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如何规避房屋租赁中的那些“坑”,这9点需特别注意。

发布日期:2022-01-15 19:12:21


如何规避房屋租赁中的那些“坑”,这9点需特别注意。(图1)


只要是租房,那就必须签订租赁合同。租房合同是租客与房东双方利益的保证也日后交易双方产生纠纷时,各方面举证的有利证据,毕竟是在双方认可下签字画押的凭证,如果反悔可是要受到相应处罚的。


所以合同的签订大家一定要重视起来,这里万典律师为大家总结了在签署租赁合同时需特别注意9大问题,希望对大家今后签署房屋租赁合同时,有所帮助。


如何规避房屋租赁中的那些“坑”,这9点需特别注意。(图2)


一、不能“签”口头协议


一些房东或者房产公司的业务员在看房期间表现得十分耐心和热情,许多租户在签订合同时,被房东和业务员的热情所麻痹,而未将房东的口头承诺写进合同。在合同签订后,房东和业务员往往一口咬定,以签订的合同为准,不承认不履行之前口头承诺的种种,此时租户也只能吃哑巴亏。所以,您在签订合同时,一定要把相关的事项尽可能在合同中以书面的形式体现出来,任何口头承诺均视为无效。


即使作为租客的你不了解房屋租赁合同常用版的详细内容,也应明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁承担,并列明租住前的各项数字,以区分责任。此外,签订合同前还应注意入住之前的水电气以及物管还有光纤电话费等是否结清。


二、确定房屋的所有权或者处分权


1、若出租人是房东,请检查房产证上的户名或查看购房合同。

2、若出租人是二房东或中介公司,则需要检查房东的授权委托书原件(最好经过公证)。

3、若出租人是租客,则需要房东同意转租的书面证明文件原件,并在合同中约定如产权人同意转租的书面证明文件不真实时,转租人应承担何种责任。


如何规避房屋租赁中的那些“坑”,这9点需特别注意。(图3)


三、明确租赁期限


在实际生活中,房东和租客双方往往会在房屋租赁合同中约定租赁期限。在这个期限内,如无特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人需将住房退还给出租人。如果租客要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人(注意:同等条件下,租客是享有优先承租权的)。经协商,出租人同意后,租客可继续租赁这套住房。


而如果没有明确租赁期限的话,租客就可能面临着合同随时被解除的风险。依照我国合同法的相关规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同。


注意:租房期限长是20年,如超过20年则超出部分无效。


四、租期内转租需明确程序


在居住过程中,租客可能会因为一些事情,不能继续住房而需要转租;或者部分租客租房的目的原本就不是自住,而是想通过转租取得租金收入。由于类似转租行为会影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以明确规定。


如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例,还应明确转租的程序,以免因转租事项产生分歧;如果不允许转租,而租客擅自转租,出租人则有权终止租赁合同。


如何规避房屋租赁中的那些“坑”,这9点需特别注意。(图4)


五、明确押金数目及其退还流程


合同要注明押金数目,明确租赁合同到期后出租人以何种方式将押金退还,并应在合同中明确规定:房屋设施无毁损,业主应在租约期满后N个工作日内全额退还押金(注意:一定要明确押金退还期限)。


此外,合同中最好设立押金扣除条款,说明哪些具体情况下房东才可以扣除相应的押金金额,以避免退租时产生押金纠纷(我国法律未对押金作出规定)。


六、房屋物品交割,明确维修责任


签订租赁合同前,承租方应详细清点屋内设施并把房屋内设施标注在合同中,除简单的家具和电器的试用外,租客应该和房东或中介协商,列出所有的家具、电器状况清单。如有必要,还需要房东(中介)提供电器的购买发票,并通过照相的形式保存租房时的现状,以避免纠纷。


另外关于居住期间的产生的维修问题归谁承担,如平时使用的家具家电的损耗、房屋的主题结构的损坏等,也都应在合同中有所体现。


注意:出租人未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用,应按照约定承担赔偿责任或减少租金,也可由承租人自行维修,维修费用由出租人负担。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的,由承租人负责维修或赔偿。


如何规避房屋租赁中的那些“坑”,这9点需特别注意。(图5)


七、明确违约责任


在房屋租赁过程中,经常会遇到各类违约情况,而为了保障自己的合法权益,在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法,包括双方需配合的时间,证件等,因违约付出的成本越高,合同执行的安全性越高。


八、合同要写明住房用途


合同应明确住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住(就是住几个人,允许谁住都要规定清楚);住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等,都应规定。


如何规避房屋租赁中的那些“坑”,这9点需特别注意。(图6)


九、合同无效的情况


另外,大家在签订租赁合同时,应注意以下情况所签订的合同不具备法律效力


1、一方以欺诈,胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

2、出租人不具有出租房屋的实体权利,将导致合同无效。

3、将违法建盖的房屋用于出租的,将导致租赁合同无效。比如说经常遇到的城中村违建物。

4、租赁合同的期限违反法律规定的,合同无效。(租赁期限不得超过二十年)


5、法律法规禁止出租的合同无效。(公租房、军产房、廉租房等都属于这一类)


最后万典律师叮嘱您

在这种情况下,作为租户应该尤其谨慎地对待合同的签订,去认真检查合同是否有漏洞,并合理自信地提出自己的诉求和修改方案。而不要因为简单地将信任寄于某一个人、或嫌麻烦等原因而草草签字,最终陷入租赁合同的“坑”。


END