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房屋租赁纠纷中常见的都有哪几种?该如何有效的规避纠纷?

发布日期:2021-12-18 16:56:06


房屋租赁纠纷中常见的都有哪几种?该如何有效的规避纠纷?(图1)

随着社会经济的城市化发展,不少人都会留在大城市里工作,但是由于城市房价高以及其它原因,不少在外务工者大多选择租房。那么在房屋租赁过程中引发的纠纷该如何解决呢?

房屋租赁纠纷中常见的都有哪几种?该如何有效的规避纠纷?(图2)


首先房屋租赁纠纷就是有关房地产租赁双方当事人的权利以及义务发生的纠葛和争执。房地产租赁是一种法律行为,是商品交换的特殊形式。出租人和承租人可以依法拥有一定的权利和相应的义务。如果争议的任何一方不具备法律权利或不履行其相应义务,就必然会发生房地产租赁纠纷。


房屋租赁纠纷中常见的都有哪几种?该如何有效的规避纠纷?(图3)


在房屋租赁过程中常见的纠纷有以下几种


(一)、租金支付纠纷

出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法


1、租赁双方协商一致。可以及时支付租金,也可以是业主同意推迟支付,不涉及租赁合同的其他方面。


2、比前一种情况更进一步,双方在明确责任的前提下,解决了如何支付违约责任的问题。并继续实施租赁合同。


3、解除租赁合同。主要原因是双方都失去了继续履行合同的基础,或者双方协商终止租赁关系。



(二)、损害赔偿纠纷

房地产租赁关系中的破坏补偿与其他法律关系中的破坏补偿一样,主要是由侵权造成的。


目前,只有上海高级人民法院才有关于如何补偿租户对住房装修的审判指导,无论出于何种原因提前终止合同。业主应向租户赔偿装修费用的其余部分,以反映公平原则,但合同应按照协议处理。



(三)、租赁备案纠纷

对于房屋租赁合同,一些城市没有要求向当地的房地产管理部门申请租赁合同。承租双方可能会产生争执,结果也会发生纠纷。



(四)、其他争端的纠纷

除了上述违约和损害赔偿纠纷外,房地产租赁也是如此。此外,在房地产租赁期间出售的优先权纠纷,如房屋使用纠纷和租赁合同,使承租人无法与第三人争论。


房屋租赁纠纷中常见的都有哪几种?该如何有效的规避纠纷?(图4)


在房屋租赁过程中如何规避纠纷的发生


1. 房屋签约:承租人在承租房屋经营或者居住的时候,要查看合同相对方的房屋所有权证和土地使用权证(房地合一的仅需查看一份)等权属证书或由出租方/居间方至房产交易中心调取信息或仔细查看二房东与产权人签订的《房屋租赁合同》,防止房屋可能涉及违法违章而导致的损失。其次,双方应就出现拆迁等特殊情况时,就双方的权利义务进行明确约定,尤其针对拆迁补偿这一环节。再次,面对拆迁时要积极的参与拆迁协议的协商和签订,明确自身可能获得的拆迁补偿的种类和数额。



2. 重视交接清单的重要性:无论是承租、转租还是售后回租业务,在租赁物的交付环节应当将交接清单作为交易的必要性文件。尤其应当注意,交接清单不仅承载租赁物交付的功能,还应当起到双方依此验收租赁房屋的数量、用途、消防验收、环评报告、平面图纸、停车位、广告投放、工商注册地址、日常修缮、物业管理(水、电压电量、煤、网络、有线电视、电话等)、停车驻车、面积、结构、使用用途、质量、有证建筑/无证建筑/纯违章建筑的分部等,避免后期双方就相关问题再提出异议。


3. 租赁合同备案登记:在租赁合同成立后,合同当事人应将租赁合同送至当地房管部门登记备案。没有进行登记备案的租赁合同亦是有效合同,但不具有对抗第三人的法律效力。经过备案登记的租赁合同优势在于,在租赁期间出租人出售或出租该房屋的,是承租人在同等条件下有优先购买权或优先承租权的有效依据;租赁期间出租人将该房屋出售给第三人,第三人应继续履行原租赁合同;租赁期间将已出租的房屋设定抵押,该抵押物被依法处分给第三人的,第三人应继续履行原租赁合同;面对出租人一房多租情况能够有效维护已登记备案的承租人的合法权益。


房屋租赁纠纷中常见的都有哪几种?该如何有效的规避纠纷?(图5)


4. 转租房屋:批量承租或作为物业运营管理会涉及将房屋转租的问题,若承租人未经出租人同意转租的或未经出租人同意,次承租人再次转租的,出租人依法享有解除权,转租合同在取得出租人认可前属于效力待定合同,故出租人是否允许承租人转租、转租期限是否在有效期内应在租赁合同中明确约定。


5. 装饰装修:保留好进场的装修正规装修合同、付款记录、发票、收据、验收单及装修完成后的照片、视频等,一旦与出租人发生纠纷或出现相关损失,这类证据能够证明自己的损失具体明细否则一旦装修装饰被损毁或拆除,将难以通过司法鉴定进行残值评估。


6. 违约金的尺度:目前全上海的房屋租赁合同违约金判决尺度在 2-6 个月月租金,根据案件具体情况存在个别差异,建议各位读者将违约金约定为 6 个月。


房屋租赁纠纷中常见的都有哪几种?该如何有效的规避纠纷?(图6)


7. 退租:对承租时的房屋交接单每个项目进行一一审核并签署退租交接单。


8. 取回租赁物时应注意规避风险


实践中不少承租人或出租人在维权时,剑走偏锋,擅长通过私力救济方式进行,甚至部分出租方的租赁房屋都是自行或委托第三方公司收回,该方式在某些时候比诉讼更为高效,但是凡事都有两面性,例如实践中有的二房东享有转租权,但因二房东违约,导致出租人不满,出租人强行收回租赁房屋的,有可能构成侵权,给次承租人造成损失的应承担赔偿责任,类似这样的情况可以先通过发函催告二房东,告知权利义务和责任承担, 限期改正,逾期将由二房东承担不利后果。


房屋租赁纠纷中常见的都有哪几种?该如何有效的规避纠纷?(图7)


9. 管辖地域:房屋租赁合同中的管辖法院、仲裁委员会尽量约定于己方所在地,便于发生纠纷后及时维权节约诉讼成本,如无约定将被直接认定以房屋所在地为管辖法院。


10.及时与专业律师沟通。

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