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因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。

发布日期:2020-03-27 19:39:31

因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。”-------厦门奥网城海景大酒店有限公司、厦门京鼎体育文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷

                                      

                                      中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申6418号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):厦门奥网城海景大酒店有限公司,住所地福建省厦门市思明区吕岭路1997号奥网国际河村1号楼1层、夹层、4层及5-14层。

诉讼代表人:林新榕,该公司监事。

委托诉讼代理人:李书建,福建汇德(厦门)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:何坚方,福建汇德律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):厦门京鼎体育文化发展有限公司,住所地福建省厦门市思明区吕岭路1999号。

法定代表人:洪雅辉,该公司董事长。

再审申请人厦门奥网城海景大酒店有限公司(以下简称奥网城公司)因与被申请人厦门京鼎体育文化发展有限公司(以下简称京鼎公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服(2018)闽民终431号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查,现已审查终结。

奥网城公司向本院提出再审请求:1.撤销原判决,改判支持奥网城公司的一审全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由京鼎公司承担。

事实和理由:一、原判决关于“案涉《房屋租赁合同》于2013年7月15日解除”的事实认定错误,且与一审判决矛盾

首先,京鼎公司于2013年7月15日向奥网城公司发出解除合同的《通知》,并未发生合同解除的效力。主要理由如下:

其一,双方于2013年10月13日签署的《奥网城海景大酒店欠款明细表暨对账单》证实“双方在2013年10月13日仍对2013年7月15(解除合同通知作出之日)日之后直至2013年11月份期间拖欠的租金、物业与水电费用进行确认”的事实。该事实进一步证实了:京鼎公司于2013年7月15日发出的解除合同的《通知》并未发生合同解除的效力,且京鼎公司自认直至2013年10月13日仍与奥网城公司之间存在合法有效的租赁合同法律关系。

其二,京鼎公司就奥网城公司拖欠租金问题于2013年10月29日向厦门市中级人民法院提起诉讼,案号为(2013)厦民初字第1158号。京鼎公司在该案起诉状中的诉请明确为“1.要求法院判令于2013年10月29日解除与奥网城公司之间的《房屋租赁合同》;3.要求奥网城公司支付2013年3月至11月期间的租金7763184元”。这进一步证实了京鼎公司于2013年7月15日作出的解除合同的《通知》未发生解除合同效力。

其三,就(2013)厦民初字第1158号案件,因京鼎公司未预交案件受理费,福建省高级人民法院作出的(2015)闽民初字第25号《民事裁定书》裁定“本案按撤诉处理”。该案件结果证实京鼎公司并未通过诉讼解除与奥网城公司之间的租赁合同法律关系。

其次,一审判决认定“奥网城公司与厦门奥盟体育文化发展有限公司(以下简称奥盟公司)在2013年10月13日曾进行对账……从庭审的表述可知奥网城公司至迟至2013年11月已知晓厦门瑞祥方志酒店有限公司(以下简称瑞祥方志酒店)与奥盟公司签订了租赁合同。此后,奥网城公司也未缴纳租金。从上述事实可知,本案双方当事人已默认案涉租赁合同已经终止不再履行。”

综上所述,解除合同的《通知》并未发生合同解除的效力,2013年7月15日发出该通知后,双方之间的房屋租赁合同法律关系仍然存续并继续履行。故原判决关于“案涉《房屋租赁合同》于2013年7月15日解除”的事实认定错误,且与一审判决矛盾。

二、原判决对京鼎公司单方违约解除案涉《房屋租赁合同》的事实未予认定,属认定基本事实不清

首先,如上所述,京鼎公司于2013年7月15日向奥网城公司发出解除合同的《通知》并未发生合同解除的效力。2013年7月15日发出该通知后,双方之间的房屋租赁合同法律关系仍然存续并继续履行。

其次,2013年9月22日,奥网城公司向京鼎公司发出书面《通知》,《通知》内容明确:“奥网城公司已聘请厦门市瑞祥方志贸易有限公司(以下简称“瑞祥方志公司”)对酒店的日常经营、内控流程、财务管理等事务进行优化辅导。。。。。。。授权瑞祥方志公司代为管理奥网城公司资金往来款项并协助办理结算。”该份证据证实了“京鼎公司已知道案外人瑞祥方志公司仅是奥网城公司的委托代理人及其代理权限”等相应事实,且该事实已为原判决认定。

再次,就京鼎公司诉案外人瑞祥方志公司房屋租赁合同纠纷一案,福建省高级人民法院于2016年12月30日作出的(2016)闽民终1387号生效民事判决认定了“京鼎公司于2013年7月22日与案外人瑞祥方志公司签订《房屋租赁合同》,将本案所涉已由奥网城公司在先承租的房屋出租给案外人瑞祥方志公司,租赁期限为18年,即:从2013年8月1日起至2031年7月30日止”等相关事实。根据该生效判决认定的法律事实:双方之间的房屋租赁合同法律关系事实上已于2013年7月22日解除。

综上分析,京鼎公司在奥网城公司不知情且事后亦未追认的情况下擅自与奥网城公司的代理人——案外人瑞祥方志公司签订房屋租赁合同,导致其与奥网城公司之间的租赁合同法律关系事实上于2013年7月22日解除。京鼎公司的行为显属单方违法解除合同,已构成违约。

三、即使认定案涉《房屋租赁合同》于2013年7月15日解除,京鼎公司也应按照案涉《房屋租赁合同》约定给予奥网城公司30日的物品拆除取回期限。如前所述,因京鼎公司于2013年7月22日擅自与奥网城公司的代理人——案外人瑞祥方志公司签订房屋租赁合同,导致奥网城公司事实上无法拆除取回装饰装修及设备等物品,故京鼎公司构成违约,理应赔偿奥网城公司装饰装修及设施设备等损失。

四、原判决适用法律错误,京鼎公司应赔偿奥网城公司损失

首先,京鼎公司单方违约导致案涉《房屋租赁合同》解除,且未按约定给予奥网城公司拆除取回的时间。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;”京鼎公司应当向奥网城公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失。

其次,根据(2016)闽民终1387号生效民事判决认定的“京鼎公司于2013年7月22日即与案外人瑞祥方志公司签订《房屋租赁合同》,将本案所涉已由奥网城公司在先承租的房屋出租给案外人瑞祥方志公司,已实际收取租金5616389.12元”等相关事实,依据该生效判决关于“瑞祥方志公司应于本判决生效之日起五日内向京鼎公司支付房屋租金及占有使用费23515235.78元、滞纳金8484055.89元。。。。。。。”的第三项判决内容,证实了京鼎公司实际利用奥网城公司装修出租给案外人瑞祥方志公司并获取了实际利益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;”即使是京鼎公司所主张的因为作为承租人的奥网城公司违约导致合同解除,京鼎公司仍应在利用价值范围内予以适当补偿。

最后,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;”。因此,即使同时认定奥网城公司对合同解除具有一定过错,京鼎公司因其存在过错依法应赔偿奥网城公司损失。

综上所述,原判决未予认定“京鼎公司存在过错违约行为导致合同解除”的基本事实,以“讼争的《房屋租赁合同》第七条对已形成附合的装饰装修物应如何处置已经作出了明确的约定。奥网城公司请求适用上述法律规定显然不符合上述法律规定的情形。”为由维持一审判决,属于理解与适用法律错误。

奥网城公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民事诉讼法)第二百条第二项、第六项申请再审。

本院经审查认为,奥网城公司的再审申请不符合民事诉讼法第二百条第二项、第六项规定情形。

(一)奥网城公司的再审申请不符合民事诉讼法第二百条第二项规定情形

根据《房屋租赁合同》约定,京鼎公司在奥网城公司连续拖欠租金六十天的特定条件下享有单方解除权。现该条件已满足,且京鼎公司已于2013年7月15日向奥网城公司发出了解除合同的《通知》,应当视为《房屋租赁合同》已经解除。奥网城公司认为合同仍未解除,于理无据。原因如下:第一,即使双方之后签署了《奥网城海景大酒店欠款明细表暨对账单》,对2013年7月15日之后至2013年11月期间的各项费用进行了确认,也无法得出该对账单签订时《房屋租赁合同》尚未解除的结论,因为合同解除后,奥网城公司在事实上仍然处于占有状态,双方仅是对占有期间的使用费用进行结算。第二,(2013)厦民初字第1158号案件由于已按撤案处理,无论京鼎公司在该案中的诉讼请求表述如何,均不能作为本案裁判依据。即使合同没有通过该案确认已经解除,也不能以此否定合同在该案诉讼前已经解除。第三,一审判决认定,奥网城公司至迟2013年11月已知晓瑞祥方志酒店与奥盟公司签订了租赁合同,再加上奥网城公司此后再未交纳租金,双方默认租赁合同已经终止不再履行。通过“至迟”二字可以得知,一审判决认为合同终止于2013年11月前。这与原判决认定的“案涉《房屋租赁合同》于2013年7月15日解除”并不矛盾。奥网城公司以两份判决认定事实矛盾为由主张原判决认定事实错误不能成立。

如上所述,由于奥网城公司未按约支付租金,京鼎公司已于2013年7月15日向奥网城公司发出了解除合同的《通知》,行使了单方解除权。因此,无论是奥网城公司于2013年9月22日向京鼎公司发出聘请瑞祥方志公司的《通知》,声明其已经聘请瑞祥方志公司作为委托代理人,还是另案认定京鼎公司已于2013年7月22日与瑞祥方志公司签订《房屋租赁合同》,都与奥网城公司与京鼎公司之间业已解除的《房屋租赁合同》无关,不能作为京鼎公司存在违约情形的依据。

奥网城公司与京鼎公司之间签订的《房屋租赁合同》约定,若合同终止,奥网城公司应在合同终止后十天内将租赁物恢复原状。退租时其投入的所有归奥网城公司的动产可由京鼎公司自行处理。在京鼎公司同意的前提下,奥网城公司在本合同终止日期后30天内未拆除取回其物品,视为奥网城公司放弃遗留物之所有权,遗留物归京鼎公司所有。奥网城公司主张由于京鼎公司与瑞祥方志公司签订《房屋租赁合同》,导致其无法拆除取回装饰装修及设备,但并未举出证据证明这一事项,也未举证证明其于合同规定的取回遗留物的时间内行使过取回权,故对其主张不予支持。由于奥网城公司未在规定期限内将租赁物恢复原状,原判决因此判决京鼎公司不应对此予以补偿并无不当。

(二)奥网城公司的再审申请不符合民事诉讼法第二百条第六项规定情形

奥网城公司主张本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,但在其再审申请理由中也主动引述该条适用情形的是“双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的”,本案针对该事实已在双方《房屋租赁合同》中有所约定,且上文已经对相关事实予以阐明,故不再另行赘述。奥网城公司主张原判决适用法律错误于理无据,不予认可。

综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回厦门奥网城海景大酒店有限公司的再审申请。

审判长 肖 峰

审判员 张爱珍

审判员 尹颖舜

二〇一九年十二月二十四日