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房地产开发企业进入破产程序后,消费者能否请求该企业继续履行房屋过户义务?

发布日期:2020-03-26 19:52:36

    最高法院认为,如果消费者已支付购买商品房全部款项,则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记,该等行为不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为,管理人也无权解除合同。

    《企业破产法》 第十六条 人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效。

    司法实践中有法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条关于“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定,认定相对人购买的房屋属于特定物,如果相对人已完全支付对价,则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。

    第七十一条下列财产不属于破产财产:

   (一)债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产;

   (二)抵押物、留置物、出质物,但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外;

   (三)担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物;

   (四)依照法律规定存在优先权的财产,但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外;

   (五)特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;

   (六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;

   (七)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;

   (八)所有权专属于国家且不得转让的财产;

   (九)破产企业工会所有的财产。

    第七十二条本规定第七十一条第(一)项所列的财产,财产权利人有权取回。前款财产在破产宣告前已经毁损灭失的,财产权利人仅能以直接损失额为限申报债权;在破产宣告后因清算组的责任毁损灭失的,财产权利人有权获得等值赔偿。债务人转让上述财产获利的,财产权利人有权要求债务人等值赔偿。

    《企业破产法》 第十八条 人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。

而本案中,当事人已经支付了案涉房屋的全部款项,故对于案涉商品房买卖合同,破产管理人并无解除权。

    《合同法》 第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

   (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

   (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

   (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

   (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

   (五)法律规定的其他情形。

    第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

   (一)法律上或者事实上不能履行;

   (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

   (三)债权人在合理期限内未要求履行。

    破产管理人能否举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形,如果不能,破产管理人应当继续履行案涉《商品房买卖合同》,协助当事人办理案涉房屋所有权变更登记,并将案涉房屋交付给当事人。

   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

   《中华人民共和国企业破产法》第十六条  人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效。

    第十八条  人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行;但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。

    依据上述法律规定对于房地产企业而言,进入破产程序后,已签订商品房买卖合同的购房者未支付完毕购房价款,房地产企业也未将房屋过户给该购房者的,管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。但是如果购房者已支付完毕购房价款,且未发生法定解除或约定解除的事由,则管理人无权解除该商品房买卖合同。对于消费者而言,房地产企业进入破产程序后,如果消费者已支付完毕购房价款,则可请求房地产企业履行房屋过户义务。