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红都集团诉成铭公司曲解合作开发为拆迁补偿拒不按约定给回还建面积房产案

发布日期:2020-04-13 19:08:07

【案情】

  原告:北京红都集团公司(下称红都集团)。

  被告:北京成铭大厦有限公司(下称成铭公司)。

  原告红都集团向北京市高级人民法院提起诉讼称:1995年11月,我方与被告成铭公司签订协议书,约定将我方在西直门北大安胡同8号产权交与成铭公司,成铭公司在建成后的成铭大厦商业楼中以建筑面积9000平方米安置我方,作为拆除我方产权面积的补偿。1997年12月,双方又签署协议书补充条款,确定由成铭公司给我方建筑面积9013.86平方米,并对建筑面积的具体位置和数量作出明确约定。但成铭公司在该项目即将落成之日,单方毁约,擅自将协议中约定的我方应分得的部分建筑面积对外销售。成铭公司在建设中,还违规超建。成铭公司上述行为严重侵犯了我公司合法权益。要求确认双方于1995年11月签署的“协议书”及1997年12月签署的“协议书补充条款”合法有效;判令成铭公司按照双方约定的建筑面积和标准给付我方应得的建筑面积9013.86平方米;判令成铭公司将违约、违规所超建的部分按10%的比例给付我方相应的建筑面积;判令成铭公司承担本案诉讼费。

  成铭公司答辩称:双方签订的协议书从本质上属于拆迁协议,协议书及补充条款违反国家有关拆迁法律、法规的规定,应确认协议无效。我公司建设成铭大厦已取得合法手续,建设加层1532平方米已取得建设工程规划许可,不属于违规超建。红都集团不是项目投资人,无权享有任何投资权益。请求驳回红都集团的诉讼请求,并判决由红都集团承担全部诉讼费用。

  【审判】

  北京市高级人民法院以房地产开发合作纠纷为案由受理了本案。查明:红都集团所属的西直门纺织品批发部在西直门立交桥东南侧的北大安胡同8号,有办公及营业用房建筑面积1900平方米,总占地面积3600平方米,系国家划拨的商业用地,红都集团拥有其房屋所有权及土地使用权。红都集团与北京市房地产开发经营总公司(下称开发总公司)协商,由双方在上述土地上联合建设“红都大厦”,并结合城市规划成片改造的要求,带动附近危旧房改造工程。经红都集团与开发总公司就项目层层报批,经首都规划建设委员会、北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会、北京市城市规划管理局等有关部门批准,开发总公司取得了该项目的开发权和《中华人民共和国建设用地规划许可证》。此后,开发总公司根据法律规定与项目范围内的拆迁户和单位协商拆迁安置,并代征、代拆市政道路和其他公共设施用地,对项目前期进行了投资。在办理各项手续过程中,1994年7月13日,红都集团与开发总公司签订了《合作开发意向书》,双方确定了合作开发建设“红都大厦”。1995年3月,经红都集团和开发总公司申报,项目名称由“红都大厦”变更为“国英二期住宅和商业楼”,总建筑面积为8万平方米。因该项目筹措资金困难,经过协商,红都集团同意开发总公司提出的引进外资的合作方案。1995年5月17日,红都集团和开发总公司联合向主管单位递交了将该项目转为合资建设的请示报告,北京市计划委员会于同年6月批复同意。此后,开发总公司指定所属企业北京华德房地产有限公司与港方香港捷铭有限公司合资设立中外合作企业——北京成铭大厦有限公司(成铭公司),继续开发建设“国英小区二期工程”。此后,该建设项目名称更改为“成铭大厦”。成铭公司经外经贸委正式批准成立,于1995年8月22日领取营业执照。

  在设立成铭公司的合同和章程中,都明确规定了“合作公司除还建红都集团1万平方米物业外,其余全部物业由中方、港方按注册资本比例进行分配”。

  1995年11月,红都集团与成铭公司签订《协议书》及附件。约定红都集团将西直门北大安胡同8号产权交成铭公司,并将全部房屋及地上物于1995年11月30日前搬迁并腾清现场;成铭公司同意在成铭大厦楼内,以建筑面积9000平方米作为拆除红都集团面积的补偿,并由成铭大厦补助红都集团拆迁费用160万元人民币;还建面积于工程竣工后交付,全部产权归红都集团所有并管理使用,属于红都集团的物业,成铭公司协助红都集团向政府产权管理部门登记,办理有关产权证明。1997年12月,双方签订《协议书补充条款》,确定还建面积为9013.86平方米及具体位置、数量,并在施工图纸中以深色部位标明还建面积的位置。

  1996年10月14日,该工程取得开工证。1997年9月10日经北京市规划局批准,准许成铭大厦项目加层,建筑面积增加1532平方米,成铭大厦总建筑面积为85331.7平方米。1999年12月,成铭公司取得成铭大厦商品房外销预售许可证。现该项目的公寓部分已竣工,其余工程尚未竣工。

  北京市高级人民法院认为:成铭大厦是经红都集团与开发总公司共同申报,并确定给开发总公司由其与红都集团联建的建设项目。后因资金困难引资成立项目公司即成铭公司,成铭公司沿用原审批项目进行开发建设。在此基础上,成铭公司与红都集团签订了给红都集团补偿还建面积的协议。双方所签协议是双方真实意思表示,且不违反有关法律规定,合法有效,双方均应严格履行。红都集团按协议迁出建设范围,保证了开工建设,已履行合同义务,成铭公司也应依协议履行。对红都集团要求成铭公司在协议约定的还建面积到期给付之主张,应予支持。成铭公司主张按拆迁法对红都集团给予拆迁补偿,不符合双方签约时的实际情况和当事人的真实意思。成铭大厦是商业性开发,双方协议不具有拆迁性质,亦未履行拆迁程序。且建设项目系红都集团参与合作,故成铭公司的主张与事实不符,其抗辩理由不能成立。

  成铭大厦建设工程超建部分,成铭公司已取得合法手续,对超建部分,双方并未以协议的方式予以约定,故红都集团对超建面积主张权利,缺乏依据,不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第八十五条之规定,该院于2000年6月23日判决如下:

  一、双方继续履行所签订的协议书、附件及协议书补充条款。

  二、成铭公司于成铭大厦竣工验收后15日内将约定的9013.86平方米房产交付红都集团,并协助其办理产权手续。

  三、驳回双方其他诉讼请求。

  成铭公司不服一审判决,向最高人民法院上诉称:本案是拆迁补偿安置纠纷,不是合作开发纠纷。红都集团只是与开发总公司签订开发意向书,未签订合作协议书。红都集团未能筹足合作开发资金,属放弃合作开发意向。红都集团仅参与申报建设项目,未实际参与合作开发。从双方签订协议书的内容来看,其性质为拆迁安置补偿协议,且履行了拆迁程序。由于红都集团提供的拆迁占地面积不实,协议中关于安置面积的约定无效。我公司依法只能安置红都集团1992.2平方米建筑面积。请求二审法院依法改判红都集团答辩称:我方是讼争土地的使用权人,成铭大厦是以我方为主申请立项的开发项目。我方将土地及地上设施投入该项目,不仅没有放弃合作开发意向,且实际参与了合作开发。我方参与项目的申报,亦是合作开发行为。双方协议的性质为合作开发,并非拆迁安置补偿性质,且协议合法有效。成铭公司应履行协议约定内容。请求驳回上诉,维持原判。

  最高人民法院认为:红都集团与开发总公司经协商约定,双方合作开发“红都大厦”,由红都集团出地,开发总公司出资,并就此项目共同申报,经有关部门批准,项目开发权办到开发总公司名下。后因资金困难引资成立项目公司,即成铭公司,并沿用原审批项目进行开发建设。在成立成铭公司的章程及合同中均明确约定,成铭公司还建红都集团1万平方米的房屋产权。红都集团与成铭公司签订的补偿还建面积协议、附件及补充协议,双方意思表示真实,内容合法,应为有效。成铭大厦为商业性开发,成铭公司主张双方系拆迁安置补偿纠纷,依据不足,不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,该院于2000年10月13日判决如下:

  驳回上诉,维持原判。


(来自:中国司法案例网)