的20121228期资产拍卖会上,通过公开竞价取得案涉房产。

5.2012年12月28日,杜玉蓉、罗明娟出具《委托书》,委托成都同瑞资产管理有限公司全权代为管理所购买的案涉房产,其委托书载明:“具体委托事项包括但不限于资产(房产及设施设备)清理、整治、交接、租赁(占用)关系处置、签订《房屋租赁合同》、业主权利主张、收取房产收益、房屋及设施设备维护、物业管理、整体打造、市场定位、招租、招商、营销策划,与相关单位和个人沟通、洽谈、协商处理与资产管理有关的一切事宜。本委托书未能穷尽且为受托人办理上述委托事项所必须之代理权限,应视为已经得到委托人之充分授权。”

6.2013年4月1日,杜玉蓉、罗明娟及大业大厦资产整治项目组联合发出《告知函》,内容为:“依据四川省成都市中级人民法院民事裁定,成都大业(集团)有限责任公司债权委员会,委托四川公信拍卖有限责任公司对位于成都市锦江区大业路39号‘大业大厦’部分房产(主要包括大业大厦-3至5层及其他对应房屋等)及对应分摊的土地使用权(标的物)面向社会进行公开拍卖。买受人(杜玉蓉、罗明娟)参加该拍卖会并成功拍得该部分房产。根据《拍卖规则》的规定,拍卖买受人在付清全部拍卖成交价款后,即获得上述房产的占有、使用、收益、处置等全部物权,成为该房产新的所有权人。为了维护各位与买受人之间的权益,特告知你们如下:一、买受人自2013年3月29日起已经是上述房产实质上的所有人,上述房产产生的收益全部归买受人所有。二、成都优高投资有限公司使用和处分该部分(-1楼至5楼)房屋没有合法依据,无权取得该部分房屋的收益。建议各使用单位暂停向成都优高投资有限公司支付任何费用。三、各使用单位,你们在2013年3月29日之前因使用房屋产生的纠纷及费用等,由你们自行解决和承担。四、请各使用单位法定代表人或负责人在收到本函件3日内与我买受人或我买受人组建的‘大业大厦资产整治项目组’取得联系,办理房产交接和后续租赁等事宜。逾期未联系的,资产整治项目组将对所涉房产进行清理。”

7.2013年6月25日,成都同瑞资产管理有限公司发出《特别公告》,内容为:“2012年12月28日,买受人杜玉蓉、罗明娟通过公开拍卖,取得了位于成都市大业路39号‘大业大厦’-1层至5层及相关房产的所有权。该所有权的取得,有四川省成都市中级人民法院(2008)成执字第1652-9号等28份《民事裁定书》、四川公信拍卖有限责任公司相关拍卖公告、成都大业(集团)有限责任公司债权人委员会发布的《公告》、拍卖成交确认书、拍卖全款付清确认书、报纸公告等相关证据加以佐证。大业投资公司将大业大厦-1层至5层房屋出租给优高公司之前,该房屋已经设定抵押权,且因发生债务纠纷该房屋已被人民法院查封。其后,四川省成都市中级人民法院依法对该抵押房屋进行处置,于2011年1月24日作出民事裁定,将该房屋抵押给建行成都七支行等债权人。建行成都七支行等债权人依据法院裁定取得该房屋所有权后,委托四川公信拍卖有限责任公司予以公开拍卖该房产。根据《中华人民共和国物权法》第190条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条之规定,大业投资公司与优高公司之间在房屋已设定抵押权且被人民法院查封后签订的《房屋租赁合同》,对房屋受让人不具有约束力。并且,迄今为止,优高公司未向房屋受让人、权利人支付任何房屋占用费。因此,我公司受权利人杜玉蓉、罗明娟的委托,就大业大厦地下1层至地上5层房产相关权利事项进行申明:一、杜玉蓉、罗明娟作为大业商厦上述房屋的合法权利人,依法有权自行处置该房屋(包括但不限于出租、出售、抵押等),我方不受优高公司与大业投资公司签订房屋租赁合同之约束。二、优高公司与大业投资公司之间房屋租赁合同纠纷(包括四川省高级人民法院民事判决确定之权利义务),不影响我方行使房屋处分权利。三、权利人自始至今并未认可优高公司对大业大厦-1至5层房屋享有合法使用权或‘承租权’,该房屋的合法使用权须以权利人与相关使用人签订正式书面合同或相关法律文件为依据。”

8.2013年7月22日,成都同瑞资产管理有限公司发出《公告》,内容为:“大业大厦-3楼至5楼及楼上部分房屋实际使用户:你(单位)正在使用的房屋即位于成都市锦江区大业路39号‘大业大厦’-3楼至上楼及楼上部分办公用房(建筑面积合计约31448.346平方米),[详见成都市房管局业务件号:权2375776、权2376187、权2376039、权2375812房屋登记簿])已经过户登记至建行成都七支行等13家产权人名下。2013年7月17日,我司接受产权人的委托,代为行使业主权利,针对被非法占用和没有合法依据被他人实际使用的房屋,采取一切合法有效措施实际收回或控制房屋等其他一切相关事宜。请各相关单位及个人在2013年8月1日前,与我司大华大业项目整治组联系(地址:大业大厦13FA,电话:028-61989887),办理房屋交接及相关事宜。逾期未办理,我司将采取一切合法、有效措施,清理、收回相关房屋,并追究相关人员的法律责任。”

9.京都君益造价公司系全省人民法院委托鉴定专业机构备选库的备选司法鉴定机构,其司法鉴定专业为工程造价,资质等级为甲级。

10.2013年4月27日,京都君益造价公司作出的川京都工审(2013)104号《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程竣工结算审核报告》载明的审核依据是:“1.施工合同电子版:《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程总包的协议》;2.送审工程竣工结算书电子版(送审金额为22445410.85元);3.2013年4月9日出具的竣工图纸电子版;4.四川省《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008),四川省2009年《建设工程工程量清单计价定额》及相关配套文件;5.根据施工时间,三至五楼工程的材料价格采用2009年第10期的《成都市工程造价信息》中成都市价格及市场询价,一楼办公室工程的材料价格采用2010年第l0期《成都市工程造价信息》中成都市价格及市场询价;6.现场实际情况。”其审核结果中载明:“经审核,该工程结算送审造价为22445410.85元,审定造价为12012623.00元,核减10432787.85元,核减率46%。主要审减情况:1.根据合同约定,我们按照四川省2009年《建设工程工程量清单计价定额》及配套文件组价部分综合单价审减;2.根据合同约定和实际施工时间,材料价格进行了调整;3.工程量核减;4.因该工程未提供安全文明评分表,措施项目一中安全文明施工费率采用装饰工程的基本费率;5.因该工程未提供施工单位规费证,规费率采用最低费率;6.送审结算中的弱电项目、电梯井道内的钢结构、室外砼基础,因未提供相应资料,故予以扣减。”

11.2009年4月9日,优高公司与深圳市金城艺装饰设计工程有限公司签订《装饰设计服务合同》,将大业大厦-1至5楼约12000平方米,外观约1500平方米,总平面积1000平方米交由深圳市金城艺装饰设计工程有限公司设计。设计具体内容为1.室内装饰专业方案设计及详细施工图设计(含效果图);2.外观方案及幕墙详细施工图(含计算书、效果图);3.相关设备专业方案及详细施工图(含水、强电、空调、消防等)。设计收费约定为80万元。该设计合同还对付款方式、双方责任、施工技术配合等其他相关事宜进行了约定。优高公司仅提供了分别于2009年4月14日、2009年9月11日向深圳市金城艺装饰设计工程有限公司支付设计费各20万元,共计40万元。

12.优高公司于2009年8月2日与四川精成建设工程有限公司签订《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程总包的协议》,工程内容为原旧装修拆除、内外装饰装修(含设计)、土建改造、强弱电、消防、空调、钢结构、外墙工程、前后路面等,合同暂定价款2300万元(以实际竣工结算为准)。

本院认为:

关于优高公司行使合同解除权的理由是否成立问题。根据本案事实,由于大业投资公司早在2004年已将本案出租标的物抵押给建行成都七支行等数家单位,且2008年12月3日案涉房屋被司法查封。这些关于租赁标的物的重大事项均发生在2009年4月1日签订《房屋租赁合同》之前。本案诉讼中无证据证明出租人大业投资公司、大业物管公司在出租房屋(含大业物管公司的设施)时书面告知过承租人优高公司该出租房屋已经设立抵押和已被人民法院查封的情况。而房屋租赁合同中约定的却是:“在本合同有效期内,若租赁标的(包括租赁标的在内的整体建筑物)发生任何抵押、转让、继承、赠与及类似情形,甲方(出租人)均应向相关方面告知租赁标的已按本合同约定出租的事实,并确保本合同的履行不因该抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响,促成新的产权人与乙方(承租人)继续履行本合同的各项权利义务。”事实上,正是由于案涉出租房屋的事前抵押,导致拍卖转让出租房屋所有权的事实发生。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”,以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定,先设定的抵押权依法可以对抗后设立的租赁权。案涉租赁标的物新的产权所有人明确表示拒绝优高公司对案涉租赁房屋的使用,其拒绝行为合法有据,优高公司不能继续使用案涉租赁房屋的事实存在。

本院已经发生法律效力的(2012)川民终字第337号民事判决认定:大业投资公司、大业物管公司在签订本案《房屋租赁合同》时未将其出租标的物已经抵押、查封的事实告知优高公司,大业投资公司、大业物管公司主张优高公司知道抵押事实的抗辩理由不能成立;2010年3月,农行成都经开支行、交行省分行资产保全部相续发出《通知函》、《函》后,优高公司才知晓承租房屋已于出租前进行了抵押,遂依法行使不安抗辩权,拒绝交纳房屋租金,其行为不构成违约。大业投资公司、大业物管公司不能证明已经书面告知优高公司其出租的案涉房屋是抵押、查封在先的房屋,且其在本案提出的抗辩不能对抗生效判决已经确认的事实,现因抵押在先而产生的新的产权人行使权利,致使优高公司签订《房屋租赁合同》的目的不能实现。故大业投资公司在签订《房屋租赁合同》前的抵押行为是导致无法继续履行《房屋租赁合同》的根本原因,二者存在直接因果关系。由于新的产权人已经明确表示拒绝优高公司继续使用案涉房屋。因此,大业投资公司、大业物管公司不能将租赁合同的标的物继续交给优高公司承租使用,构成根本违约。

根据《房屋租赁合同》第8.3.2条对解除合同条件的约定:“因甲方(大业投资公司)、丙方(大业物管公司)违反本合同约定的相关义务和承诺(包括但不限于甲方、丙方承诺不得对乙方租赁房屋非正常停供水电),导致乙方(优高公司)无法继续使用出租房屋或对乙方正常经营活动造成严重影响和妨害的;在发生本款约定情形时,乙方有权停止支付租费,直到甲方、丙方满足本合同继续履行的条件;若该情形累计持续超过一个月,乙方有权单方解除本合同,并要求甲方、丙方承担合同约定的违约责任”,优高公司享有合同解除权的条件已经成就,优高公司有权依法定程序通知解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,其法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”同时,本案事实也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项法定解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此,优高公司解除《房屋租赁合同》的理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定,优高公司于2012年11月29日向大业投资公司、大业物管公司公证送达了《解除合同通知书》,解除双方租赁关系具有法律效力,双方租赁房屋关系自2012年11月29日解除。原审认定本案当事人协商解除《房屋租赁合同》与事实不符,其适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款不当,本院予以纠正。

大业投资公司、大业物管公司辩称,《房屋租赁合同》约定的“促成”义务是在优高公司履行支付租金之后的后履行义务,由于优高公司没有履行在先的租金付款义务,大业投资公司、大业物管公司有权向优高公司主张先履行抗辩权,且2012年11月29日优高公司单方通知解除合同时,大业投资公司“促成”义务的条件尚不成就。根据大业投资公司在《房屋租赁合同》中的承诺:“在本合同有效期内,若租赁标的(包括租赁标的在内的整体建筑物)发生任何抵押、转让、继承、赠与及类似情形,大业投资公司均应向相关方面告知租赁标的已按本合同约定出租的事实,并确保本合同的履行不因该抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响,促成新的产权人与优高公司继续履行本合同的各项权利义务。”该承诺的前提是出租房屋发生“任何抵押、转让、继承、赠与及类似情形”,因此,只要发生前述情形,其“促成”条件即成就。另一方面,(2012)川民终字第337号民事判决已经确认优高公司依法行使不安抗辩权,停止交付租金不构成违约,不应承担违约责任。故大业投资公司、大业物管公司提出“先履行抗辩”的理由不能成立。

关于优高公司解除合同所发生的损失问题。案涉《房屋租赁合同》签订后,优高公司于2009年8月2日与四川精成建设工程有限公司签订的《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程总包的协议》,对承租房屋进行装饰装修。2009年9月28日,优高公司(乙方)与大业投资公司(甲方)、大业物管公司(丙方)签订《房屋租赁合同补充协议》,约定:“甲方同意装修期在原约定基础上增加45天。即原租赁合同第2.2款修改为:‘装修期自2009年5月30日交房日起计算满200日止。装修期内免租费。’”表明优高公司按原合同约定的装修期间不能完成装修工程的事实存在,大业投资公司、大业物管公司均予确认。故优高公司承租案涉房屋后进行了装饰装修的事实应予认定。

优高公司于2009年4月9日与深圳市金城艺装饰设计工程有限公司签订《装饰设计服务合同》,将承租房屋的装饰装修设计交与深圳市金城艺装饰设计工程有限公司,虽然合同约定的设计费用为80万元,但优高公司仅提供了共计40万元的设计费用支付凭证,对余下的40万元设计费用因无证据证明实际支付,优高公司应当承担举证不能的法律后果,故本院认定优高公司实际支付设计费为40万元。

2013年4月27日,京都君益造价公司作出的《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程竣工结算审核报告》,对优高公司的送审价款22445410.85元,审定为12012623.00元,核减10432787.85元,核减率46%。其审减原因是:1.根据合同约定,按照四川省2009年《建设工程工程量清单计价定额》及配套文件组价部分综合单价审减;2.根据合同约定和实际施工时间,材料价格进行了调整;3.工程量核减;4.因该工程未提供安全文明评分表,措施项目一中安全文明施工费率采用装饰工程的基本费率;5.因该工程未提供施工单位规费证,规费率采用最低费率;6.送审结算中的弱电项目、电梯井道内的钢结构、室外砼基础,因未提供相应资料,故予以扣减。京都君益造价公司系全省人民法院委托鉴定专业机构备选库的入选鉴定机构,该机构接受优高公司的委托,根据当事人合同约定、工程量资料,以及相关计价规范,审减了送审金额的46%,其审核说明清楚,理由充分,本院予以确认。优高公司二审中补充提供其在装修案涉房屋期间所发生的部分实际支出凭证,共计500多万元,大业投资公司、大业物管公司质证认为系其与他人发生的经济往来,一方面其真实性无法确认,另一方面也不能证明与本案纠纷之间的关联性。由于《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程竣工结算审核报告》系对工程造价的核算审核,优高公司对装修工程的投入已经转化为工程造价,故本院对优高公司提交的500多万元装修投入依据不再认证和采信。优高公司上诉主张该500多万元应一并计入损失的理由不能成立,本院不予支持。

根据《房屋租赁合同》第9.3条第二款“若甲方(大业投资公司)单方提前解除合同或者终止本合同,应赔偿乙方因此造成的经济损失,本合同项下乙方经济损失包括但不限于乙方的直接损失、可得利益损失、乙方赔偿经营方的损失,以及乙方因主张权利而支出的其他直接费用,如律师费、鉴定费、评估费等”的约定,只有当发生大业投资公司单方解约的情形时,才应赔偿对方因主张权利而支出聘请律师费用。故优高公司要求赔偿聘请律师的费用,不符合合同约定,该项主张本院不予支持。

根据本案事实,虽然优高公司未能提供充分的实际支付装饰装修费用凭证,但退还的租赁房屋已经装修添附的客观事实存在,其装修添附造价经京都君益造价公司审核,该审核意见应予采信。无论案涉租赁房屋发生的装饰装修添附是优高公司直接添附,或者是通过其他法律关系间接添附,在本案租赁合同解除后,其装修添附价值连同租赁房屋一并由大业投资公司、大业物管公司接收,故应当向合同相对人承担支付装饰装修添附物残值价值的责任。即使存在该装饰装修的部分费用由次承租人支付,也是优高公司对次承租人的债务。就本案而言,根据租赁合同的相对性原则,合同解除后,房屋退还,其装饰装修添附物的残值损失应当由相对方承担。对于装饰装修残值损失的具体金额,参照装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的装饰装修残值平均损失计算原则,案涉房屋已经使用3年,其摊销金额为2068770.50元[(造价12012623元+设计费400000元)÷18年×3年]。故优高公司的装饰装修残值损失为10343852.50元[造价12012623元+设计费400000元-2068770.50元)]。

三、关于大业投资公司、大业物管公司应如何承担违约责任问题。由于《房屋租赁合同》约定的租费为大业投资公司的房屋租金、大业物管公司的设施使用费和物业管理费,因其房屋出租前的抵押行为导致在新的产权人出现后,大业投资公司、大业物管公司不能继续履行交付出租标的物的约定义务,构成根本性违约,应当承担相应违约责任。

按照《房屋租赁合同》第9.2.2条的约定,导致优高公司无法继续使用出租房屋或对优高公司正常经营活动造成严重影响和妨害,应当按照约定承担剩余租期内应付租费总额的10%的根本违约金。合同约定租赁期限为18年,实际履行期间3年,按照合同约定计算的违约金为18448000元。大业投资公司、大业物管公司认为即使违约成立,其约定违约金也明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,违约金的数额应当损失为基础,不得过分高于违约所造成的损失。本案按照不超过损失的30%计算,其违约金为13447008.25元(10343852.50元×(1+30%)]仍然远远低于约定的18448000元违约金金额。故大业投资公司、大业物管公司认为合同约定的违约金过高的理由成立,本院予以支持。

鉴于优高公司作为一个商法人在签订《房屋租赁合同》时,未能尽到对租赁标的物是否进行抵押、查封的必要审慎注意,签订长达18年的租赁合同,并进行巨额装饰装修投入,对其发生的损失因其疏忽大意,应当承担一定责任。综合本案大业投资公司、大业物管公司的违约情形、双方约定违约金确实过高、装饰装修残值计算准确性误差、优高公司存在的疏忽大意等因素,本院认为大业投资公司、大业物管公司按前述装饰装修残值损失的70%即7240696.75元承担赔偿责任后,不再承担惩罚性违约责任。

四、关于大业投资公司是否应当退还优高公司履约保证金1500000元问题。根据《房屋租赁合同》第3.2条约定“保证金在本合同租赁期满后三日内退还乙方(不计利息)。若因乙方原因导致本合同不能履行或提前解除,该保证金不予退还。”本案租赁合同是因大业投资公司、大业物管公司的原因导致不能继续履行而提前解除,并非优高公司的原因。大业投资公司主张优高公司单方解除合同,与本案事实不符。故大业投资公司主张不应退还优高公司的1500000元履约保证金,缺乏事实和法律依据。原审判决大业投资公司退还该1500000元履约保证金的结果并无不当。

综上所述,大业投资公司、大业物管公司在出租案涉房屋和附属设施时未将标的物存在已经抵押和已被司法查封的重大事项按照法律规定书面告知承租人优高公司,且在新的产权人出现后,未实现其在合同中承诺的确保租赁合同的履行不因抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响,促成新的产权人与优高公司继续履行其租赁合同的各项权利义务。大业投资公司、大业物管公司因违反先合同义务,最终导致其不能继续提供租赁合同标的物,其行为导致了租赁合同约定的解除合同条件成就。优高公司于2012年11月29日公证送达《解除合同通知书》的效力本院予以确认。大业投资公司上诉主张优高公司违约解除合同不应退还其履约保证金的理由不能成立,其诉请本院不予支持。由于解除租赁合同关系的责任在大业投资公司、大业物管公司,故其应当承担因此给优高公司造成的损失。因优高公司在签订合同时存在疏忽大意的过失,其对合同终止履行所发生的损失应当承担一定责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款和第二款,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

撤销四川省成都市中级人民法院(2013)成民初字第37号民事判决;

成都优高投资有限公司与成都大业国际投资股份公司、成都大业物业管理有限责任公司于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2009年9月28日签订的《房屋租赁合同补充协议》自2012年11月29日解除;

成都大业国际投资股份公司、成都大业物业管理有限责任公司于本判决生效之日起10日内向成都优高投资有限公司支付损失赔偿款7240696.75元;

成都大业国际投资股份公司于本判决生效之日起10日内退还成都优高投资有限公司履约保证金1500000元;

五、驳回成都优高投资有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费221540元,保全费5000元,共计226540元。由成都优高投资有限公司负担67962元,由成都大业国际投资股份公司、成都大业物业管理有限责任公司负担158578元。二审案件受理费221540元,由成都优高投资有限公司负担66462元,由成都大业国际投资股份公司、成都大业物业管理有限责任公司负担155078元。

本判决为终审判决。

审 判 长  陈 敏

审 判 员  李永晴

代理审判员  蔡源原

二〇一四年十二月十七日

书 记 员  蔡茂华