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北京小产权纠纷案例:涨价后卖家想毁约,法院判决合同受法律保护

发布日期:2020-03-27 19:00:22

   2010年1月8日,朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房,其与房东小雪签订了书面《房屋买卖协议》。协议约定,小雪将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套房屋出售给朱先生,售价为45万元整。1月5日,朱先生已经交纳了定金1万元给小雪,合同签订当天补齐了剩余44万元房款。

  合同签订之前,朱先生已经知道该房屋不具有正式的产权证,也完全不具备办理正式产权手续的条件,系农村的小产权房屋。但是由于房屋价格对比市售商品房价格优势明显,朱先生还是选择了“铤而走险”。

   然而好景不长,购买小产权房屋最常见的合同纠纷还是找上了朱先生。

   2013年下半年,随着北京房价的疯长,朱先生购买的这套小产权房的售价也随之飙升。在卖出房屋两年多后,原房主小雪觉得之前的交易实在“太亏”,萌生了毁约的想法。经过了解,她意识到自己卖出的房屋是小产权房,现行的法律并不保护这样的交易。遂将朱先生告上法院,要求判定2010年1月8日与朱先生签订的《房屋买卖合同》无效。

  法院判决:合同受法律保护

  受理此案的北京市门头沟区人民法院审理后认为,依法成立的合同,受法律保护。本案中,买卖双方于2010年1月8日签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。加之,双方当事人均明确在买卖诉争房屋时,对于该房屋系小产权房的事实均知情,鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台,且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理无明确预定,故法院对于原告要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求,不予支持。

  2013年12月2日,法院判决驳回了原告小雪的诉讼请求。

  房产律师:现行法律不变小产权交易仍然违法

   这样的判例,是否意味着以后买卖小产权房就安全了?

  对此,案件原告代理律师表示,北京市门头沟区法院该位办案法官的法律观点,在现有法律不变的情况下,并不能全国推广。“现行法律不变的情况下,小产权买卖仍然是违法的。”

  事实上,关于小产权房屋买卖合同是否受法律保护的案例和讨论,每年在中国都会发生很多,结果也各不相同,购房者有输有赢。方律师表示,某个法院某个案例的成功,并不意味着小产权房屋交易就安全了,购房者选择这样的房屋,仍然要谨慎。但是,方律师同时也认为,在业内都在关注讨论小产权房屋交易的当下,位于首都北京的基层法院作出这样的审判决定,似乎也颇具深意。

  事实上,建设部也不断提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。建设部表示,非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定,不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。耕地、特别是基本农田不仅是生产资料,同时还具有农民社会保障功能,违规违法用地规避了农地转用和土地审批,农民很可能得不到相应的补偿,长远生活得不到保障。  

  新闻链接:结果迥异的小产权买卖合同纠纷案例

  太原案例:法院判定合同无效

  购房者刘先生系外省籍在并经商人员,房主王女士系太原市迎泽区郝庄镇某村村民。2004年4月5日,刘、王二人签订了协议书。协议约定,王女士将自己所在村于2004年4月建造的新小二楼转让给刘先生。之后,刘先生按合同约定将房款如数支付王女士,但是度覅昂一直未交付房屋。于是,刘先生起诉至法院,要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。

   法院认为,本案原、被告双方签订的协议书中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土地的特殊性质,村民在经本集体同意的情况下,只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户,而不能转让给城镇居民。原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律的强制性规定,应为无效合同。原告的相关诉讼请求于法有据,应予以支持。被告因该合同取得的16万元购房款也应返还原告。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定,判决:原、被告双方签订的房屋买卖协议书无效;被告返还原告已付房款。