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房产交易纠纷的内容有哪些?

发布日期:2020-03-27 17:52:31

一、广告问题

商品房销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

 

二、预售合同问题

出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

 

三、欺诈问题

《合同法》规定,因欺诈而订立的合同,当事人可以请求解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对因购买商品房而遭受欺诈的情形和法律后果作出了明确的规定。具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的头受人可以请求解除合同、返回已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

(3)故意隐瞒所售房屋已经十支给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

 

四、房屋质量问题

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,法院将予以支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,法院将予以支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应兰j承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人叮以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

 

五、房屋面积“缩水”、“涨水”问题

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,法院将不子支持。

2、面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,法院将子以支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%),部分的房价款及利息巾出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

 

六、房屋权属证明问题

由于出卖人原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当书人有特殊约定外,十卖人应当承担违约责仟:

1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。

2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,门房屋交付使用之日起90日。

3、商品房买卖合同的标的物为巳竣丁房屋的,c合同订立之曰起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登汜的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,法院将予以支持。

 

七、房屋包销问题

出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,法院将予以支持,但是当事人另有约定的除外。

 

八、按揭贷款问题

商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事山未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事入可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除,导致商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,法院将予以支持。

 

九、在建房屋买卖中买受人权利与承包人建设工程价款优先受偿权协调问题

按照《合同法》第286条规定,在建工程的承包人对于建设工程价款的权利优先于抵押权和其他债权。但是,当消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。