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最高人民法院2019年度房地产纠纷典型案件裁判观点(第一期)

发布日期:2020-03-26 22:32:13
合资、合作房地产纠纷案件裁判观点(一)


1、投资回报已通过分享利润方式得以实现情形下,投入资金不应再计算利息作为成本费用扣除
【案情简介】 2003年4月,江西省土整中心与中大公司签订《合作协议》,成立项目公司中地公司,约定由中大公司全额出资,土整中心协调拿地,以中地公司为载体进行合作开发。协议签订后,中大公司投入款项66093694.72元,中地公司以划拨方式依法取得了278.8亩科研办公用地。后因南昌市整体规划调整,双方于 2011年6月签订《协议书》一份,约定将上述土地交由南昌市土储中心收储后按城市规划条件公开出让,公开出让所获得的土地补偿收入,先支付中大公司所投入的全部成本费用,同时考虑到中大公司长期、巨额的投入,中大公司可享受投资的合理回报,回报的分配办法另行协商。2012年7月,上述土地被依法收储,收储成本款扣除土整中心支出的拆迁费用后,最终为33147.6万元。后双方因投资款返还及投资回报如何分配发生争议成讼。诉讼过程中,中大公司认为,除了投资本金66093694.72元外,投资本金产生的资金占用费用(利息)应按15%的年利率标准结算,并计入成本费用之中。土整中心对此不予认可。
【最高法院认为】 在情势发生变更的情况下,中大公司与土整中心于2011年6月签订的《协议书》,系对于案涉土地的项目运作模式及收益分配方式重新作出的安排与约定。该《协议书》是双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定合法有效,应当作为中大公司与土整中心就案涉土地项目收益分配的处理依据。分析合作双方主体的真实意思表示,中大公司的全部投入资金不应再计算利息作为成本费用扣除,中大公司的回报已通过其分享利润得以实现。考虑到中大公司与土整中心的具体合作模式,即中大公司筹措并投入资金,土整中心利用资源并出面运作,筹措并投入全部资金本来就是中大公司履行相关合作义务的题中应有之义,如果对于其投入的全部投资款项还计算利息,并作为成本费用予以扣除的话,那么对于出面运作的合作另一方主体土整中心而言有失公允。也就是说,中大公司不应该一方面将投入资金的利息作为成本费用予以扣减,同时又分享合作体的土地收储利润,这也不符合双方合作公平公正的基本原则,将导致双方利益明显失衡。其实,合作体双方在签订2011年6月《协议书》时,对于土地收储收益就有所预判,正是基于此,才对于案涉土地的项目运作模式及收益分配方式重新作出了约定。因此,将中大公司所投入的全部成本费用仅界定为其全部投资款项66093694.72元,而不包括投资本金产生的资金占用费用(利息),也是符合订立2011年6月《协议书》时双方当事人的真实意思表示。但是在土地收储后,合作双方并未就回报分配比例经协商达成一致。相关土地收储款已经由市财政拨付至南昌市土储中心账户上长达5年之久,在中大公司与土整中心就回报分配比例无法经协商达成一致的情形下,为妥善处理案涉纠纷,结合案涉地块项目运作过程中,特别是土地收储、土地规划变更、拆迁补偿、项目公司的注册成立、日常运营等事宜处理中,中大公司和江西省土整中心各自的贡献情况,在综合考虑各方当事人的利益平衡的基础上,适用公平原则,中大公司和江西省土整中心应在扣除中大公司所投入的全部成本费用后平均分享利润回报。
【案例索引】2019)最高法民终501号,上诉人江西中地投资有限公司与被上诉人江西省土地开发整理中心、原审第三人南昌中大房地产有限公司、李国强合作开发房地产合同纠纷案

2、合作一方违约,导致相对方知情建议权、监督权落空情形下,守约方可依据合同目的无法实现为由主张解除合同;开发项目未销售完毕不影响合同解除后的盈亏结算
   【案情简介】 毛集佳贝公司与华厦房产公司分别于2006年7月、8月签订《协议书》,约定双方共同出资,以华厦房产公司名义联合开发房地产项目。并约定在商品房设计、施工、销售及财务管理中,华厦房产公司拥有经营自主决策权,但是毛集佳贝公司拥有监督权与建议权。在商品房全部销售完毕后,华厦房产公司应及时与毛集佳贝公司进行财务核算,并按最终股权比例清结盈亏。毛集佳贝公司为履行上述协议,自2005年3月至2007年共投入资金3511万元。但在合作开发项目期间,华厦房产公司未向毛集佳贝公司公布其实际投资数额以及项目的设计、施工、销售、财务管理情况。为此毛集佳贝公司诉至法院请求解除其与华厦房产公司签订的合作开发协议,并要求华厦房产公司与其进行结算,向其返还投资款3511万元,支付合作开发投资收益26490万元。一审法院依据毛集佳贝公司的申请,要求华厦房产公司提供涉案项目的财务账册对涉案项目的盈亏情况进行司法审计,华厦房产公司拒不提供。故,一审法院以华厦房产公司未按约履行合同义务,致使合作协议的目的不能实现为由判令解除涉案合作协议,并判令华厦房产公司返还毛集佳贝公司投资款、支付相应开发利润。华厦房产公司对一审判决解除合同未提出异议,但以涉案项目尚未全部销售完毕,不具备结算条件、不能进行利润分配为由,向最高法院提起上诉。
【最高法院认为】 本案中,毛集佳贝公司依约履行了投资义务,但华厦房产公司并未按约向毛集佳贝公司公布其实际投资数额及项目运营管理情况,致使毛集佳贝公司依照协议享有的知情建议权、监督权等落空,合同目的无法实现。根据法律规定及本案履行实际,涉案协议解除后,毛集佳贝公司作为守约方,有权主张返还投资款并获取收益。华厦房产公司在合同履行过程中,在未告知毛集佳贝公司的情况下,发布招商广告将涉案房产对外招租,又以涉案房产未全部销售完毕为由拒绝结算,并以此为由主张无法返还投资款,有违诚信。在双方均对协议解除已无异议的情况下,华厦房产公司主张涉案项目不具备结算条件,投资款暂无法返还缺乏依据,本院不予支持。华厦房产公司、毛集佳贝公司在一审中均同意通过司法审计方式确定涉案项目的开发成本及利润,但华厦房产公司却未按照自己所作承诺及法院要求提供相关财务账册,导致对涉案项目盈亏情况无法进行司法审计,在此情况下,一审法院依据华厦房产公司提供的工程计算表、项目费用概算表确认涉案项目开发利润并无不当。
【案例索引】2019)最高法民终99号,上诉人凤台县华厦房地产开发有限公司与被上诉人淮南市毛集佳贝商贸有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

3、合作一方退出项目公司股权后、仍履行合作义务期间,以借款名义向项目公司转入款项,应认定为合作投资款项
【案情简介】 水钢工贸与北辰正大于2013年10月签订目合作协议,约定由水钢工贸成立法人独资的项目公司同兴置业,并将其名下位于红桥新区的全部土地过户至同兴置业名下,土地过户完成后,北辰正大将5000万元现金汇入项目公司账户,资金到账后,450万元为增资扩股资金、550万元作为归还水钢工贸先期注册资金、4000万元为项目建设资金。2015年1月27日,同兴置业经履行股东会决议、公司章程修正案和工商变更等手续,北辰正大将其持有同兴置业45%的股权无偿转让给水钢工贸。其后,北辰正大自2015年5月8日起陆续以“借款”名义支付给同兴置业共计445万元。后水钢工贸与北辰正大因合作事宜发生纠纷成讼,北辰正大主张上述以“借款”名义转入同兴置业款项应为投资款,一、二审判决亦认定该款项为投资款,水钢工贸不服该认定,向最高人民法院申请再审。
【最高法院认为】 2015年1月27日,同兴置业经履行股东会决议、公司章程修正案和工商变更等手续,北辰正大将其持有同兴置业45%的股权无偿转让水钢工贸。其后,北辰正大自2015年5月8日起陆续以“借款”名义支付给同兴置业共计445万元。从北辰正大与水钢工贸于2016年1月签订的《借款协议》内容看,在项目资金尚缺、北辰正大出资没有完全到位的情况下,北辰正大虽非同兴置业名义股东,但仍在履行与水钢工贸之间的合作协议。原审判决认定该款项名为借款实为投资,非无理据。
【案例索引】2019)最高法民申1207号,再审申请人水城钢铁(集团)工贸有限责任公司与被申请人贵州北辰正大投资有限公司及一审第三人六盘水同兴置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

4、以固定价格取得土地使用权的约定,如不违反当时当地土地使用权招拍挂的地方政府政策,应为有效;即使认定以固定价格取得土地使用权的约定无效,亦不应否认合同其他部分内容的效力
    【案情简介】 潍坊三友公司与北方纺织公司、北方物流公司签订《合作协议书》及《补充协议》,约定北方纺织公司确保涉案地块于2017年8月31日前具备挂牌条件,并确保潍坊三友公司以175万元每亩的价格在招拍挂程序中摘得涉案地块。否则,北方纺织公司应承担支付实际占有潍坊三友公司资金的利息和双倍返还定金的违约责任。协议签订后,潍坊三友公司实际投入1亿多元资金,但北方纺织公司未按约定于2017年8月31日前履行实现约定地块具备挂牌条件的义务。为此,潍坊三友公司诉至法院,请求判令北方纺织公司返还投资本金,并承担支付资金占用利息及返还双倍定金的违约责任。经山东省高院二审后,判令北方纺织公司返还潍坊三友公司投资本金及双倍定金。北方纺织公司向最高院提起再审申请,主张案涉协议约定双方恶意串通,通过协调高新区各部门的方式将土地指定特定潍坊三友公司摘牌,损害了社会公共利益和国家利益,该协议应当属于无效合同。
【最高法院认为】 潍坊三友公司与北方纺织公司、北方物流公司签订的《合作协议书》及《补充协议》包含着工业用地使用权转让、达到土地性质变更的条件进行出让并以固定价格取得土地使用权等多种交易内容,其实质是以签订该协议的方式,将北方纺织公司可以进行房地产开发的土地使用权转移到潍坊三友公司名下。潍坊三友公司支付相关款项后,北方纺织公司未按约定于2017年8月31日前履行实现约定地块具备挂牌条件的义务,致使潍坊三友公司丧失对案涉地块摘牌的基础,构成违约,符合案涉《合作协议书》有关北方纺织公司双倍返还定金的约定。虽然以固定价格取得案涉土地使用权的约定与取得国有出让土地使用权招拍挂程序相悖,但不违反当时当地土地使用权招拍挂的地方政府政策,而且即使认定以固定价格取得案涉土地使用权的约定无效,亦不应否认合同其他部分内容的效力。本案中潍坊三友公司实际投入1亿多元的资金,合同未获履行,如果北方纺织公司只返还本金,不承担双倍返还定金的责任,对潍坊三友公司有失公平。案涉《合作协议书》约定北方纺织公司的违约责任包括支付实际占有潍坊三友公司资金的利息和双倍返还定金,在潍坊三友公司经法院释明选择定金的情况下,原判决支持潍坊三友公司双倍返还定金的请求不违反法律规定。
【案例索引】2019)最高法民申903号,再审申请人山东北方纺织集团有限公司与被申请人潍坊三友房地产开发有限公司及一审被告山东北方国际物流中心有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案