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拆迁签订的安置补偿协议合同双方不因房屋面积等争议抗辩合同附随义务。

发布日期:2020-03-27 19:20:05

裁判要点:拆迁签订的安置补偿协议合同双方应当承担合同义务,包括协助办理房产证等义务,不因房屋面积,购房款等争议免除合同义务,其他争议按照正当途径解决。(以下判决书源于中国裁判文书网)

广东省广州市荔湾区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤0103民初363号

原告:欧阳仕坚,男,1940年11月8日出生,汉族,住广州市海珠区。

委托诉讼代理人:欧阳允,女,系原告女儿。

被告:广州市建筑置业有限公司,住所地:广州市越秀区净慧路2号二层商场。

法定代表人:赵秋虎,执行董事。

委托诉讼代理人:谭月星,男,系被告职工。

第三人:广州市惠城房地产发展有限公司,住所地:广州市荔湾区康王路181号惠城花园53C室。

法定代表人:邝建洪。

原告欧阳仕坚与被告广州市建筑置业有限公司、第三人广州市惠城房地产发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2020年1月2日立案后,由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告欧阳仕坚及其委托诉讼代理人欧阳允,被告广州市建筑置业有限公司委托诉讼代理人谭月星到庭参加诉讼,第三人广州市惠城房地产发展有限公司经本院依法传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告欧阳仕坚向本院起诉请求:1.判令被告、第三人协助原告办理广州市荔湾区带河路191号之三1415号房的房地产证(以实测面积为准);2.案件诉讼费由被告、第三人承担。事实与理由:黎福宜是广州市荔湾区带河路社前首约××房屋(原××号)的产权人。黎福宜于1971年12月17日死亡,其独生女儿梁瑞容继承她所有财产;梁瑞容又于1995年2月27日死亡,其独子欧阳仕坚继承她所有财产。被告经批准拆除上述房屋。原告代理梁瑞容管业,与被告在1992年9月15日签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》及《划拨建设用地拆迁房屋临迁安置协议书》。上述协议约定:梁瑞容将房屋交由被告拆除,被告应于1995年8月1日前,安排梁瑞容回迁坐落于被告本征用地段新建大楼A2第六层,单边东向南房屋(梯间东邻),建筑面积55平方米(其中含约定楼梯、走廊等公用面积分摊共2.5平方米在内),用作拆除原告房屋后的产权调换;原告原有房屋面积为48.92平方米。被告补偿面积为55平方米,两者对比相差了6.08平方米,原告应于1995年8月1日付清2128元购买产权面积款(单价为350元/平方米)。在临迁期间梁瑞容原租户的租金由被告付给。每月租金为21.78元。被告逾期延误原告回迁的,按每月每平方米一元的标准向原告承担违约责任等。第三人为上述土地使用人。协议签订后,原告依约将房屋移交给被告,完全履行了协议约定的义务。但被告及第三人一直没有履行协议约定的义务。直至后来有关政府部门策划拨资建回迁房。原告始能于2008年12月27日通过摇珠分配方式,被安排至带河路191之三号1415房回迁。回迁建筑面积68.54平方米。但回迁至今十年以来,被告及第三人未协助原告办理回迁房的房地产证。而且自征用拆迁以来一直未按协议给原告支付临迁费、违约金。根据原被告双方签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的约定,被告应会同原告向市房地产登记所申请办理产权登记和领取产权所有证手续。但至今被告尚未协助原告办理房产证,已构成违约。上述被告应尽快协助原告办理房地产证的义务。被告与第三人消极履行办证义务的行为,已给原告造成经济上的损失及日常生活的严重困扰。

被告广州市建筑置业有限公司答辩:不同意原告的诉讼请求。1.涉案项目烂尾后,市政府已介入处理,现由惠城花园项目回迁安置工作办公室负责办理回迁户产权手续。根据相关通知,各回迁户可自愿到惠城花园项目回迁安置工作办公室登记办理产权。2.在未完成超面积结算的情况下,不应确认房屋的整体权属。原告被拆迁房屋原产权面积为48.92平方米,在产权补偿协议中约定回迁安置面积为55平方米,增大面积6.08平方米。增大面积部分6.08平方米,原告以350元/平方米购买。现原告回迁的带河路191号之三1415房测绘面积为68.5426平方米,比原产权面积增大19.6226平方米。按产权补偿协议中约定增大面积部分6.08平方米原告以550元/平方米购买外,增大面积的13.5426平方米应按政府有关部门拟定的优惠补差方案确定款项。在产权补偿协议中有约定增大面积购买单价的,按约定单价购买,如没有约定的按现时该楼二手房市场价43000元/平方米的优惠价10000元/平方米购买。已有近百户办理手续,如不购买增大面积的,增大面积部分不可计入产权办理。

第三人广州市惠城房地产发展有限公司未到庭,也未提交书面意见。

经审理查明,原广州市带河路社前首约××(旧门牌××,下同)是黎宜福的房产,后由梁瑞容继承取得。

1992年9月15日,梁瑞容(被拆迁房屋业主、乙方)与广州市房屋拆建工程公司(用地单位、甲方)签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》,约定:乙方同意甲方拆除广州市荔湾区带河路社前首约××房屋,该房屋为砖木结构,建筑面积48.92平方米;甲方将自有的坐落在荔湾区带河路甲方征用地段回迁新建楼(框架结构)第六层楼单边东向南(梯间东邻)的自有房屋,建筑面积55平方米,划归给乙方所有,以作拆除乙方所有原址房屋的产权补偿,并于1995年8月1日前移交给乙方;乙方原址房屋面积是48.92平方米,甲方移交给乙方的新建房屋是55平方米,相差的6.08平方米,乙方愿意以350元一平方米计算付给甲方2128元,此款于1995年8月1日前付清。甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时,甲方应提供新建房屋有关证件,并会同乙方向市房地产登记所申请,办理产权登记和领取产权所有证手续。所需登记费用由乙方负责。

1995年8月21日,原告通过公证,继承了原广州市带河路社前首约××房产。

2008年11月3日,广州市建筑置业有限公司成立惠城花园项目回迁安置工作办公室,开展有关惠城花园项目的回迁工作。

2008年12月27日,惠城花园项目回迁安置工作办公室通过摇珠确定原告回迁安置地址为广州市惠城花园1415号,建筑面积68.54平方米。同时,惠城花园项目回迁安置工作办公室向原告发出《回迁安置通知书》,通知原告凭通知书于2008年12月29日后(含12月29日)前往现场办理入住交楼手续。

2018年5月24日,惠城花园项目回迁安置工作办公室出具《回迁地址证明》,载明:原告是惠城花园被拆迁人,被拆迁房屋为原带河路社前首约××;惠城花园项目因故烂尾,2006年由政府介入处理,但至今未能办理产权登记手续,在2008年底已安排该户回迁安置带河路191号之三1415房(以下简称涉案房屋),测绘面积:68.5426平方米。

2020年2月11日,广州市不动产登记中心向原告出具《依申请信息公开答复书》,载明:无地址为广州市荔湾区带河路191号之三1415房办理预购商品房预告登记(含合同备案)、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记(函合同抵押)、在建工程抵押登记情况;查无荔湾区带河路191号之三1415房的相关登记信息,暂时无法核查查封情况。

另查明,广州市房屋拆建工程公司是被告的前身,涉案大楼前期开发时拆迁和征地均是以被告名义进行,后期成立项目公司即第三人,整个项目的开展由第三人负责,上述地块的用地单位也变更为惠城公司。后期,项目由于资金等问题导致烂尾,涉案大楼整体未办理大确权。

庭审中,原告确认其于2008年底入住涉案房屋至今。为证明涉案房屋的实测总面积及各单项实测面积,原告向本院提交了广州市房地产测绘院于2019年7月16日出具的涉案房屋《房屋建筑面积测绘成果报告书》,载明涉案房屋总面积68.5426平方米。被告对此予以确认。同时,被告还陈述涉案房屋所在大楼,全部属于拆迁安置房,不存在抵押、查封等情形;涉案房屋是可以办理过户的,由于存在膨胀面积,原告需先向被告补充支付该膨胀面积的补偿款后,其才可以协助原告办理产权过户。

本院认为,原被告签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方真实意思表示,没有违反法律规定,合法有效,对当事人具有约束力。

被告是协议的相对方,第三人为涉案地块的使用人,应共同承担合同约定的办证义务。被告及第三人至今没有为原告办理涉案房屋的房地产权证,故原告诉请被告及第三人为其办理涉案房屋的房地产权证的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。关于被告抗辩在未完成超面积结算的情况下,不应确认房屋的整体权属的问题。由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书,房屋准确面积尚不明确,且原被告之间就增大面积购买款项的支付未达成一致意见,被告据此不同意原告的办证要求,于法无据,本院不予支持。被告主张的超面积结算,应在取得房地产权属证后,由原被告及第三人协商解决或另循法律途径解决。

第三人惠城公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,现依法作缺席判决。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:

自本判决发生法律效力之日起三十日内,被告广州市建筑置业有限公司、第三人广州市惠城房地产发展有限公司协助原告欧阳仕坚办理广州市荔湾区带河路191号之三1415房的不动产权证,将产权登记在原告欧阳仕坚的名下。

本案受理费50元,由被告广州市建筑置业有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内,按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额,向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。

审判员 杨仁义

二〇二〇年三月二十五日

书记员 魏冬菊