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房屋征收方应当协助产权调换房屋办理过户手续,不能因未经规范验收等理由否认协议义务。

发布日期:2020-03-27 19:17:15

裁判要点:作为产权调换补偿的房屋,拆除方应当协助办理房屋的过户手续,并承担所需登记费用。房屋因历史遗留问题已经被相关部门纳入历史遗留案件的,不能以未经规划验收为由主张涉案房屋不具备办证条件。(以下判决书源于中国裁判文书网)

广东省广州市海珠区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤0105民初15666号

原告:林建生,男,1950年12月29日出生,汉族,住广州市海珠区。

原告:林建真,女,1953年10月2日出生,汉族,住广州市海珠区。

原告:林建民,男,1949年10月26日出生,汉族,住北京市海淀区。

委托代理人:林建生,系原告之一。

被告:广州洪德置业有限公司,住所地广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。

法定代表人:李晓帆,职务总经理。

委托代理人:罗淡鹏,该公司员工。

被告:保利发展控股集团股份有限公司(曾用名:广州保利房地产开发公司),住所地广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层。

法定代表人:宋广菊,职务董事长。

委托代理人:谭子毅、殷昌勇,均系广东四方三和律师事务所律师。

原告林建生、林建真、林建民诉被告广州洪德置业有限公司(以下称洪德公司)、保利发展控股集团股份有限公司(保利公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告林建生、林建真,被告洪德公司的委托代理人罗淡鹏,被告保利公司的委托代理人谭子毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称:1997年7月6日,两被告(甲方)与三原告(乙方)签订《房屋拆迁补偿协议书》,约定甲方应于2000年12月31日前将其自有的坐落洪德路聚龙大街回迁楼(第一期)第四层B405、B404、第八层B809房,建筑面积115.0245平方米房屋交付给乙方;甲方将自有房屋移交乙方时,甲方应同乙方向市房地产登记所申请、办理产权登记和领取房地产所有权证手续,所需登记费用由甲方负责。协议签订后,三原告依约搬出原址房屋交给两被告拆除。2007年1月,经政府部门协调,三原告入住海珠区房屋。三原告入住十多年,两被告和其他案外人均未提异议。上述房屋均无抵押、查封,过户登记的条件成熟。现原告起诉请求判令:1、两被告在本判决生效之日十天内协助三原告办理将广州市海珠区1房过户登记至原告林建生名下、将广州市海珠区2房过户登记至原告林建真名下、将广州市海珠区3房过户登记至原告林建民名下的产权过户登记手续,其办理登记手续的费用由被告负担;2、本案受理费用由广州洪德置业有限公司承担。

被告洪德公司辩称:我方不同意原告的全部诉讼请求。第一,现在原告所主张的楼宇未通过规划验收,我方为证明该楼宇提供了原告在2010年曾在广州市国土资源和房屋管理局信访的证明复函,证明楼宇是没有通过验收的,建筑法规定没有经过验收是不能交付使用的。原告也向相关部门信访,结果也是没有通过验收;第二,原告在本案提交的证据3回迁通知显示现在的四处房屋是海珠区政府为稳定居民所住,我方并未参与其中,只是暂时的回迁,不是永久的回迁。现在原告使用房屋的性质应为临时性的回迁;第三,原告提交的证据里的相关判决书已经查明,并且法院也认为原告与我方签订的房屋拆迁协议和补充协议是合法有效的,应视为有效的合同,根据协议所约定,原告的回迁房屋应为海珠区,补充协议约定的房屋是,两份合同已经明确约定了回迁房号,与原告主张的房号不一致。我方认为法院已经出具了生效判决,已经查明了合同的真实性,双方应按合同履行和主张自己的权益,现原告主张海珠区房1过户至林建生名下,2房过户登记至原告林建真名下、3房过户登记至原告林建民名下,现整栋楼宇未通过验收,三处房屋还未确权,原告不具备转让、赠与的行为,法律是不允许的而且有关赠与法律上有明确的规定且需交纳相关税费。第四,原告表示楼宇列入历史遗留问题,根据穗府办(2010)67号文件的相关意见所显示的解决历史遗留办理相关产权证是从2010年8月1日开始实行,应该在2012年年底失效,如果地方性法律能一直使用的话就不会在后面规定使用年限的问题,已失效的地方法规现在不能在继续使用,不能以该地方性法规确权办证。第五,现三处房屋及建筑面积和原告拆迁时需回迁的面积不一致。根据广州市房屋拆迁房屋补偿协议规定,原告回迁的面积为119.5045平方米,现原告主张三处房屋的总面积为140.486平方米,与双方约定的回迁房号不一致,所以才会产生面积的误差,而我方认为这么大的面积差是原告无权主张的,在双方没有签订相关的变更回迁房屋的房号和回迁面积的前提下原告无权主张这种临时安置房屋的产权,而且原告相关的协议也已经约定了回迁房号,现在主张其他的房屋,可能需安排案外人回迁,一旦法院判决原告主张的诉请成立,则会损害相关案外人的权利。

被告保利公司辩称:我方对洪德公司的答辩没有异议,同时,洪德公司是该拆迁项目的建设单位,我方并未实际参与到该楼盘的建设及回迁工作,后续由洪德公司与原告签订补充协议等一系列手续我方均未参与。

经审理查明:三原告是原广州市海珠区房屋的权属人,该房屋总建筑面积为109.5045平方米。

1997年7月6日,三原告(乙方)与两被告(甲方)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,约定:乙方同意甲方拆除海珠区的房屋,甲方将自有的海珠区的自有房屋,建筑面积115.0245平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内),用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿);甲方应在2000年12月31日将自有房屋交付给乙方;甲方依照本协议将自有房屋移交给乙方时,甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件,并会同乙方向市房地产登记所申请,办理产权登记和领取房地产所有权证手续,所需的登记费用,由甲方负责;等。上述协议经广州市房地产管理局备案登记。

2002年8月27日,三原告(乙方)与被告洪德公司(甲方)签订《补充协议》,约定:回迁时间延至2003年8月4日前;延期时间内临迁费、交通费,甲方将负责到底,并按原标准,准时发放至回迁为止;回迁位置为c幢,面积按原协议不变。

原告表示其于2007年1月经政府有关部门协调,回迁安置入住广州市海珠区房屋,该三套房屋没有抵押、查封状况,提交了广州保利丰现代物业发展有限公司出具的物业管理费发票予以证明。

另查,已经发生法律效力的(2019)粤01民终3584号民事判决书查明:已经发生法律效力的(2015)穗海法民三初字第1042号民事判决查明,广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函:海珠区洪德路185号龙珠街5号11号17号由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件。

本院认为:原告与被告之间存在拆迁关系,根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定,被告应会同原告向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权证手续,所需的登记费用由被告负责。政府于2007年安置原告回迁至广州市海珠区房居住至今,该房屋是作为被告拆除原告原址房屋的产权调换补偿,故原告主张被告协助办理该房屋的过户手续,所需登记费用由被告承担,合法有理,本院予以支持。根据生效判决查明事实,涉案房屋所在楼宇已由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件,故被告以未经规划验收为由主张涉案房屋不具备办证条件,不能成立。

关于被告辩称涉案房屋需安置给案外人的问题,因涉案房屋自2007年起已安置原告入往居住,至今未有案外人提出异议,被告亦未向本院合理说明其所述涉案房屋需安置给案外人及该案外人回迁安置的情况,故本院对被告该抗辩意见不予采信。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,判决如下:

被告广州洪德置业有限公司、保利发展控股集团股份有限公司在本判决生效之日起十日内,协助原告林建生、林建真、林建民办理将广州市海珠区1房过户登记至原告林建生名下,将广州市海珠区2房过户登记至原告林建真名下,将广州市海珠区3房过户登记至原告林建民名下的产权登记手续,办理登记手续的费用由两被告共同承担。

本案受理费100元,由被告广州洪德置业有限公司承担。上述受理费已由原告预交,原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五天内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。

审判长 李智勇

人民陪审员 邓梦华

人民陪审员 杨海鹰