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案例介绍 | 二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?

发布日期:2021-05-18 17:35:36


案件介绍



引言
二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?(图1)

二手房买卖中,卖方逾期迁出户口时有发生,为此,买卖双方往往在合同中约定户口逾期迁出的违约责任,比如违约金为房价总额的日万分之五,尤其是高房价下,日万分之五的违约金,如果逾期迁出一年的话,那么违约金就是房价款的18%,如果是1000万的房产,那么逾期一年迁出户口将是180万元的巨额违约金。


那么,司法实践中,卖方逾期迁出户口该如何承担违约责任?法院判决可以说千差万别!

相关人员
二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?(图1)

如花、小玉、二哈之间产生的房屋买卖纠纷。

案件介绍
二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?(图1)

2015年1月,如花、小玉与二哈签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定购买二哈名下的房屋,如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后双方依约完成了购房款给付、房屋过户及交付等主要合同义务。

双方纠纷起因系该房存在二哈家庭成员外的三人户口未依约迁出。如花、小玉曾多次向二哈主张其配合户口迁移,但二哈表示自己家庭成员的户口已依约迁出,涉案房屋系其父当年购买的二手房,案外三人户口在出售房屋时他并不清楚,目前也无法配合迁出。

随后如花、小玉将二哈诉至法院,要求:二哈支付2015年4月17日至2015年5月1日期间的违约金人民币85000元(以购房款人民币1700000元为基数,按5%的标准计算);二哈支付自2015年5月2日至判决生效之日止的违约金(以购房款人民币1700000元为基数,按每日万分之五的标准计算);由二哈承担本案诉讼费

二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?(图4)



法庭判决如下:
二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?(图5)

法院经审理认为,二哈负有将与本房相关的户口迁出的义务。现双方纠纷起因系案外人户口未在合同约定时间内迁出,依据合同相对性原则,二哈构成违约,应承担违约责任。考虑到二哈已按期将其家人户口迁出,对履行合同持积极态度。同时,双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高,应基于如花、小玉实际损失,二哈过错程度等因素,对二哈应支付的违约金数额酌情下调。


判决:二哈于判决生效后七日内向如花、小玉支付2015年4月17日至判决生效之日止的逾期迁移户口违约金人民币3万元;驳回如花、小玉的其他诉讼请求。


二哈不服一审判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院终审判决:驳回上诉,维持原判。


二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?(图6)



相关分析补充

本案合同就出卖人户口迁移明确约定了违约责任及违约金的标准,为未能如约迁移户口时买受人主张违约金提供了依据。强调出卖人承担户口未迁移的违约责任具备法律依据。依据合同相对性原则,由合同双方互担合同责任,后已承担合同责任的合同主体可向第三方追偿。


此外,从法律价值角度分析,出卖人系缔约时的产权人,其在出售房屋时对原有户口登记情况应了解。在连环交易中,即便其起初不清楚,作为产权人较之后手买受人或居间服务机构都具备更优势的查询条件,故应推定出卖人在卖房时对房屋处的户口情况明知,若其自愿就户口迁移约定期限和违约责任,应对此承担责任。


分段计算违约金的审理适用。因户口迁移行为本身涉及公安机关户籍管理行政职权,可能出现户口一直无法迁出的情况,法院应基于当事人诉求,处理违约责任认定及违约金确定。在这类案件中,如当事人约定了一个持续性的违约金计算标准,司法实践中建议先诉案件审理明确酌情调整违约金的具体原则、依据及涵盖的损失范围,当后案当事人对户口未迁出的持续行为再次主张违约金时,便于审理中区别新损失、新事实,整体把握违约金的标准。


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万典简介


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二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?(图7)


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二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?(图8)

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