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案例介绍 | 借名买房风险多多多!哪些不为人知的坑帮你揭露!

发布日期:2021-06-04 09:29:53




案件介绍


引言
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借用他人身份证件以他人名义购买房屋从而引发的房屋权属纠纷。现实生活中,常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的,借用他人名义购买房屋,出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系,名义产权人为隐名代理。从而引发了一系列纠纷。

相关人员
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如花与二哈本是夫妻关系,由于离婚而导致的房屋归属纠纷。

案件介绍
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2002年,被告如花委托中介公司在代理购房的事务过程中,与原告小玉协商一致,征得小玉同意后,并取得小玉的身份证,以小玉的名义购买了位于XX市XX区X小区X号楼的房屋一套。该房屋系经济适用房,建筑面积100多平方米,总价款30万左右元,交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日,如花又以小玉(借款人)的名义与中国农业银行X区支行(贷款银行)及某房地产开发有限责任公司(保证人)签订《个人住房按揭合同》,借款20余万元,用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书,登记的所有权人为小玉。小玉未支付购房的任何费用。房屋交付后,如花在该房内居住。


2007年1月,小玉诉至XX区人民法院,称其于2002年以按揭方式购买了XX市XX区XX小区的房屋一套后,由于其工作需要长驻外地,为避免房屋空置和无人管理,遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2006年底,其回后发现上述房屋已由如花居住,由于不能联系到同事,也不能劝说如花腾房,故起诉:请求法院判令如花向其腾退XX市XX区XX小区的房屋一套。


问题:如花有没有失去他出资购房的房子?

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相关条例指出:
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根据《城市房地产管理法》第60条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定,及《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,一般认为,不动产产权实行登记制度,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此,判断房屋产权归属应以产权证为准,房屋产权登记在名义产权人名下,则实际出资人对房产不享有物权权利。


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相关分析补充

通过以上分析可以看出,讼争房屋的所有权归名义产权人所有,实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么,实际出资人可以基于该合同债权,根据《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。


第一,如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条-规定的导致合同无效的情形,则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务,名义产权人必须予以履行,否则将承担违约责任。对此违约责任,除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户,否则实际出资人仍可以诉至人民法院,要求名义产权人继续履行合同义务,并赔偿因延迟履行所造成的损失。


第二,如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形,即有下列情形之一的,合同无效:

(一)—方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益

(二)恶意串通,损害国家、集体体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


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合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一力谊当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,实际出资人借用他人名义购买经济适用房,是为厂规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的,主要是为了解决中、低等收人家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况,因而在开发经济适用房的过程中,以不同方式或渠道给予财政补贴,使其房价大大低于一般商品房,对经济适用用房的购头首,也规定了严格的限制条件,只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代代购特价房,实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样,原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房,必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时,如果仍保护实际出资人的合同权利,无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任,使其违法行为合法化,这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷,而且还违反了社会公共利益。因此,实际出资人借用他人名义购买经济适用房,系以“合法形式掩盖非法目的”,其与名义产权人之间的委托合同应确认无效,实际出资人无权取得房屋,房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中,所有购房款均由实际出资人支付,名义产权人应将购房款返还,并支付利息,否则构成不当得利。


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综上所述

在借名买房的纠纷中,如果不存在恶意规避法律的行为,如购买普通商品房、私房等,实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系成立且合法有效,名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续。


如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋,则因存在违法事由,实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此,本案中法院判令如花腾退房屋,至于其已支付的房价款,小玉构成不当得利为由,另行提起诉讼,要求其返还。


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规避风险的一些方法

规避风险的一些办法:

1、签订一份完备的隐名代理委托合同,进行公证。

2、将房屋抵押给实际出资人。

3、实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上。

4、名义产权人立一份遗嘱。

馨提醒您:遇到房屋纠纷一定要稳住情绪,收集自己有利的证据同时,应第一时间找相关专业人士进行法律咨询,保障自己的合法权益。
万典简介


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