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房屋征收部门应当签约后立即启动补偿程序,若补偿安置时房屋所在地被纳入城市规划区的,应当支持权利人请求按照国有土地补偿标准进行补偿。

发布日期:2020-03-27 19:22:05

裁判要点:1,拆迁方在签约期限届满后,应当立即启动补偿决定程序,并在合理的期限内作出征收补偿决定,以实现对被征收人的安置利益保护。2,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。(以下判决书源于中国裁判文书网)

 

吉林省高级人民法院

行 政 判 决 书

(2019)吉行终416号

上诉人(原审原告)刘福元,男,1953年11月20日出生,汉族,住磐石市。

委托代理人(系刘福元妻子)王淑云,女,1954年6月18日出生,汉族,住磐石市。

委托代理人齐宏伟,吉林吉大律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)磐石市人民政府,住所地磐石市人民路1633号。

法定代表人于技群,市长。

委托代理人李宝财,磐石市房屋征收经办中心副主任。

上诉人刘福元因诉被上诉人磐石市人民政府房屋征收行政裁决一案,不服吉林省吉林市中级人民法院(2019)吉02行初9号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审认定,2016年8月24日,磐石市人民政府为了公共利益的需要,进行棚户区改造项目建设,作出磐政房征〔2016〕2号房屋征收决定,对磐石河以东、永宁路以南、东环路以西、永盛路以北范围内的国有土地上的住宅房屋进行征收。刘福元的私有住宅房屋坐落于磐石东宁街16组,在征收范围内,建筑面积80.41平方米,房屋产权证号:吉房权磐1字第4-1559号。刘福元于1990年5月26日,经原磐石县城乡建设局批准,获得37.5平方米临时建筑的临时建设工程许可证。征收时,刘福元在有证房屋附近共建有砖木结构53.55平方米偏厦子一处及81.57平方米用于加工的车间一处,均没有房屋所有权证书。房屋及临时建筑由刘福元爱人王淑云经营东宁街乔东食杂店,工商营业注册号220284600346917。

被告对征收决定及征收补偿方案均进行了公示,组织被征收户选择吉林华通房地产评估有限公司及吉林市大林森林资源资产价格评估有限公司为征收评估机构。吉林华通房地产评估有限公司及吉林市大林森林资源资产价格评估有限公司对原告房屋及附属物等进行了评估。吉林华通房地产评估有限公司于2016年9月12日出具了吉华房(2016)估字第ZS-09-12-05-01号《磐石市瓦房地块房屋征收补偿价格评估》。吉林市大林森林资源资产价格评估有限公司于2016年9月12日出具了吉大林评咨〔2016〕825号《磐石市瓦房村棚改地上附着物征占补偿价格》。在房屋征收补偿估价分户报告(以下简称《评估报告》)送达后,原告未对《评估报告》申请复核。在征收补偿方案确定的签约期限内房屋征收部门与被征收人未能达成补偿安置协议。磐石市人民政府于2018年9月14日作出磐政房征补〔2018〕23号关于刘福元房屋征收补偿决定,决定主要内容为:一、被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。(一)被征收人选择货币补偿,其补偿、补助费如下:1.房屋征收部门向被征收人一次性支付房屋价值补偿费壹拾陆万贰仟捌佰叁拾元(162,830元)。2.房屋征收部门向被征收人一次性支付附属物补偿费壹拾伍万陆仟伍佰玖拾玖元(156,599元)。3.房屋征收部门向被征收人一次性支付装潢补偿费柒仟捌佰肆拾柒元(7847元)。4.搬迁费:房屋征收部门向被征收人一次性支付搬迁费壹仟叁佰陆拾柒元(1367元)。5.临时安置费:房屋征收部门向被征收人一次性支付临时安置费叁仟叁佰柒拾捌元(3378元)。6.地上附着物补偿费:房屋征收部门向被征收人一次性支付地上附着物补偿费玖仟柒佰壹拾元(9710元)。7.停产停业损失补偿费:房屋征收部门向被征收人一次性支付停产停业损失补偿费叁万贰仟伍佰陆拾陆元(32,566元)。以上七项合计叁拾柒万肆仟贰佰玖拾柒元(374,297元),支付期限为签订协议后5日内。(二)被征收人选择产权调换,产权调换房屋为现房。安置地点:磐石市东方丽景小区住宅楼B13号楼5单元5楼2号,套内建筑面积:95.33平方米(建筑面积:113.11平方米),被征收人交纳房屋产权调换差价款壹万零陆拾肆元(10,064元),产权调换房屋产权归被征收人所有。回迁安置时间:自签订房屋征收补偿安置协议后3日内。房屋征收部门对被征收人的80.41平方米住宅房屋产权调换后支付的其他补偿、补助费如下:1.房屋征收部门向被征收人一次性支付附属物补偿费壹拾伍万陆仟伍佰玖拾玖元(156,599元)。2.房屋征收部门向被征收人一次性支付装潢补偿费柒仟捌佰肆拾柒元(7847元)。3.搬迁费:房屋征收部门向被征收人一次性支付搬迁费贰仟柒佰叁拾肆元(2734元)。4.临时安置费:房屋征收部门向被征收人一次性支付临时安置费叁仟叁佰柒拾捌元(3378元)。5.地上附着物补偿费:房屋征收部门向被征收人一次性支付地上附着物补偿费玖仟柒佰壹拾元(9710元)。6.停产停业损失补偿费:房屋征收部门向被征收人一次性支付停产停业损失补偿费叁万贰仟伍佰陆拾陆元(32,566元)。以上六项合计贰拾壹万贰仟捌佰叁拾肆元(212,834元)。二、房屋征收部门按照被征收人选择的补偿方式予以补偿。三、限被征收人在本补偿决定书送达之日起15口内搬迁,并将位于磐石东宁街16组(房屋产权证号:吉房权磐1字第4-1559号)的房屋腾出。原告刘福元对磐政房征补〔2018〕23号房屋征收补偿决定不服提起诉讼。

原审认为:一、根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第四条的规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。故被告磐石市人民政府具有作出本案征收补偿决定的法定职权。根据《征补条例》第二十条第一款的规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。本案中,被告依照规定程序组织被征收户通过公开投票的方式选定了涉案项目的价格评估机构,选定程序符合上述规定。根据《征补条例》第十九条第二款的规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估,对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中,原告刘福元收到《评估报告》后,没有提出复核申请,故该《评估报告》可以作为被告磐石市人民政府作出征收补偿决定的根据。被告磐石市人民政府作出的磐政房征补〔2018〕23号征收补偿决定确定原告可以选择货币补偿,也可以选择产权调换,明确了选择货币补偿时的房屋补偿数额及选择产权调换的具体安置的房屋,同时明确了其他各项补偿、补助费用数额及支付期限的标准,该补偿决定符合《征补条例》的相关规定。二、原告刘福元不服磐政房征补〔2018〕23号征收补偿决定,认为房屋评估价格低,其临街房屋用于经营使用,应按门市房进行的评估。本院认为征收房屋价值的评估是一项具有高度专业性、技术性的工作,故由征收部门委托专业的房地产评估机构进行,对原告刘福元有产权证房屋的评估价格,符合客观情况。关于无证临街建筑的性质问题。原告用于经营使用的临街房屋没有产权证,虽然提供了37.5平方米的临时建设工程规划许可证,但只能证明此建筑为临时建筑,使用期限至1992年5月26日,到时须自行拆除。磐石市人民政府考虑原告的利益,对此临时建筑及其他无照建筑也予以了补偿,合情合理,原告认为临街房屋一直做门市房屋使用,却被视为附属物,评估价格低,没有法律依据。三、关于原告提出政府指定小区单元及楼层号码面积等,侵犯原告自主选择权利的问题。原告刘福元在协商签约期限内,未能与征收经办部门达成补偿协议,既然协商不成,客观上就无法由被征收人自主选择出用于安置的房屋。磐石市人民政府依法对补偿事项作出裁决,在裁决中对于用于产权调换安置的房屋应该做到明确具体,如果没有一个明确具体的安置房屋,裁决将可能不具有可执行性。故原告认为被告裁决指定了具体安置房屋,侵犯其自主选择的权利,该主张不能成立。综上,磐石市人民政府2018年9月14日作出的磐政房征补〔2018〕23号征收补偿决定认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。原告刘福元的诉讼请求缺乏事实和法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定,判决驳回原告刘福元的诉讼请求。

上诉人刘福元上诉称:1.原审判决认定事实虽然正确,但判决显失公平。原审判决既然认定上诉人的临时建筑始建于1990年,至今29年,在此期间政府相关部门并未对临时建筑提出任何异议,根据当时的法律法规该建筑应为合法建筑。2.原审判决既然认定本案征收房屋系刘福元爱人王淑云经营东宁街桥东食杂店,那么该房屋征收就不应按照普通住宅进行补偿,而应按照商服标准进行补偿。3.上诉人所有的房屋属于集体土地上的房屋,不能适用国有土地上房屋征收补偿程序进行征收,磐石市政府属于越权征收。4.评估程序违法。被上诉人在15日报名期限尚未届满时就召开选择评估公司现场大会。磐石市人民政府在网站上公布评估机构报名公告前就已经确定吉林市华通房产评估公司和吉林市大林森林资源资产价格评估公司作为涉案征收项目的评估机构,属于未选先定。5.复核评估报告未向刘福元送达,侵犯了刘福元依法向评估专家委员会申请鉴定的权利。6.案涉征收补偿决定作出时所依据的评估报告已超过一年有效期,评估结果无效,不能作为补偿依据。7.被上诉人没有提供充分证据证明征收补偿资金专户存储,足额存储到位。综上,请求二审法院撤销原审判决,撤销磐石市人民政府作出的磐政房征补〔2018〕23号征收补偿决定。

被上诉人磐石市人民政府未提交书面答辩意见。

经审理查明,2016年9月20日,刘福元收到房屋征收补偿估价分户报告、房屋附属物、房屋装潢、地上附着物评估结果报告后,对房屋附属物和装潢估价结果申请复估,吉林华通房地产评估有限公司进行了复估,出具《房屋征收附属物补偿估价结果明细单》《房屋征收装潢补偿价值估价结果明细单》,记载自出具复估报告之日起原报告单自动作废。本院经审理认定的其他案件事实与原审判决认定的事实一致,本院予以确认。

本院认为:一、《征补条例》未明确规定市、县级人民政府与其职能部门应当在征收决定公告后何期限内作出补偿决定,但根据《征补条例》及时补偿的立法精神,为了实现公平补偿,保障被征收人的补偿安置利益,磐石市人民政府在签约期限届满后,应当立即启动补偿决定程序,并在合理的期限内作出征收补偿决定。本案中,磐石市人民政府于2016年8月24日作出磐政房征〔2016〕2号房屋征收决定并公告,此即应为确定涉案房屋市场价格的评估时点。但评估机构在2016年9月对刘福元的房屋及附属物、地上附着物以及装潢等价值作出评估报告并送达后,磐石市人民政府直至2018年9月14日才作出补偿决定,作出补偿决定时点相较于征收决定公告时点,明显不合理迟延。在此期间磐石市房屋价格整体明显上涨,如仍然以征收决定公告之日作为评估时点,将不利于实现公平补偿,而补偿决定又以该评估报告作为补偿依据,明显不合理。并且刘福元对房屋附属物和装潢估价结果申请复估,吉林华通房地产评估有限公司进行了复估,出具《房屋征收附属物补偿估价结果明细单》《房屋征收装潢补偿价值估价结果明细单》,但磐石市人民政府未能提供向刘福元送达复估报告的证据,送达程序违法。

二、《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定,对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。国务院办公厅国办发〔2013〕42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”依照以上规定,产权证记载为住宅用房,尽管被征收人实际用于经营,但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。42号通知同时授权地方人民政府对此类房屋的补偿标准作出具体规定。磐石市人民政府制定的本案征收补偿方案规定,依法取得营业执照记载的营业场所为住宅房屋,正在经营且依法纳税的,除按照住宅房屋予以补偿外,对从事商业、服务业的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收房屋价值的20%补偿;未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的,按照被征收房屋价值的5%补偿。征收补偿方案的上述规定,与法律、行政法规不相冲突,应当认定为合法有效。刘福元的80.41平方米有照房屋登记为住宅,实际用于经营,征收补偿决定按照住宅予以评估补偿,并给予住宅总价值20%的停产停业损失补偿,符合征收补偿方案的规定。刘福元主张应当按照经营性用房的标准予以补偿,没有事实和法律依据,本院不予支持。对于停产停业损失数额的认定,因本院对补偿决定所依据的评估价格不予采信,故停产停业损失尚需对住宅重新评估后计算。

三、根据《征补条例》第二十四条第二款规定,对于认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。磐石市政府制定的征收补偿方案规定,1984年1月5日以后建造的,已依法取得建设工程规划许可证并按照其规定建筑的建筑,认定为合法建筑。本案中,刘福元用于经营使用的临街房屋没有产权证,虽取得37.5平方米的临时建设工程规划许可证,但批准使用期限至1992年5月26日,到时须自行拆除,因此不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及征收补偿方案的规定,依法应不予补偿。磐石市人民政府考虑刘福元的利益,对此临时建筑及其他无照建筑也给予了补偿,合法合理。

四、根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。本案中,磐石市人民政府在2016年发布征收决定时,该区域已经纳入城市规划。因此,综合考虑本案的实际情形,适用国有土地上房屋征收程序进行审查,不损害公共利益和当事人的利益,可以依照国有土地上房屋征收程序审查涉案补偿决定。

综上,被诉房屋征收补偿决定及原审判决对补偿标准认定明显不合理,应予撤销。上诉人刘福元的部分上诉请求有事实及法律依据,本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销吉林省吉林市中级人民法院(2019)吉02行初9号行政判决;

二、撤销磐石市人民政府于2018年9月14日作出的磐政房征补〔2018〕23号征收补偿决定;

三、责令磐石市人民政府于本判决生效之日起60日内对刘福元被征收房屋重新作出补偿决定(以本判决生效之日作为评估时点)。

一、二审案件受理费100元,由被上诉人磐石市人民政府负担。

本判决为终审判决。

审判长 王翼博

审判员 杨迪

审判员 卢增鹏

二〇一九年十二月三十日

书记员 焉秀晨