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【案例解析】房地产开发股权转让纠纷

发布日期:2020-03-26 21:49:32

一、案例:

1、案由:返还原物纠纷一案

2、案例详情

公司成立:19931230日,A公司与某村集体B公司签署《联合经营C公司合同书》,共同成立C合资公司,合作期限为20年(至20131229日),公司经营范围为石灰石、石粉、石米,C公司注册资本为1500万元,A公司现金出资1240万元,持股82.67%B公司实物出资,以17118.5平方米土地折价260万元,持股17.33%。会计事务所出具验资报告,确认B公司土地作价入股事宜,确认注册资本为实缴资本,与公司章程一致。但土地作价入股时未能将土地使用权变更登记至合资公司C公司名下,地块使用权仍然登记在B村名下,取得建设用地规划许可证。 C公司拥有采矿权证,200612月份到期。

股权转让:200711月,D公司收购AB公司所持C公司的全部股权,收购对价为6550万元,同年办理工商变更登记,变更法人。因C公司经营场所及周边环境列为国家级矿山公园,D公司拟将该矿山公园打造成大型旅游文化基地。D公司与B公司签署的《股权转让合同》第二条第三款规定“由于矿山公园建设占用了B村居委会名下17118.5平方米综合工商用地,故本合同签订后,D公司应协助B村居委会向国土部门申请该部分占用土地另行调整返还给B村,该调整返还用地须经B村居委会认可。” 20071127日,区国有资产管理委员会作出批复,同意B公司将其所持C公司股权转让给D公司,但明确“以收回C公司17118.5平方米土地所有权为股权转让的条件”。同年,D公司向区政府发出请示,请求区政府“协调解决C公司原股东B在矿山公园用地范围内的17118.5平方米综合工商用地另行调整返还事宜”。

宗地详情:17118.5平方米地块位于C公司旧址,地块上有建筑物5000多平方米。201584日,B村组织多方人力、物力,利用机械强拆地上附着物、建筑物,清理涉案地块。涉案地块已完成政府收储入市用地手续具备开发条件

争议起因:Z市委、市政府贯彻落实中央关于在Z市开办新疆高中班的实施意见,在Z市某中学设立高中新疆班,为此需要扩大中学用地面积,扩建用地需占用非农建设用地指标,涉案地块覆盖非农建设用地指标,需要从涉案地块中调出非农建设用地指标,且涉案地块为净地,不得附着建筑物、附着物等。因此,

1)、201515日,B村所在街道办事处致函C公司,提及:涉案地块覆盖B村的非农建设用地指标。该指标调整要求对该地块的地上构(附)着物进行清除。督促C公司将涉案地块的地上构(附)着物尽快拆除。

2)、201568日,B村所在区国土局致函C公司,要求尽快搬走遗留在矿区的机器设备,拆除矿区内配套的临时建筑物 、构筑物。

3)、2015713日,B村居委会致函C公司,要求C公司清理涉案非农建设用地范围内的地上建筑物、构建物,并将地块移交B村居委会。否则,逾期未清理的,则依法追究责任。

4)、C公司2015714日、201584日两次致函B村居委会,明确 “1、我司不负有直接将矿山公园占用的17118.57平方米综合工商用地另行调整返还给贵司的义务,仅负有协助义务,且已履行了该协助义务。2、我司享有矿山公园17118.57平方米综合工商用地使用权及其地上附(构)筑的所有权,不负有无偿移交的义务。”

沟通无果后,201584日,B村组织多方人力、物力,利用机械强拆地上附着物、建筑物,清理涉案地块。

诉讼纠纷:2015910日,B村居委会以经营合同到期为由率先将C公司诉至法院,要求C公司返还17118.5平方米集体土地使用权,要求C公司拆除地上建筑物、构筑物、搬离遗留在矿区内的机器设备、排除妨害、恢复原状。C公司随即提起反诉,要求C公司承担恶意拆迁的赔偿责任。

3、争议焦点

1B村居委会是否有权要求C公司返还涉案地块?以土地作价出资是否有效?

2)本案争议中的涉案地块是土地使用权争议还是涉案地块非农建设用地指标?C公司是否为涉案地块权属人?占有涉案地块是否具有合法依据?

3)合营合作合同到期后,政府部门及B村居委会是否有权要求C公司搬离、拆除涉案地块上建筑物,并将涉案地块移交给B村居委会?

4、法律分析

优势:

1)涉案土地性质属于国有土地而非集体土地;

2B村居委会(原告)享有的是非农指标非土地所有权

3C公司基于原股东B公司出资合法取得土地使用权且合法占有使用涉案土地,不因股权转让和联营期限到期而终止;参考司法解释三第十条第一款规定。

4C公司基于原始建造行为对地上建筑物及附属设施享有所有权,非依法定情形,任何主体无权拆除;B村居委会非常拆除C公司所有的地上构筑物、建筑物,侵害了被告财产所有权。

风险分析:

1B公司以联营合同约定期限到期为由,主张出资的土地使用权使用期限届满,要求返还土地使用权;

2B公司以C公司不享有采矿权且采矿权证过期为由,要求返还土地使用权;

5、法院裁判

法院认为本案争议焦点是涉案土地权属问题

1)涉案土地在C公司(被告)成立时,以土地使用权作价260万元入股,B公司占有被告17.33%股份,并经营使用20年,涉案地块尽管没有办理更名手续,但实际投入使用,故20年合作期限内C公司有权合法使用土地;

2)根据股权转让合同第三条规定的股权转让前置条件是涉案土地使用权另行调整返还给B村居委会(原告),且该方案已经政府批复同意。后因新疆班扩建致使所争议调整至新疆班项目内,需要完善转征地补偿手续

3)根据政府文件,涉案地块已全部转变为经营性用地,而非原来的集体土地性质,但该地块的转征地手续未能完善,涉案土地使用权权属仍然存在争议

裁定驳回起诉,由当事人协商解决,协商不成的,由人民政府处理。

6、经验与教训

1)股权作价入股必须以土地使用权过户及土地价值作为实缴注册资本工商登记确认,二者缺一不可;

2)任何收购项目均需开展尽职调查,且不得有误;

3)收购协议内容必须完整、准确无误,不得有歧义;

4)涉及政策较强项目收购,必须熟懂当地法律法规及政府政策。

7、思考:

A公司竞得B公司100%股权,A公司支付一定对价取得B公司全部股权(备注:B公司出售股权前提条件为将其某地块作价入股至B公司,A公司竞买B公司股权同样以土地作价入股至B公司名下为竞买条件)。

问题:土地作价入股后,如因各种因素导致B公司股权不能转移至A公司名下,则A公司是否可以请求法院要求B公司股权过户至A公司名下,能否得到法院支持?作价入股后,该股权是否依旧是竞买时的股权?股权性质是否发生变化?

观点:

1A公司成功竞买股权后,支付对价后,享有对股权的期待利益;

2)土地作价入股是出卖人履行股权转让手续义务前的附属义务,是本次交易的前提条件;

3)交易标的自始至终未能发生变化,但作价入股后股权价值发生变化,注册资本金额增加;

4)如因各种因素未能实现股权过户,则A公司可以向法院起诉履行股权转让手续或撤销本次交易,返还交易对价(不利情形)。

8、法条

司法解释三第十条:出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资,已经交付公司使用但未办理权属变更手续,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的,人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的,人民法院应予支持。

课外研究:公司法司法解释三对有关股东出资义务的规定

二、专题

(一)以股权转让形式转让建设用地使用权的效力研究

1、广东省高院指引第十三条:

当事人为实现转让建设用地使用权的经济目的签订公司股权转让合同的,合同效力应当按照股权转让的法律规定进行审查。城市房地产管理法第三十九条第一款第二项并非效力性强制性规定,当事人以建设用地使用权转让未达到该项规定条件为由,主张转让合同无效的,不予支持。

2、第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第13条:城市房地产管理法第三十九第一款第二项并非效力性强制性规定,当事人仅以转让国有土地使用权转让未达到该项规定条件为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。

3、案例:最高人民法院(2016)最高法民终222号;(2016)云26民终196号---云南文山自治州中院

4、裁判要旨:

转让持有土地使用权的公司100%股权的转让合同,该股权转让行为未变动土地使用权之主题,本质上是一种股权转让行为,而非土地使用权转让行为,不应纳入土地管理法律法规的审查范畴。由于现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的,因此,根据《公司法》规定,该行为合法有效。

(二)公司控制权争夺之“撤换法定代表人”

1、案例:A公司股东为张某及宴某,两人原为夫妻关系,后双方协议离婚。离婚协议约定,宴某将其所持A公司35%股份变更登记至张某名下。因宴某未履行协议义务,张某诉至法院,要求办理相应的变更登记手续。后法院判决宴某将所持A公司35%股份全部变更登记张某名下。

但股权转让后,公司证照、公章均在宴某处,且宴某仍然担任A公司法定代表人,导致A公司无法正常经营。鉴于此,张某向宴某发出召开股东会通知,但宴某未出席会议。张某召开股东会,选举张某为公司执行董事并出任法定代表人,并就公司机关、财务人事作出安排。

后张某以公司和宴某为共同被告诉至法院,要求判令:1、A公司于某日期形成的股东会决议合法有效;2、两被告协助原告办理公司法定代表人的变更登记手续。法院审理后判决:1、A公司于某日期形成的股东会决议合法有效;2、两被告于判决书生效后10日内协助张某办理工商登记变更手续,将法定代表人由宴某变更为张某。

2、裁判要旨:

1)公司做出变更法定代表人的决议后,公司原法定代表人及相关股东有配合办理工商变更的义务。拒不配合的,公司及公司股东均有权提起诉讼要求其协助办理工商变更登记手续。

建议股东处理类似问题时股东作出股东会决议之后可以直接提起变更公司登记纠纷诉讼请求只列要求对方协助办理工商登记即可股东会决议是否有效并不是股东诉讼的根本目的由于决议的有效性是法院支持变更公司登记纠纷的前提即使原告在诉讼请求中不列明确认决议的效力法院也会在裁判中予以考虑和决定

2)公司决议一经做出,除被法院确认无效或撤销,其有效性无需法院确认。股东提起公司决议确认有效之诉,应以股东与公司之间或不同股东之间对决议效力存在争议为前提。如果原告为公司的全部股东,则不能起诉要求确认公司决议有效。

3、经验与教训

大股东遇到公司证照被他人掌控无法变更法人的问题时如何处理?

1)第一步:召集股东会,形成《股东会决议》,决议内容:更换执行董事及法定代表人

2)第二步:完成法定代表人工商变更,要求原法定代表人配合办理工商登记。原法定代表人拒不配合的,大股东(或新法定代表人以公司名义)可根据第一步所形成的有效股东会决议,以拒不配合的股东(或拒不配合的原法定代表人)为被告,提起变更公司登记的诉讼,要求其协助办理法定代表人的变更登记手续。

3)要求返还公司证照。以新法定代表人在诉状中签字的形式代表公司作为原告,以原法定代表人为被告,提起证照返还诉讼,要求其返还公司的营业执照、公章。

4、思考

1)如何解读公司法司法解释四第1至6条有关股东会、董事会决议规定?

案例:宝万之争中华润反对万科董事会有关万科公司发行股份购买深圳地铁集团资产的决议。

2)部分股权收购暨合作开发协议及公司章程中,如何有效设计出科学的公司治理架构?如X开发商作为控股股东,操盘方如何控制项目公司?股东会、董事会、管理层、各部门及公章、印鉴、资料等如何控制?