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承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。

发布日期:2020-03-27 19:37:42

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条:"承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。"第十三条:"承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。

-------王东与乌鲁木齐市水磨沟区渝乡辣婆婆酒店、河北渝乡辣婆婆餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷

新疆维吾尔自治区高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2018)新民申68号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):王东,男,1978年12月30日出生,汉族,无固定职业,住乌鲁木齐市。

委托诉讼代理人:王广宝,新疆百丰天圆律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审上诉人):乌鲁木齐市水磨沟区渝乡辣婆婆酒店(个体户),经营场所地:乌鲁木齐市水磨沟区红山东路290号。

经营者:李进飞,男,1969年12月28日出生,汉族,住河北省石家庄市裕华区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):河北渝乡辣婆婆餐饮管理有限公司,住所地:河北省石家庄市裕华区裕华东路436号。

法定代表人:李进飞,该公司董事长。

以上两被申请人共同委托诉讼代理人:戴军华,新疆百丰天圆律师事务所律师。

再审申请人王东因与被申请人乌鲁木齐市水磨沟区渝乡辣婆婆酒店(以下简称渝乡辣婆婆酒店)、河北渝乡辣婆婆餐饮管理有限公司(以下简称河北渝乡辣婆婆公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服乌鲁木齐市中级人民法院(2017)新01民终1487号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。

王东申请再审称,(一)我方装修案涉房屋是得到渝乡辣婆婆酒店的同意,且在装修期间,渝乡辣婆婆酒店的有关管理人员亦多次进店询问,均未提出不得装修的意见。案涉租赁合同无法继续履行是因渝乡辣婆婆酒店违约造成的,并不属于租赁期满合同自然终止的情形。故原审认定我方装修案涉房屋没有经渝乡辣婆婆酒店同意及其向我方赔偿装修现值损失没有合同及法律依据,属于认定事实错误。(二)案涉部分面积(1000平方米)房屋(原足生堂会馆)系我方从案外人张志远处转租取得,并实际支付了转让费120万元(主要包括足生堂装修装饰及设施设备等),一、二审期间我方亦向法庭提交了相关转让合同及收据,原审法院未予采纳上述证据,不予认定我方存在转让费损失不当。(三)现有新证据可以证实案涉房屋所经营的"水磨沟区红山路吉瑞源足生堂"的实际经营人为王东,并非原审认定的实际经营人为邬依辛(王东的前妻),而王东仅是承租人的事实。(四)原审不予认定新疆民旺有限责任会计师事务所出具的新民旺专字(2016)012鉴定业务报告不当。该鉴定报告是采用估算的方式确定每日顾客流量为50人,并对我方提供的账本、会计凭证进行审计计算,并参照餐饮行业的成本费用利润率等相关标准所作出的专业评估意见,足以证实我方因渝乡辣婆婆酒店违约所造成的实际经营损失数额。(五)原审认定渝乡辣婆婆酒店支付20万元违约金无法弥补我方遭受的实际损失。在上述鉴定报告中明确载明停业期间经营损失为78.31万元,但未包含我方所有营业损失。而我方在停业后返还预先办理优惠卡客户尚未消费的余额部分就达42万余元。综上所述,原审认定事实不清导致案件处理结果不公,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定,申请再审。

渝乡辣婆婆酒店、河北渝乡辣婆婆公司共同委托诉讼代理人戴军华接受询问称,(一)因政策变化使中国人民解放军新疆军区房地产管理局提前解除了与我方的租赁关系,故,案涉租赁合同无法继续履行,并非是我方恶意违约所导致的。(二)王东所述新的证据并不足以推翻原判决,且一、二审期间王东亦是认可其前妻邬依辛为实际经营者。(三)案涉双方在签订租赁合同时,案涉房屋是已经装修过的。合同签订后王东进行装修并未经我方同意,依照法律规定该部分的损失应当由其自行承担。(四)王东主张的转让费与本案无关,该费用是在其与案外人张志远之间产生的,其向我方主张该费用损失没有事实和法律依据。(五)关于营业损失,王东所提供的会计事务所出具的鉴定报告完全依据其个人所提供的成本费用资料作为鉴定依据,而该资料并未经过我方质证认可。每日顾客流量确定为50人亦是依据利害关系人邬依辛的个人陈述。故,该鉴定报告内容不具备客观性,无法准确反映王东实际经营损失。综上,在我方已经实际履行了原审生效判决的前提下,请求驳回王东的再审申请。

本院经审查认为,本案争议焦点为因案涉租赁合同无法继续履行后,原审对王东所造成的实际损失数额的认定有无不当。

一、关于案涉房屋装修损失承担问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条:"承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。"第十三条:"承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。"的规定及渝乡辣婆婆酒店(甲方)和王东(乙方)签订的《房屋租赁合同》第八条:"乙方未经甲方允许不得对承租房屋进行影响使用安全的改造、装修;不得对线路、管道等设备进行违规改动和使用。确需改造、装修的必须征得甲方书面同意,费用自理,权属归甲方所有。租赁期满后或者解除合同时,应当无偿移交给甲方"的约定可以看出,王东对案涉房屋的装修需经过渝乡辣婆婆酒店的书面同意及在对案涉房屋的装修同意的前提下,装修部分在租赁期满后或者解除合同时,应无偿归渝乡辣婆婆酒店。本案中,王东未提交相应的书面证据予以证实案涉房屋的装修经渝乡辣婆婆酒店同意,理应承担举证不能的法律后果。即使案涉房屋装修经渝乡辣婆婆酒店的同意,也因案涉租赁合同解除条件成就而符合双方约定的"解除合同时,应当无偿移交给渝乡辣婆婆酒店"的条件,原审依据上述法律规定及合同约定认定王东对于案涉房屋的装修费用应由其个人承担并无不当。

二、关于转让费损失承担问题。王东所主张的转让费损失系案外人张志远与邬依辛、丁新伟关于足生堂会馆经营权转让(包括经营场所的装修装饰、设施设备等)而产生的相关费用,其并非该《足生堂会馆转让协议》的一方当事人,且该经营权转让与本案房屋租赁纠纷并无直接联系。故,原审法院对王东主张的该笔转让费的损失不予认定并无不当。

三、关于王东的营业损失认定问题。经一审法院委托,新疆民旺有限责任会计师事务所出具了新民旺专字(2016)012号鉴定业务报告。该报告通过估算方式、对王东提供的账本、会计凭证进行审计,并参照餐饮行业的成本费用利润率相关标准对因渝乡辣婆婆酒店的违约行为给王东造成的营业损失进行了鉴定。但鉴于王东利用案涉房屋所经营的是足浴保健业务这一较为特殊的行业,其获取利润受时间、地段、经营方式等各种因素综合影响较大,且该鉴定报告以本案利害关系人邬依辛(王东前妻)所陈述的案涉足浴店的每天接待人数(50人)及消费价位作为王东经营损失的鉴定基础,并不能真实、客观、全面的反映出案涉足浴店实际盈利与否情况。在没有其他有效证据进行辅证的前提下,原审对该鉴定报告不予采纳并无不当。不管案涉房屋所经营的足生堂的实际经营者为王东还是邬依辛,均不影响案涉房屋因合同提前解除而导致经营损失的客观存在,在没有充足证据证明实际营业损失数额的前提下,原审依据案涉租赁合同的约定判令渝乡辣婆婆酒店承担20万元违约金并无不当。

综上,王东的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下:

驳回王东的再审申请。

审判长 张      斌

审判员 伊      利

审判员 古丽努尔·买买提

二〇一八年三月二十八日

法官助理邵颢

书记员 黄   玲   娣