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以案说法:基于规避国家信贷政策而签订的商品房按揭贷款合同的效力

发布日期:2021-05-04 17:47:11

【裁判摘要】房地产开发企业为了套取银行贷款,使用企业职工或熟识人员的身份证件与开发企业本身签订商品房买卖合同,既非合同双方当事人的真实意思表示,也没有进行实际履行,应当认定无效。

         

原告徐州大舜房地产开发有限公司,住所地:本市夹河街舜禾公寓2#-301。

法定代表人闫长印,该公司总经理。

被告王志强,男,1959年12月1日生,汉族,退休干部,住邳州市运河镇。

原告徐州大舜房地产开发有限公司为与被告王志强商品房预售合同纠纷一案,向徐州市泉山区人民法院提起民事诉讼。

原告徐州大舜房地产开发有限公司诉称,原告为企业融资需要,想通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用,待企业资金充足后如数归还银行。被告(原告方职工、法定代表人的亲戚)表示同意帮忙以自己的名义签订合同,房屋价款均由原告承担,获得的银行贷款由原告使用,原告享有房屋所有权。2008年4月2日,原告与被告签订一份虚假的《商品房买卖合同》,合同约定将原告开发的位于夹河街一中西侧的舜禾宫寓综合楼1单元1701室房屋出售给被告,房屋总价款为106万元,付款方式为按揭贷款。2008年4月2日支付首期房款318000元,2008年4月13日前将余款742000元付清。合同签订后原告支付了首付款及相关契税,2008年4月23日在被告的配合下以被告的名义办理了银行抵押贷款,所得贷款由原告使用,每月银行贷款均由原告偿还,被告均无异议。2009年8月19日原告将名为被告实为自己所有的诉争房屋出售给买受人赵静,合同约定赵静先支付原告房款39万元,从2009年8月19日起贷款余额均由赵静承担,产权归赵静所有,赵静一直归还贷款至2012年3月,被告均无异议。2012年4月20日赵静去还款时被告知贷款户已被被告销掉,赵静无奈到原告处诉说情况,后经协商未果。原告为维护自身合法权益,请求法院依法确认2008年4月2日原被告双方签订的商品房买卖合同(合同编号NO.0130315)无效,被告在诉争房屋抵押借款结清之日配合注销诉争房屋的抵押登记,并将诉争房屋产权户名恢复登记至原告名下。

被告王志强辩称,原告所述与事实不符:1.关于签订合同的本意。在2009年10月前被告不是原告的职工,不了解原告急需资金的状况,不可能主动表示愿意以自己的名义签订虚假合同套取银行资金。被告于2007年左右就想在徐州买房子,原告的法定代表人和执行董事都是被告的亲戚,原告是一个家族企业,所以本着两便两利的想法就在原告处定了一个约100平方的房屋,后来被原告另售他人,又在原告的推荐下于2008年4月2日签订了正式的售房合同,订购了诉争房屋。在主观上讲被告从未和原告合意订立虚假合同,商品房买卖合同及后来的银行贷款合同、抵押合同都是被告的真实意思表示。2、关于首付和银行贷款的偿还问题。由于原告急需使用资金,被告也害怕暂时订购的房屋被原告再一次另行出售,所以原被告很快签订了商品房买卖合同,并依法进行了备案登记,但是被告的资金在其他的事业中,一时抽不出来,所以在签订合同的时候约定首付款31.8万元由被告支付,但此款是先向被告的姑父即原告的执行董事闫长印借的,同时约定上房前的银行还贷和前期的办证费由原告代为支付,等到上房时一并结清。合同签订后,被告积极筹资金,多次向原告要求上房,但原告都以种种理由推脱,被告并不是无异议,是因被告在购房合同中处于弱势,也不愿意撕破脸与亲戚打官司,致使被告的利益一再被侵犯。3、关于赵静二次购房的问题。据原告诉状所述,原告在2009年8月19日就将诉争房屋擅自二次出售给了赵静,但被告并不知道这件事,直至2010年年底因还款存折消磁需要更换,被告才从原告工作人员处得知他的房子被二次出售,且当时银行贷款已经由赵静偿还的事实,被告十分气愤,当即就找到了闫长印要求履行合同,算帐上房。在被告的一再要求下,原告于2011年6月份同意履行合同,将诉争房屋的产权证件办理到被告的名下。被告还于2011年7月份挂失还款存折、变更密码,准备自己直接偿还银行贷款,但此后不久原告再次变卦,被告只好于2012年2月份变换了银行还款账户以偿还银行贷款,并于2012年5月份向原告发函要求履行合同。故我们认为:1、双方签订的合同是被告真实意思表示,不属于合同法第52条的情形。法律并不禁止向他人借款支付首付,也不禁止由他人代为偿还银行贷款,更不能因房屋被二次出售认定原合同无效,故该合同合法有效。2、如果是虚假合同则剥夺了被告较大的实体利益,从原被告的财力、被告的家庭条件看,被告也不能干这样的傻事。3、按照原告自称该合同是为骗取银行贷款而签订的虚假合同,即可能涉嫌刑事犯罪,被告作为警察队伍的一名基层干部,不可能知法犯法去配合他人违反刑事法律。如果经法院查证本合同确实属于双方串通,骗取银行贷款的情形,建议法院立即终止审理,将案件移送给公安机关处理。

原告为证实自己的诉讼主张,向本院提交的证据有:

一、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证,证明原告主体适格。

经质证,被告对该证据的真实性不持异议,对原告有售房资格也无异议,但认为原告法定代表人的变更日期是在原告向法院诉讼之后的2012年7月21日,而此前法定代表人是闫磊。

二、落款日期为2008年4月2日、签订双方为徐州大舜房地产开发有限公司(出卖人、原告)和王志强(买受人、被告)的《商品房买卖合同》(合同编号№0130315)一份以及落款日期为2008年4月24日的房地产抵押合同一份,合同约定原告将位于夹河街一中西侧的舜禾宫寓综合楼1单元1701室房屋出售给被告,房屋总价款为106万元。付款方式为按揭贷款,2008年4月2日支付首期房款31.8万元,2008年4月13日前余款74.2万元付清。证明原告为了获得银行贷款,于2008年4月2日与被告签订了一份虚假的商品房买卖合同,但被告未实际支付首付款和银行贷款。

经质证,被告对该组证据的真实性不持异议,但认为不能证实原告主张被告未支付首付款的事实,主张首付款是被告向原告的法定代表人闫长印借的,同时双方已经约定在上房前由原告代为支付银行贷款,所有款项在上房时一并结清。抵押合同的抵押人是被告而不是原告,是被告将房屋抵押给建设银行以获取购房款74.2万元给原告使用。

三、开具日期为2008年4月1日和2日、户名分别为闫岩、张丽云、闫磊、王志强、李德民、徐斌林、刘东的编号为7000761-7000767的连号收据及贷款情况表,原告主张上述收据系为办理贷款需要开具,被告等人并未实际支付首付款,因此上述收据仍留在原告处。

经质证,被告对收据的来源和真实性有异议,认为收据的第三联在被告办理银行贷款手续时被银行收取存档了,被告在2012年7月份到银行取得相关的贷款资料时看到了收据原件,并且做了复印,同时,被告认为7张连号收据与本案的关联性不大,对与本案无关的收据不予质证。贷款情况表只是证明了被告在建设银行的贷款情况。

四、开具日期为2008年4月7日的徐州市财政局契税完税证一张、开具日期为2008年4月8日的徐州市物业维修基金缴款凭证一张、出具日期分别为2008年4月15日、4月29日徐州市房产管理局产权管理处所有权登记费收据各一张。原告主张上述票据的原件由原告持有,证明费用都是原告交纳。

经质证,被告对上述证据的真实性不持异议,但主张上述费用是原告按双方约定为被告代缴。

五、落款日期为2009年8月19日、签订双方为徐州大舜房地产开发有限公司(甲方)和赵静(乙方)的《售房合同》一份,2012年4月20日赵静书写的证明材料一份,证明原告于2009年8月19日已将诉争房屋卖给真正购买人赵静,自2009年8月19日后由赵静按月偿还诉争房屋的银行贷款。

经质证,被告认为该合同不是徐州市房管局监制的合同,该合同是原告擅自处分被告房屋的一个证据,充分说明原告商业的信用度低。由于赵静未到庭,对于证明材料真实性无从确认。

六、户名为王志强、账号为1251019980110795143的账户自2008年5月至2012年3月银行存款明细一份以及2011年2月至2011年8月银行存款凭条一组,证明涉案房屋2008年5月至2009年8月的银行贷款由原告偿还、2009年9月起的银行贷款由实际购房人赵静转账还款,被告曾于2011年7月向该账户存入现金5000元但随后于2011年7月18日将该5000元取出。

经质证,被告认为该组证据的内容虽然属实,但其来源不合法,涉嫌侵犯被告的隐私权,应当认定无效。同时被告一直认为上房前的银行贷款都应是由原告代为支付的,被告对原告和赵静之间的房屋买卖关系不知情。

七、户名为王志强、开户日期为2008年4月22日的存折复印件(原件交银行)一份,户名为王志强、换折日期为2010年8月25日的存折原件一本,2011年8月至2012年3月存款凭条的客户回单一组,证明诉争房屋的银行贷款由原告和实际购房人按月偿还,存折原件上显示2010年8月23日曾经加过磁,并有原告公司张会计书写的证明,证明加磁是在被告同意的情况下才进行的,并非像被告所说在2010年年底存折消磁时才知道房屋已卖给赵静。

经质证,被告认为该组证据的内容虽然属实,但其来源不合法,被告一直认为上房前的银行贷款都应是由原告代为支付的,被告对原告和赵静之间的房屋买卖关系不知情。

八、售房发票一张,证明该发票由原告持有,所有款项由原告承担。

经质证,被告对该证据的真实性不持异议,但认为发票应当是给被告的,但由于原告强势所以发票在原告处。

九、被告在徐州大舜环保建材有限公司的部分工资表、徐州大舜环保建材有限公司营业执照,证明被告原为原告法定代表人闫长印控股的公司职工。

经质证,被告认为其自2009年10月至2012年1月在徐州大舜环保建材有限公司工作,商品房买卖合同的签订时间是2008年4月,签订合同时被告并不是徐州大舜环保建材有限公司的职工。

十、落款日期为2007年4月8日,签订双方为徐州大舜房地产开发有限公司(出卖人、原告)和王志强(买受人、被告)的《商品房买卖合同》(合同编号为№0049275)复印件一份,证明原告曾经在2007年4月8日从原告处购买过前舜新村房屋一套,因此诉争房屋并不是原告真正要卖给被告的,同时也不影响被告行使首套房的权利。

经质证,被告认为前舜新村的房屋是其用公积金贷款买的,与购买涉诉房屋享受首套房的优惠政策无关,被告购买的涉诉房屋就是其首套房记录。

十一、落款日期为2008年4月2日、原告作为出卖人分别与买受人阎岩、张丽云、阎磊、李德民、刘东签订的《商品房买卖合同》五份,落款日期为2008年4月24日、抵押人徐斌林以舜禾宫寓2-1702室房屋为抵押与中国农业银行徐州市分行签订的房地产抵押合同一份,所有人为阎岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证原件各一份,证明原告于2008年4月2日与包括被告在内的上述人员签订虚假的商品房买卖合同以获取银行贷款,其中部分人的房屋产权证和土地证在原告处,被告以其孩子要到徐州上学为由将办证材料拿去办理产权证和土地证后未将证件原件交给原告。

经质证,被告认为原告与上述人员签订商品房买卖合同是否虚假与被告无关,与本案无关,不能因为一起签合同的人与原告签订的合同是虚假的,就说明原被告间的合同也是虚假的,被告签订合同是其真实意思表示。

十二、证人李德民出庭作证,其作证称:我妻子是大舜公司法定代表人闫长印的妹妹,我妻子让我帮忙,大舜公司以我的名义办理产权并向银行贷款,贷款由大舜公司使用并按月向银行偿还,我只负责签字,其他的都不问。当时签合同时听说王志强也来了,我们不认识,所以没有说话。我退休后在大舜公司任物业经理。

经质证,原告主张证人证言能够证明李德民等7人帮助原告办理银行贷款、上述7人均未支付首付款也未偿还过银行贷款以及双方签订的商品房买卖合同是真贷款假购房合同的事实。被告认为证人李德民并不了解原被告之间的合同内容,证人所要证明的问题也不能类推到被告身上。

被告为证实自己的诉讼主张,向本院提交的证据有:

一、落款日期为2008年4月2日,签订双方为徐州大舜房地产开发有限公司(出卖人、原告)、王志强(买受人、被告)的《商品房买卖合同》(合同编号№0130315)原件一份,落款日期为2008年4月24日的房地产抵押合同复印件一份、贷款合同复印件一份,证明原被告双方合意后签订商品房买卖合同,并且经过了权力机关的备案,被告将涉诉房屋抵押给了建设银行并签订了贷款合同,取得的74.2万元贷款已作为购房款交给了原告。

经质证,原告对该组证据的真实性不持异议,但认为该组证据不仅不能支持被告的证明主张,反倒进一步支持了原告的证明观点,即被告没有按照合同约定向原告交付首付款,双方签订商品房买卖合同是假购房真贷款。被告主张的首付款是向闫长印借款纯属单方想象,能得到银行贷款的原因是原告用房子做抵押而不是基于王志强等人的信誉。

二、办理银行抵押贷款时提供的资料复印件共计14张,用以证明被告在办理银行贷款手续时因是首次贷款利率打8.5折,享有较大的优惠;被告是诚心诚意要购买房屋的。

经质证,原告认为对该组复印件证据的真实性不予认可,即使是真实的,也不足以证明合同的效力。

三、购房首付款收据复印件一张,证明原告在2008年4月2日收到王志强首付款31.8万元,该款是被告向闫长印借取的。

经质证,原告对该证据的真实性不持异议,主张由于被告未支付首付款,故原告持有该收据的原件。

四、涉诉房屋的产权证(徐房权证泉山字第156752号)原件及土地证(徐土国用(2011)第29338号)原件,证明双方签订的商品房买卖合同是真实有效的,由于被告的一再请求,原告在2011年6月份同意将诉争房屋办理到被告名下,现诉争房屋已经属于被告所有。

经质证,原告对该组证据的真实性不持异议,但认为不能证明被告的观点,主张由于签订商品房买卖合同及办理抵押贷款都是以被告的名义办理的,相关产权证件只能暂时办理在被告名下,在抵押贷款未还清之前,不可能将产权转移到别人名下,虽然诉争房屋已经卖给了第三人赵静,但没有办法办理过户。同被告情况相同的其他人都把相关产权证件交给了原告,但被告以孩子来徐州上学需要落户为由将涉诉房屋产权证件拿走后一直未予归还。

五、日期为2011年7月7日的存折挂失业务收费凭证一张、开户日期为2012年2月9日的存折复印件一张、落款日期为2012年5月2日函件一份,证明被告自2012年2月起已直接支付银行贷款,并在2012年5月2日要求原告尽快履行合同交付房屋。

经质证,原告对该组证据的真实性不持异议,但认为在被告挂失还款存折之前的银行贷款一直由原告和第三人赵静偿还,所以原告持有挂失前的还款存折原件;在被告办理挂失业务之后、重新办理存折之前的贷款仍然是由第三人赵静偿还的,直至2012年3月20日;原告确实收到了上述函件,但对于函件中的要求不予认可。

六、邳州市公安局水警大队出具的证明原件一份,证明原、被告签订合同时被告是邳州市水警大队教导员而非原告所说的是原告控制公司的职工。

经质证,原告对该证据的真实性不持异议,认为被告在签订合同时确实是邳州市公安局水警大队教导员,但因为被告是原告法定代表人的亲戚,且退休后就在原告法定代表人控股的公司上班,该证据与原告陈述并不冲突。

七、结婚证原件一份、房产抵押登记申请书盖章复印件一份,具结书盖章复印件以及王亚惠的声明原件各一份,证明王亚惠作为被告的妻子是房屋的共同买受人,签订合同购买房屋将房屋进行抵押贷款的意思表示都是和被告一样都是真实的。

经质证,原告对上述证据中除王亚惠的声明外的其他证据的真实性不持异议,主张假购房真贷款的特点就是在所有手续上都会出现名义买房人的名字,出现王志强的名字是贷款的需要,并不是真正购买房子的需要。

八、徐州市房屋所有权登记审核表盖章复印件两张,购房发票办证联原件一张,配图费发票原件一张,产权登记费原件一张以及土地登记申请书复印件两张,土地使用权分割转让证复印件一份及变更申请书复印件一张,土地登记费发票原件一张。证明房屋所有权证和土地使用权证是在2011年6月份左右原告同意继续履行合同并提供相关资料协助被告办理的,而不是原告所说的被告向原告借用。

经质证,原告对配图费发票的关联性有异议,对其他证据的真实性不持异议,但认为将发票办证联交给被告是为原告办证,被告并未实际支付购房款,被告不是涉诉房屋的真正买受人。

九、徐州市产权保障和房产管理局出具的借款人住房查询证明一份,证明涉案房屋是被告购买的首套房。

经质证,原告对该证据真实性不持异议,但认为该证明并没有反映出涉诉房屋是被告的首套房,同时结合原告举证看,被告此前还购买了前舜新村的一套房屋,涉诉房屋不是被告购买的首套房。

十、证人闫磊、王伟、张慎威出庭作证,其中闫磊系原告法定代表人闫长印之子,原告公司前法定代表人,其作证称:2008年4月我任原告公司法定代表人,我主要负责工程建设、验收上房等业务,闫长印负责财务、销售等业务,我原打算购买舜禾宫寓1-1701、1702号房屋,后来我妈妈说1701要卖给被告,因为是亲戚我就没有说什么。2011年7月份左右,闫长印找我说让我给王志强做工作,把房子卖给赵静,我觉得是他们私人之间的事,所以我没有插手。我不知道公司有假卖房真套贷的事情,王志强买房是否支付首付款我不清楚,王志强多次找财务说要结账,我不清楚是什么帐。现在我是原告公司的股东,因为公司管理出现分歧我曾起诉过公司。王伟作证称:王志强是我们单位的教导员,我是驾驶员。2008年12月我送王志强去徐州送年终总结,送完总结后他说去他姑父公司吃饭,路上他提到了买房子的事,说前期的首付款还没有付,我们去了之后因为他们谈论上房不上房的事,谈的不愉快,我们没有吃饭就走了。张慎威作证称:2010年王志强因为他姑父与别人合作开发项目被骗找我帮忙,我带了两个朋友跟王志强一起到徐州来,在王志强姑父的安排下我们吃了饭,吃饭过程中王志强提到了房子的事,他和他姑父产生了争执,吃完饭我们就回邳州了。

经质证,原告认为闫磊不具备证人资格,其身份特殊,与案件有重大的利害关系,且闫磊并不了解当时闫长印代表公司与王志强签订合同的具体情况。闫磊和闫长印的关系不好,也曾起诉过原告,双方存在重大矛盾,其证词很难保证客观真实。从内容上看,闫磊的证词也是不真实的,他对涉诉房屋的买卖时间、首付款等问题及其他重要环节都不清楚,因此对闫磊的证词不应采信。王伟和张慎威的证词没有证明力,他们根本不知道当时签合同的背景;而且王伟说王志强告诉他首付款还没付,这也与王志强在庭上说借了闫长印的钱相互矛盾。

被告认为闫磊作证陈述属实,其在双方签订合同时为原告的法定代表人虽然对签订合同的细节不是很了解,但对于被告买房是其真实意思表示是知道的;王伟和张慎威主要证明了在签订合同后被告多次向原告主张履行合同的事实。

徐州市泉山区人民法院经审理查明,原告徐州大舜房地产开发有限公司现法定代表人闫长印与原法定代表人闫磊系父子关系,闫长印之妻王广莲系被告王志强的姑姑。原告徐州大舜房地产开发有限公司于1997年1月11日由闫长印、王学洲、闫长俊、张继民,闫长青共同出资500万元设立,王学洲、张继民、闫长青等人并未实际出资,工商档案中记载的入股金由闫长印交纳;2007年8月,徐州大舜房地产开发有限公司股东会形成决议,闫长俊、闫长青、王学洲、张继民将股份转让给闫磊和王广莲后退出股东会,闫磊受让股份时未支付对价;约与此同时,闫磊开始担任原告公司法定代表人,但公司实际控制人为闫长印;2009年10月,原告股东会决议将注册资金变更为2200万元,闫磊名义上出资100万元但实际并未出资也未在股东会决议上签字;2011年11月,闫磊要求查阅徐州大舜房地产开发有限公司账目未果遂提起诉讼,2012年6月15日徐州大舜房地产开发有限公司将法定代表人由闫磊变更为闫长印,并于2012年8月3日召开股东会,决定解除闫磊空挂股东身份并将其持有的200万元股份收回给实际出资人闫长印。

2008年4月2日,原告与包括被告王志强在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等人分别签订商品房买卖合同,合同编号为No.0130312-No.0130318,合同约定原告将其开发的位于本市夹河街一中西侧的舜禾宫寓综合楼部分商品房出售给上述7人。其中原告与被告王志强签订的商品房买卖合同约定,王志强购买的商品房为舜禾宫寓综合楼1单元1701室(建筑面积171.14平方米),该商品房单价为每平方米6193.76元,总价款106万元,其中首付款31.8万元,余款74.2万元于2008年4月13日前付清。原告分别于2008年4月1日、2日以上述7人为购房人开具了编号为7000761-7000767的收据七张,因王志强等7人并未实际缴纳首付款(收据中载明的款项),上述一式三联收据均由原告保管。2008年4月7日,徐州市财政局出具了户名为王志强、金额为42400元的契税完税证;2008年4月8日,徐州市物业维修基金出具了户名为王志强、金额为7695元的物业维修基金缴款凭证;2008年4月15日和4月29日徐州市房产管理局产权管理处出具了金额为160元的所有权登记费收据。以上缴费款项均由原告交纳并持有缴费凭证原件。

2008年4月24日,被告王志强作为借款人、原告作为保证人与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《房地产抵押合同》,约定被告王志强以其位于徐州市舜禾宫寓综合楼1单元1701室的房产作为抵押向该行贷款74.2万元,享受利率8.5折优惠,期限自2008年4月24日至2024年4月24日。抵押贷款到账后,原告每月按约定的还款数额向户名为王志强、帐号为125101998110795143的账户偿还银行贷款。2009年8月19日原告与第三人赵静签订售房合同将舜禾宫寓综合楼1单元1701室出售给赵静,约定房屋价格为101万元。自此涉诉房屋的银行贷款由赵静偿还。

2011年6月27日,徐州市房产管理局产权管理处出具金额为80元的所有权登记费收据、徐州市宏伟测绘制图公司出具金额为20元的配图费发票,当日被告王志强取得了徐房权证泉山字第156752号房屋所有权证,房屋所有权证上载明建筑面积171.66平方米;2011年6月29日,徐州市国土资源局出具金额为18元的土地登记费收款收据,当日被告王志强取得了徐土国用(2011)第29338号国有土地使用证。以上缴费凭证原件及产权证、土地证原件由被告王志强持有。2011年7月7日被告向涉诉房屋贷款账户存款5000元,后于2011年7月18日将该款取出。2012年2月王志强挂失了原还款存折,2012年3月20日赵静通过建行ATM机还款5600元。自2012年3月21日后涉诉房屋的银行贷款由被告王志强偿还。后原被告双方因对涉诉房屋的归属产生分歧遂诉讼来院。

另查明,被告王志强原系邳州市公安局水上警察大队教导员,于2009年9月退居二线。2009年10月至2012年1月,被告王志强在徐州大舜环保建材有限公司工作,该公司系原告法定代表人闫长印控股的企业法人。

徐州市泉山区人民法院认为,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,当事人在订立、履行合同时,除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外,还应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。因此经双方合意订立的合同,只有不违反法律和行政法规的禁止性规定才能产生约束力。

本案中,原、被告对于双方于2008年4月2日签订《商品房买卖合同》的事实不持异议,但对于签订该买卖合同的目的各执一词。原告主张其与被告签订该合同是为了获取银行贷款而借用被告王志强的名义,在该过程中,被告既未支付合同约定的购房首付款,在合同签订后的一段时间内也未实际归还涉案房屋的贷款;被告王志强则主张其与原告签订合同的目的是为了取得涉案房屋的所有权,并已将房屋所有权证办理在自己名下。因此,订立涉案商品房买卖合同时双方真实目的指向是解决本案纠纷的关键。在双方对签订合同的真实目的表述大相径庭的情况下,应根据双方的交易过程进行具体分析。

首先,原告徐州大舜房地产开发有限公司在与被告王志强签订《商品房买卖合同》时的股东为闫长印及其妻王广莲、子闫磊,注册资金由闫长印投入,因此原告公司的性质系家族性企业。虽然被告王志强提供的证据否定了原告关于签订合同时被告系其职工的主张,但王广莲与被告王志强的姑侄关系以及被告在2009年9月退二线后就职于闫长印控股的下属企业确系不争的事实。现实生活中,房地产企业为从银行获取贷款而利用企业职工或者以相熟的他人签订虚假房屋买卖合同的事例并不鲜见,因此原告主张其与被告于2008年4月2日签订《商品房买卖合同》是为了取得银行贷款虽不能完全否定被告签订合同的目的是为获得涉案房屋的所有权的主张,但至少具有相应的合理性和可能性。

其次,原告与被告王志强签订《商品房买卖合同》的同时开具了首付款的收据,但被告并未按合同约定向原告支付首付款,虽然现实生活中并不排除购房人举债支付房款及房贷的情况使得被告王志强关于其首付款系向闫长印借取的主张具有可能性,但合同约定的首付款金额为31.8万元并非小数,在闫长印断然否认其向被告出借该款项且被告无其他证据证明借款行为确实存在的情况下,被告的该主张并不能当然成立;且在随后以被告名义缴纳的42400元契税、7695元物业维修基金和160元所有权登记费均由原告支付,原、被告双方分别以保证人和借款人于2008年4月24日与中国建设银股份有限公司徐州分行签订的以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》后,被告王志强亦未按约归还贷款,而是原告以被告的名义偿还;被告王志强虽然于2011年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出,至2012年3月20日前并未对贷款予以偿还。被告王志强虽然主张其曾要求原告交付房屋并与闫长印发生争执,且于2011年6月取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证,但在该过程中其既未向原告缴纳购房款也未主张偿还购房贷款,因此客观上被告王志强在2008年4月至2012年3月近四年的时间里并无履行合同的意思表示。

第三,2008年4月2日,原告与包括被告王志强在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等七人签订了合同编号为No.0130312-No.0130318的《商品房买卖合同》共七份,王志强名下的编号为№0130315的合同在其中间。根据提交的证据及出庭证人的证言,其中的闫岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证仍在原告处、徐斌林的贷款由原告偿还、李德民明确表示其只是应其妻(闫长印的妹妹)的要求在合同及归还借款的手续上签名,上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示;合同签订人之一、同时也是原、被告签订合同时原告法定代表人的闫磊虽然作证称其并不知道存在假卖房真套贷的情况,但其也未明确否认该事实的存在,且现闫磊与原告之间存在利害关系(其被原告取消股东资格且与原告发生诉讼),因此其证言效力明显不足。另外,原告作为一个营利性的房地产开发公司,其开发出售房屋的目的在于获取购房款,其在被告未支付首付款且不偿还银行贷款的情况下将房屋所有权转让给被告也与常理明显相违。故,虽然闫岩、张丽云、李德民、徐斌林、刘东等与被告同时和原告签订《商品房买卖合同》的当事人并非因真实购买房屋而签订合同的行为不能当然证明被告签订合同的目的也是帮助原告套取银行贷款,但从盖然性上分析,原、被告双方为套取贷款而签订《商品房买卖合同》概率远远大于双方为买卖房屋而签合同的概率。

综上所述,通观原、被告之间签订《商品房买卖合同》及与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《房地产抵押合同》以及上述合同签订后履行的全过程,结合原告法定代表人与被告间的亲属关系,本院确定原、被告双方间的《商品房买卖合同》实为原告套取银行贷款而签订,符合以合法形式掩盖非法目的的情形,依法应为无效,双方因该合同所取得的财产,应当予以返还。因此涉案房屋仍为原告所有,被告在2012年3月21日以后所偿还的贷款原告应向被告返还,但被告在本案中并未举证说明其已偿还贷款的数额且未提出返还的要求,因此本院在本案中不予理涉,双方可另行解决。

徐州市泉山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第一款(三)项、(四)项、第五十六条、第五十八条的规定,于2012年12月25日作出(2012)泉民初字第1276号民事判决:

 一、原告徐州大舜房地产开发有限公司与被告王志强于2008年4月2日签订的合同编号为NO.0130315的《商品房买卖合同》无效;

二、被告王志强在涉案房屋抵押借款结清之日起十日内协助原告徐州大舜房地产开发有限公司注销房屋抵押登记,并协助原告徐州大舜房地产开发有限公司办理涉案房屋产权登记。  

 一审宣判后,被告王志强不服判决,向徐州市中级人民法院提出上诉。因王志强未在规定期限内交纳上诉费,徐州市中级人民法院于2013年5月13日作出徐民诉终字第0006号民事裁定:本案按自动撤回上诉处理。