400-178-9688,010-53688616

律师免费咨询热线

联系我们
  • 24小时律师热线:400-1789-688
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

借名买的房,真的属于你吗?6个方面搜集准备证据,为确权做好准备!

发布日期:2021-09-30 17:25:32

借名买的房,真的属于你吗?6个方面搜集准备证据,为确权做好准备!(图1)


由于近年来房产价值的巨幅增长,实践中常有人借他人名义完成购房手续,然后出名者将房屋登记在自己名下后,便企图将房屋占为己有,而不承认与借名人之间有过关于借名买房的约定。而且由于借名人与出名人之间往往具有如亲属、朋友、同事等较为亲密的关系,日常生活中可能存在较多资金往来,双方就借名买房事宜之间也没有形成书面约定或所形成的书面约定并不规范。


那么在哪些情形下可以认定“借名买房”关系成立呢?


借名买的房,真的属于你吗?6个方面搜集准备证据,为确权做好准备!(图2)


这里万典律师带您深入案例来了解其中的法律关系


王某婚后认识刘某并建立同居关系。2003年,为生活方便两人以刘某名义在上海购买一处总价为57万余元的房屋,其中首付款17万余元。该房屋交付后一直由两人共同居住,2009年王某向刘某一次性转账34万余元还清剩余贷款。2018年开始两人关系恶化,刘某趁王某不在更换房屋门锁,随后王某诉至法院称房屋首付款、月供及最后一次性付清的房贷均由自己实际出资,要求确认该房屋归自己所有,并要求刘某协助自己办理房屋产权变更登记。


借名买的房,真的属于你吗?6个方面搜集准备证据,为确权做好准备!(图3)


法院经审理认为


王某提出的主张须对双方存在借名买房的合意,以及购房款全部为其出资的事实承担证明责任。关于合意,王某无法提供双方之间约定借名买房的书面凭据,且在房贷还清后十几年间也未变更产权登记,不合借名买房的常理;关于出资,凭现有证据仅可证明王某支付了刘某提前还贷款项。王某提供的汇款证据与首付款的金额和支付时间均无法对应,难以认定为首付款,按揭还贷款均通过刘某的银行账户进行,无证据证明存入还款账户的钱款系王某提供,综上所述驳回了王某的诉请,提前还贷款项的处理不在本案审查范围,可另行起诉。

借名买的房,真的属于你吗?6个方面搜集准备证据,为确权做好准备!(图4)



好多当事人在咨询中会常问到,如何证明自己和出名人的借名买房关系,这里万典律师提醒您借名人可以从这6个方面搜集和准备证据,为确权做好准备!


一、保留好所有的实际出资证据


无论是从自有账户直接出资还是通过他人名义间接付款,无论是支付代持房屋的首付款、装修款、税费、中介费还是偿还按揭贷款等,都需要明确资金流转情况及款项性质,证明自身才是代持房屋的实际出资人。


二、签订书面的代持协议及配套协议


即使能够证明购房款的实际出资情况,还需要证明这些款项的性质不是借贷更不是赠与,而是双方存在借名买房的合意,并对代持房屋权益的实际归属作出书面的约定。


借名买的房,真的属于你吗?6个方面搜集准备证据,为确权做好准备!(图5)


三、实际管理控制代持房屋并享有权益


借名买房的外在表现一般是借名人控制和管理代持房屋,例如由借名人居住或出租,以及物业费、水电费等居住成本也由借名人承担。


四、持有代持房屋的购房原始材料


出名人一般应在签订房屋买卖合同、办理产权登记后将购房合同、产权证、契税发票等原件转交给借名人。上述原件由谁持有,也可以作为补强证据印证借名买房关系是否存在。


此外,为避免出名人在条件具备时不方便或怠于履行配合产权变更登记等义务,建议借名人提前和出名人做好委托公证,届时凭委托书和原件资料可自行办理代持房屋的相关交易、过户手续。


五、借名买房要有合理的动机


法官在审理这类案件时,一般会要求就借名买房的理由进行说明。

如当事人借名购买经济适用房等政策性保障,损害了社会公共利益的,一般会认定为无效。



六、尽量留下参与购房的痕迹


建议借名人参与和中介、卖家洽谈以及选购房屋的整个过程,在居间协议或买卖协议上等签字,留下参与购房的痕迹,将代持房屋与一般的房屋交易区别开,增加自身与代持房屋的联结,更有利于争取法官的自由心证。


借名买的房,真的属于你吗?6个方面搜集准备证据,为确权做好准备!(图6)


“借名买房”存在如下潜在法律风险。


1、代持人与借名人之间所订立的房屋代持协议本质上是发生在二者之间的债权债务关系,仅对协议方有约束力,不能对抗外部行为。


2、在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权要求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力,甚至一旦房屋被处分或设置了较高额度的抵押贷款时,借名人将难以直接取得房屋权属。


3、借名买房需承担被法院强制执行的风险,代持人与他人发生纠纷,进入执行阶段后借名人向法院提出执行异议,法院为保护善意第三人利益一般不会支持。



相关法律补充


《中华人民共和国民法典》总则编

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。


《中华人民共和国民法典》物权编

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。


第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。


第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。


第二百二十条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。


第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。



END