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什么是阴阳合同!二手房交易中到底能不能签!

发布日期:2021-07-23 09:17:31

在二手房交易时,为逃避监管,少交税费,一些机构和个人想方设法在合同上做文章,签订“阴阳合同”,这种方式极易引起纠纷,给当事人带来法律风险。下面一起来看看关于阴阳合同的内容。


什么是阴阳合同!二手房交易中到底能不能签!(图1)

什么是阴阳合同?

二手房交易过程中,买卖双方为了降低交易成本、逃避税费,往往会签订两份交易价格不同的合同。真实的交易价格比较高,但并不提交到税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同备案网签,并按比较低的价格缴纳税费。


阴阳合同履行过程中发生纠纷,诉到法院是否应认定无效?

阴阳合同的目的是为了逃避税费,从这个角度讲是违法的。实践中因阴阳合同引起的纠纷也不少。很多时候,双方因为履行合同中发生其他纠纷,一方想反悔,但觉得自己的理由不充分时,很可能以阴阳合同违法无效为由向法院起诉。


阴阳合同应以哪一份的效力为准?

以哪份的效力为准,这要看哪份合同更能体现双方的真实意思表示。

通常有两份相冲突的合同,一般判断是较后形成的合同为准,但是在阴阳合同的条件下,并不能这样简单判断。很多真实价格的阴合同是签订在前,用于备案的阳合同是签署在后,故并不能简单地认为经过官方备案的合同为准。网签备案只是过户的行政管理要求。


因此,在诉讼中,首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张,如果双方对此主张 一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议,就要看具体合同内容判断了。比如通过合同条款判断,并结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?

一般法院原则上只处理民事法律关系,追缴税款由税务机关来负责。但是,不排除某些法院会针对一些案件发司法建议书给房管和税务部门。

如果有人将二手房阴阳合同的事情举报给税务部门,或者法院发了相关的司法建议书,那么这个避税的违法行为,就面临被处理。后果可能谁也占不了便宜;如果情节严重,可处以罚款、拘留等行政处罚甚至追究刑事责任。


什么是阴阳合同!二手房交易中到底能不能签!(图2)

万典律师提醒您:

阴阳合同违法却未必无效!因为双方的房屋买卖行为本身并不违法,双方达成的交易价格也不违法,违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,在没有特殊情况和特别约定的话,法院一般不会认定合同整体无效或因此解除合同的。


什么是阴阳合同!二手房交易中到底能不能签!(图3)

举个例子来说

安先生看中了一套170万的二手房,但由于这套房子的房主购房不满两年,按照规定需要缴纳房款差额的5.5%作为营业税,大概5万,除此之外还要缴纳契税、个税等约合人民币10万。


买套二手房多交10万的税钱安先生有点舍不得,于是中介就想出了一个避税的办法,安先生、房主和中介公司三方私下签订了一份170万房屋成交价的阴合同,又签了一份70万房屋成交价的阳合同,其他100万作为装修款,做低房价的目的就是为了少缴税。


可是刚签了这份阴阳合同没两天,这套房子暴涨到190万,于是房主打算反悔,就以阴阳合同有避税风险为由起诉到了法院,要求解除购房合同。


结果:买家认阳不认阴,法院判决阴阳合同无效!


法院经审理后认为,房屋买卖双方在签订的房屋买卖合同中,故意调低房屋总价款的行为目的偷逃税款,此行为已经违反我国有关税收管理法律法规,应认定为无效,法院判房主胜诉。


什么是阴阳合同!二手房交易中到底能不能签!(图4)


· 万典律师讲法

签阴阳合同在中介公司是普遍存在的,这早已成为公开的秘密。很多购房者一面说阴阳合同不好,以免却还是如此操作。对房产中介来说,只要能够促成交易怎么签合同都行。所以作者在此建议大家在二手房买卖中要尽量避免签阴阳合同。


什么是阴阳合同!二手房交易中到底能不能签!(图5)

下面详细讲解一下签阴阳合同的风险:


1、阳合同往往没有法律效力

阳合同在房屋买卖关系中,由买卖双方签订的向有关部门备案的那份合同。虽然阳合同符合合同成立的形式要件,丹阳合同是通过虚假降低或抬高房价的方式,欺骗登记部门,从而达到少缴税金或多贷款的目的。之一做法客观上损害了国家和银行的利益,违反了法律法规因而是无效的,不具有确定双方权利义务关系的效力。


2、阴合同隐患重重

阴合同即买卖双方私下签订并实际履行的合同。这一合同反应了买卖双方的真实意愿,并为双方所实际履行。对此合同存在着有效和无效的两种争议。一是阴合同未经登记是否符合合同成立的形式要件?而是阴合同是否属于《合同法》中界定的“恶意串通,损害国家、集体或第三人利益”?


但普遍认为,这一合同虽然客观上存在“串通”的情况,但合同本身不存在“恶意串通”,目的仍在于约束双方的权利义务关系,是双方权利义务关系的真实记载,也为双方实际履行。此时的合同已经成立并且生效,是双方当事人必须遵守的契约,尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。


3、买房签阴阳合同后患无穷,小心阴沟里翻船

虽然“阳合同”具有合同的效力,可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法严重违反了我国税收管理规定。如果发现一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。因此,一定要避免签订“阴阳合同”。否则,一旦发生纠纷,买卖双方就很难说清谁是谁非,吃了哑巴亏最后只能是搬起石头砸自己的脚。