15810784790

18510464583

联系我们
  • 24小时律师热线: 010-86393036
    400-150-9288
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

最高人民法院房地产开发与建设施工合同纠纷案例解读(一):合作开发还是委托代理?

发布日期:2020-03-26 20:28:56

【案件回放】

 

  2003年7月,民福公司(甲方)与住总公司(乙方)签订《协议书》(以下简称协议),约定:

  1.项目概况

项目位于昌平区兴寿镇桃峪口风景区,计划合作范围占地面积约700亩。

  2、民福公司的义务

  (1)负责将该项目集体土地变为国有开发用地,并完成合作地块的征地工作,2003年12月31日前实现场地“三通一平”;

  (2)2003年9月30日前,完成该项目在乙方名下的立项和可研批复工作;

  (3)负责征地及拆迁安置补偿的全部实施工作。征地阶段发生的各项安置补偿费及税费由甲方负担;

  (4)于2003年11月30日前,取得700亩土地的《征地结案表》。

  3.住总公司的义务

  (1)负责项目的施工建设及经营销售工作;

  (2)“三通一平”的土地补偿费为每亩40万元,土地面积合计为700亩,总额为2.8亿元。扣除结余后,实为25,900万元。由乙方拨付给甲方;

  (3)付款进度  协议签订后,乙方向甲方支付土地补偿费25,900万元的25%,即6,475万元——立项后5个工作日内25%,即6,475万元——建设用地具备开工条件后5个工作日内支付25%,即6,475万元——项目开工后5个工作日内,支付剩余25%尾款。

 

【争论焦点】


2007年1月30日,住总公司以征地、拆迁进度缓慢为由,书面通知民福公司解除合同。之后,住总公司提起诉讼。

   庭审过程中,双方争议的焦点问题如下:

  1. 协议的性质是什么?

  2. 协议是否解除?

  3. 协议解除的原因和责任如何承担?

  4. 民福公司是否应返还住总公司支付的费用,以及如何返还?



【裁判结果】

 

  1.协议的性质属于委托代理,而非合作开发

   从协议的内容来看,民福公司需要完成变更土地性质、征地、实现“三通一平”等工作,而住总公司以每亩40万元土地补偿费的形式支付报酬,即民福公司以固定价格获取合同利益,不分享项目的最终收益;

   从协议履行的结果来看,北京市发改委和北京市建委在批复中并未认可民福公司的合作开发主体资格;

   在民福公司与住总公司的往来函件中,民福公司也认可项目立项于住总公司名下。因此,民福公司主张协议是房地产前期开发合作合同的依据不足。

  2.协议已经解除

 

   本案合同性质为委托合同,《合同法》第四百一十条规定,委托人或者受托人可以随时解除合同。尽管民福公司未在约定的时间内完成委托事务是由多方面原因造成的,但毕竟晚于约定的时间近三年。委托合同建立的基础是当事人之间的相互信任,这种信任若发生动摇,委托合同也随之丧失了存续的根基。2007年1月30日住总公司向民福公司发出《关于解除委托关系的函》自该函到达民福公司时,协议解除。

  3.协议解除的原因和责任

   虽然民福公司逾期完成可园建设项目立项,但从相关证据可以看出,住总公司对此是明知的,并未提出异议,且在书面文件中还对民福公司所付出的努力表示感谢。故民福公司未在约定的时间内完成委托事务是由多方面原因造成的,并不构成违约。

   4.支付费用的返还

   在委托合同解除部分支付报酬的情况下,报酬的数额应结合受托人对委托事务完成所付出劳动的效果,按照受托人已完成的委托事务部分与整体的比例确定。

  协议表明,住总公司的每一阶段付款与民福公司办理委托事务的进程相互衔接,第二阶段付款既体现对前一阶段民福公司办理委托事务的费用和报酬的补充,也具有预付下一阶段费用和报酬的性质。根据协议约定的付款进度,民福公司只完成了第一阶段的工作,已经收取的6,475万元不予返还;合同解除后,民福公司取得6,475万元之外的其他款项3,100万元无合同依据,应返还住总公司。

 

【要点解读】

 

   本案的关键是确定住总公司和民福公司两者之间的法律关系的性质。与合作开发合同相比,委托合同的一个非常典型的特征是受托人完成的工作成果归属于委托人。这在《合同法》第四百零四条做了明文规定。本案主审法官从协议的内容、协议履行的过程、协议履行的结果三个方面进行考察,进而认定民福公司的工作成果全部归属于住总公司,认定正确。

   回答了“是什么”的问题后,协议是否解除、费用返还问题均按照委托合同的有关法律规定加以判定。

   本案还有一个争议点是:民福公司仅将住总公司已支付款项中的极小部分用于住总公司项目,其余款项用于支付自己开发的土地项目及作为自己公司的运行经费。对此,法官的观点是:

    委托合同是否适当履行应当以受托人民福公司是否完成委托事务来进行判断,委托人住总公司所支付的费用是否全部用于办理委托事务不能作为判断合同是否适当履行的标准。除非合同特别约定,委托人支付的费用用于某一用途,或者该费用的挪作他用将客观导致委托事务无法完成。但本案中住总公司并没有证据证明该挪用行为已经严重影响到委托事务的正常处理。因此,民福公司不构成违约。

 

【法律条文】

 

   《合同法》第三百九十六条  委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。

   第四百零四条 受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。

   第四百零五条 受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的,按照其约定。

   第四百一十条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。


案例来源

 

最高人民法院官方网站:民福置业集团有限公司(以下简称民福公司)与北京住总房地产开发有限责任公司(以下简称住总公司)一般委托合同纠纷民事判决书2011)民一终字第72号”