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房屋转让价格不明确,且不存在转让协议,如果确定房屋的权属所有?

发布日期:2020-03-27 14:30:35


案件导读:朋友之间进行房屋买卖,经常出现房屋价款约定不明或者不签订转让协议的情况,如果此时房屋产权发生争议,哪些因素可以影响房屋的权属?如果您正有从亲朋好友处购买二手房的打算,通过本案例,可以让您学会如何在不影响感情的前提下对自己的权利提前作出保障。

【基本案情】

赵女士于1996年在郑州市某小区购买房屋一处,赵女士与开发公司签订的《商品房购销合同》约定房屋单价为1656元平方米,住宅加地下室房款共计197145元。2008年12月23日,郑州市房地产管理局向赵女士颁发了房屋所有权证。

程先生与赵女士夫妇原系朋友关系。1999年,因程先生儿子在郑州上学,赵女士夫妇让程先生在其该处房屋居住。此后,赵女士在2005年4月19日、2005年4月25日分别向程先生出具收据各一份,载明“收到程先生现金壹拾万元整。(某小区住房)赵女士2005、4月25号”。

【案件经过】

2009年,赵女士以程先生侵权为由诉向郑州市某区法院起诉,要求程先生搬出涉案房屋,法院驳回了赵女士的诉讼请求。赵女士不服并提出上诉,二审法院撤销了一审判决,并责令程先生限期搬出涉案房屋。程先生对二审判决提出再审,经河南省高院再审审理,省高院责令郑州中院对该案进行再审,并裁定中止原判决的执行。经郑州中院重新审理,撤销了原二审判决,并维持了原一审判决,即驳回了赵女士的一审诉讼请求。

在原二审判决生效后,赵女士已申请执行,程先生于2010年11月10日将涉案房屋腾出交付给了赵女士。后郑州中院的终审裁决生效后,程先生依据该民事案件申请执行,但法院裁定对程先生的申请不予执行。

后程先生后向法院起诉,要求赵女士为其办理过户手续,并由赵女士承担诉讼费用。



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【法院审理要点】

1、程先生和赵女士之间是否具有房屋买卖的法律关系?

在法院审理过程中,程先生出具了赵女士收取其房屋转让款12万元的收据,该收据有生效裁判作证,法院予以认定。

程先生与赵女士虽未签订书面的房屋买卖合同,但赵女士收取程先生房屋转让款12万元,并且赵女士收取房屋转让款时,涉案房屋由程先生实际使用,故应当认定程先生与赵女士就涉案房屋达成了房屋买卖的合意。

2、程先生要求赵女士为其办理过户是否有事实依据和法律依据?

程先生与赵女士虽然达成房屋买卖合同的合意,但未签订书面的房屋买卖合同。程先生主张12万元即为全部购房款,赵女士夫妇不予认可。程先生提交的两份收据均显示不出12万元即为全部购房款;程先生提交的相关生效判决中亦未认定赵女士以12万元的价格将涉案房屋转让给程先生。并且根据赵女士与开发公司签订的《商品房购销合同》,赵女士于1996年购买涉案房屋的价款为197145元,远高于12万元,故程先生提交的证据不能证明其向赵女士支付的12万元为全部购房款。

由于程先生与赵女士对房屋买卖的转让价款存在争议,并且根据现有的有效证据,法院无法确认房屋转让价款。在房屋转让价款不确定、程先生提交的证据不能证明其履行了支付全部购房款的合同义务的情况下,其要求赵女士办理过户手续,缺乏依据,法院不予支持。

【本案法律要点】

根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利”之规定,本案例为房屋买卖合同纠纷,案件审理的范围为当事人在履行涉案房屋买卖合同过程中所引发的合同争议,不涉及物权归属的确认问题。而且涉案房屋已经办理了房屋产权登记手续,本案中不存在房屋权属不明的情况。因此,程先生起诉要求确认涉案房屋权属的诉讼请求,不属法院案审理范围,故不予审理。