400-178-9688

律师免费咨询热线

联系我们
  • 24小时律师热线:400-1789-688
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

出资人与名义所有人不存在借名买房的书面协议,实际出资人该如何主张权利呢?

发布日期:2021-07-15 09:52:30

借名买房在现实生活中发生的原因多种多样,或为规避房屋限购政策,或为规避限贷政策以及其他贷款障碍,或为简便手续、减少税费、争享特定购房优惠,当然也有人为隐藏个人真实的财产信息而选择借名买房。


出资人与名义所有人不存在借名买房的书面协议,实际出资人该如何主张权利呢?(图1)


借名买房的主要法律风险


1、借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致借名人无法取得房屋产权。


2、借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事,不承认借名之事。


3、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议,否认借名买房的事实,要求确认该房产为夫妻共同财产。


4、房产被名义产权人转让或者抵押或者被法院强制执行。


实践中亲属之间借名买房,因关系亲近互相信任、抹不开面子等原因,导致借名人与名义产权人约定不清,关系错综复杂,随着房屋价值的高涨及社会财产观念的变化,家庭亲人之间借名买房的情况也凸显出越来越多的法律风险。


出资人与名义所有人不存在借名买房的书面协议,实际出资人该如何主张权利呢?(图2)


举个例子:

30年前一男子赵某借名买房,30年后房屋拆迁,赵某却被已故名义房主的儿子起诉,要求其返还多年占用期间的全部租金。


30年的时间了,房价已经暴涨,房屋实际出资人赵某最近愁得不行。


根据当时的购房政策,1987年开盘时某小区仅限香港人购买,赵某想要购买该小区商品房,但由于是大陆籍,无购房资格,于是想到了向港籍的程某借名买房。


同年7月,赵某借用程某之名与开发商签订《商品房产购买合同》,并经公证处公证。此后赵某支付了全部购房款,开发商交付了房屋。


同年8月,该房屋登记至程某名下。其后这套房子自交房后一直由实际出资人赵某占有使用或对外出租、纳税。


2010年,某区列入城市更新计划,此时该房屋也由赵某出租给进驻项目的开发商。2011年底,某市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并原则通过了《某区更新单元规划》,此后由于补充方案不尽人意,某区旧改工作一直处在缓慢推进中。


直到2019年4月,项目开发商突然告知赵某,已有新业主主张权利,并停止支付赵某房租。赵某了解后得知,房屋名义所有人程某已去世,该房屋已由其子继承,并已过户至其子名下。程某之子认为房屋为母亲程某的遗产,其已合法继承,要求赵某返还多年占用期间的全部租金。


对于为何购房已30年仍未将产权过户至个人名下这一问题,赵某表示,购房后其一直居住在某区该房屋内,觉得无所谓,加上出名人程某长期居住在香港,不在深圳,基本上也没联系,所以一直都没办理房屋过户手续。


程某之子拒不认可赵某实际权利人身份,赵某已起诉程某之子,要求其将房屋过户至赵某名下。



出资人与名义所有人不存在借名买房的书面协议,实际出资人该如何主张权利呢?(图3)

这里万典律师认为借名买房虽然登记在出名人名下,但实际并非出名人所有,不是出名人遗产,不属于其继承人继承财产范围,《合同法》及即将实施的《民法典》对借名买房合同的性质都没有实质性规定。根据《合同法》第124条、《民法典》第467条,这属无名合同,应类推适用委托合同,而根据委托合同规定,受托人处理委托事务取得的财产当属委托人所有。


借名买房存在诸多弊端,如借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权;借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解、不承认借名之事。此外房产还存在被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行等风险。


不得已需要借名买房前,应尽量签订借名协议,张茂荣认为,协议具有一般的合同约束力,应认定为有效合同,对于亲属之间约定的借名买房协议,可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。


出资人与名义所有人不存在借名买房的书面协议,实际出资人该如何主张权利呢?(图4)


实际出资人该如何主张其权利呢?

借名买房情形下,如果真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条,证明其系真实购房人的,应当确认其系真正的房屋产权人。“现实中也有人靠完整举证胜诉拿回了房子。”


对于如何规避借名买房而房屋反被侵占的风险,张荣茂表示,建议借名人在具备购房资格的情况下,尽早要求出名人过户:只有在自己名下,才是安全的。


此外,值得注意的是,借名买房协议如果违反他人合法利益、社会公共利益的会被认为无效,且不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的,法院不予支持。