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真贷假按揭合同解除后,开发商与自然人连带偿债

发布日期:2020-03-27 17:14:41

开发商为套取银行资金,与自然人串通所签按揭合同解除后,开发商与该自然人应对银行贷款承担连带清偿责任。

标签:房屋买卖虚假按揭阶段性保证

案情简介:2008年,开发公司为套取银行贷款,以钱某名义在银行办理按揭贷款,开发公司提供“抵押有效设立前”的阶段性连带保证责任。后因钱某未依约偿还借款,银行诉请钱某、开发公司连带清偿借款。

法院认为:①虽然开发公司为融资目的与钱某恶意串通,以钱某名义向银行申请贷款,但现有证据不能证明开发公司或钱某将上述情况告知了银行,亦不能证明银行知道或应当知道欺诈行为存在,故不能认定银行与开发公司及钱某存在恶意串通情形。在与钱某订立借款合同、抵押合同中,银行属于被欺诈方,银行因受欺诈而与钱某所签按揭购房合同属可撤销合同,银行作为被欺诈方,享有合同撤销权。现银行以诉讼请求表明放弃撤销权,撤销权因此消灭,据此应认定银行与钱某所签按揭购房合同有效。②案涉合同因银行放弃撤销权而归于有效,且银行作为被欺诈方,无需追究合同各方缔约过失责任,故本案并不涉及审查银行签订合同的过错问题。根据合同相对性原则,银行与钱某所签借款合同和抵押合同,仅在合同双方当事人之间产生民事权利义务关系,并对合同双方当事人产生法律约束力,故银行要求钱某还款的诉请应予支持。③最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第10规定,主合同解除后,担保人对债务人应当承担的的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。开发公司提供阶段性连带保证的主合同系案涉借款合同,现借款合同因银行提起诉讼而解除,开发公司与银行在保证合同中对主合同解除后的担保责任并无特别约定,而合同约定开发公司提供阶段性连带保证的期限为贷款合同签署之日起至抵押有效设定,相关权利证明文件交付银行执管之日止。本案诉讼阶段,抵押并未有效设定,开发公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就,故保证人开发公司仍应对钱某因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。判决钱某偿还银行借款本息及律师费,开发公司承担连带清偿责任。

实务要点:开发商为套取银行资金,与自然人串通所签按揭合同解除后,开发商与该自然人应对银行贷款承担连带清偿责任。

案例索引:江苏南京中院(2014)宁商再终字第17号“某银行与钱某等借款合同纠纷案”,见《中国农业银行股份有限公司南京城北支行与钱建明、南京蟠龙金陵建设开发有限公司等借款合同纠纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201504/40:80)。