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房屋买卖合同约定的房地产权属证书既包括房屋所有权证,也包括国有土地使用权证。

发布日期:2020-04-10 21:56:28

裁判要点:《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。依照我国相关法律规定,房屋买卖合同约定的房地产权属证书既包括房屋所有权证,也包括国有土地使用权证。(以下判决书源自中国裁判文书网)

湖北省十堰市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)鄂03民再52号

上诉人(原审原告):杜萍,女,汉族,1975年5月30日出生,住湖北省十堰市茅箭区。

被上诉人(原审被告):湖北虹桥房地产开发有限公司。住所地:湖北省十堰市茅箭区车站路16号。

法定代表人:朱奎荣,该公司董事长。

委托诉讼代理人:曹树全,该公司员工。代理权限:一般代理。

委托诉讼代理人:刘勋,该公司员工。代理权限:一般代理。

上诉人杜萍因与被上诉人湖北虹桥房地产开发有限公司(以下简称虹桥公司)房屋买卖合同纠纷一案,湖北省十堰市茅箭区人民法院(以下简称一审法院)作出(2015)鄂茅箭民一初字第03141号民事判决,虹桥公司不服,向本院提起上诉,本院作出(2016)鄂03民终1035号民事判决,已发生法律效力。杜萍不服,向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2017年5月15日作出(2017)鄂民再149号民事裁定:撤销原一、二审判决,发回一审法院重审。一审法院经重审作出(2017)鄂0302民再10号民事判决。杜萍不服,向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

杜萍上诉请求:1、撤销(2017)鄂0302民再10号民事判决,改判虹桥公司在判决生效后六十日内,提供办理不动产权属登记所需资料,协助杜萍办理完毕不动产权属证书;2、判令虹桥公司支付杜萍逾期办理不动产权属证书的违约金(暂定为62701元,自2005年12月30日起,以已付房款金额为本金,按4.75%利率计算至办理完毕不动产权属证书时止);3、本案一、二审诉讼费用由虹桥公司承担。事实和理由:1、虹桥公司不办理土地使用权登记,导致杜萍不能办理不动产权属证书,虹桥公司构成根本违约,应依法或依约承担违约责任。本案中,双方签订商品房买卖合同的目的是取得标的房屋的所有权及相应土地使用权,但是由于虹桥公司的违约导致杜萍从购房至今没能取得土地使用权登记手续,从而也无法取得不动产权属证书,杜萍在支付了购房款之后取得的房屋没有有效的物权登记,不能进行合法买卖、抵押等物权处分行为,从而不能实现物权利益。按合同约定,虹桥公司应从2005年12月30日起,以已付房款金额为本金,按4.75%利率计算违约金。一审法院重审判决以虹桥公司承诺的办证最后期限即2015年8月1日作为支付违约金起算时间无法律依据。2、一审法院重审判决没有明确虹桥公司协助办理不动产权属证书的期限,放纵了虹桥公司的逾期办证的违约行为,杜萍请求在判决生效之日60日内办理不动产权属证书,应当予以支持。3、一审法院判决违约金计算期限有误。根据《商品房买卖合同》第十五条约定,虹桥公司应当从2005年12月30日起支付违约金。一审法院重审判决以虹桥公司承诺的办证最后期限即2015年8月1日作为支付违约金起算时间无法律依据。

虹桥公司答辩称,1、虹桥公司已经尽到协助办理土地使用权证的义务,不构成根本违约。2、2018年9月30日,虹桥公司对本案购房者发出函告,要求购房者提交资料办理不动产权属证书,但购房者迟迟不履行,即使法院判决虹桥公司在一定期限内履行协助办证义务,也会因购房者不予配合而没有实际意义。3、一审法院判决虹桥公司支付逾期办理土地使用权证违约金事实清楚。综上所述,一审法院认定事实清楚,判决公平公正,请求二审法院维持一审判决。

杜萍向一审法院起诉请求:判令虹桥公司在判决生效后60日内办理土地使用权证书,支付逾期办理土地使用权证书违约金62701元,并承担本案诉讼费。一审法院重审期间,杜萍变更其诉讼请求为:1、判令虹桥公司办理不动产权属证书并支付逾期办理不动产权属证书违约金,按已支付的购房款从交房之日起到判决生效之日止计算。2、根据公平原则和诚实守信原则,参照2015年十堰中院对丹江口市房屋买卖合同纠纷一案的判决,在法律法规规定的范围内,就高不就低确认违约金赔偿标准。

一审法院(2017)鄂0302民再10号民事判决认定事实:2004年9月,虹桥公司(原十堰市虹桥房屋开发有限公司)和杜萍签订《商品房买卖合同》。合同约定:杜萍购买虹桥公司开发的位于十堰市车站路××房屋××套,建筑面积94.5平方米,价款125000元(单价每平方米1322.75元,以产权登记面积为准,多退少补);虹桥公司应在2004年12月30日前,将经综合验收合格的商品房交付杜萍使用;虹桥公司应当在合同约定交房之日起1年内办好产权证交予杜萍,逾期按已付款额度、同期银行贷款利率支付违约利息等。合同签订后,杜萍支付了约定房款(因登记面积与合同约定不一致,杜萍按登记面积97.36平方米支付房款128782.94元),虹桥公司亦按约将房屋交给杜萍使用。此后,虹桥公司仅为杜萍办理了房屋所有权证,而未为杜萍办理土地使用权证。另查明:涉案房屋占用的土地原用途为商住小区,土地使用年限为40年。虹桥公司在2008年12月前陆续补缴土地出让金等款项后,国土资源管理部门于2008年12月23日向该公司核发了使用面积为56290平方米的土地使用权证,土地使用年限变更为70年。因土地使用权证迟迟未办理,杜萍所在小区的众多业主于2015年1月通过网上进行问政。市国土资源局予以回复,表示因虹桥公司部分房屋属违章建筑,目前由市三违办牵头对其违章进行处理,虹桥公司还未向该局提出土地验收申请。2015年1月27日,虹桥公司向虹桥小区各业主承诺,表示该公司在2015年7月31日之前将欠各位业主的土地使用权证办理完成并交付到各户主手中。同时说明,该承诺的前提是没有办理土地使用权证的业主必须派代表或亲自到政府相关部门,去反映虹桥公司至今没有给业主办理土地使用权证的问题,否则该承诺无效。此后,虹桥小区业主多人集体或单独信访,要求办理土地使用权证;虹桥公司信访要求解决土地验收办证。市国土资源局在收到虹桥公司提交的建设用地竣工验收申请及资料后,进行了踏勘、核实,于2015年8月28日致函虹桥公司,要求该公司补充提供建设用地竣工验收所需资料,虹桥公司此后补交了能补充的资料,对不能补交的说明了情况。截止起诉前,杜萍的土地使用权证仍未办理完毕。

又查明,虹桥公司于2006年1月15日向十堰市土地管理局申请对已竣工的房屋进行局部验收并交纳费用10377.28元;2007年12月13日向十堰市土地管理局申请对已竣工的房屋进行局部验收并交纳费用27599元;2011年8月4日向十堰市土地管理局申请对已竣工的房屋进行局部验收并交纳费用300万元;2016年7月7日向十堰市土地管理局申请对已竣工的房屋进行局部验收并交纳费用112911元,共计缴费3150887.28元;其中2012年3月14日、2014年4月24日、2016年11月29日分三次向十堰市土地管理局提出申请,十堰市土地管理局受理并出具了告知书。2008年12月23日十堰市土地管理局向虹桥公司颁发一份十堰市国用(2008)第待0002943号土地使用权证。2017年12月20日十堰市不动产登记中心向虹桥公司全体业主下发了编号:201712201337号十堰市不动产一次性告知书,告知虹桥公司全体业主办理不动产权属证书。

2016年3月22日起,十堰城区实施不动产统一登记,原市房屋产权交易中心、市国土资源局自2016年3月18日17时起停止受理房产登记、土地登记业务,十堰城区的不动产登记有关业务工作由十堰市不动产登记中心负责办理。相关通告告知,按照“发新停旧、不变不换”的原则,从2016年3月22日起,其他有关部门不再发放各类不动产权证书。法院核实通告相关内容后,向杜萍进行释明,杜萍遂变更诉讼请求。

一审法院认为,本案争议的焦点为:(一)房地产权属证书是否包含土地使用权证;(二)虹桥公司是否构成违约及违约金的计算方式。

1、关于房地产权属证书是否包含土地使用权证。虹桥公司辩称合同约定的房地产权属证书不包含国有土地使用权证;但本案中的房屋买卖合同是格式合同,根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释,应当作出不利于提供格式条款一方的解释,格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。第六十条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。第六十一条规定:“…在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理”。依据非格式条款的解释和上述的法律规定,一审法院认为虹桥公司与杜萍签订《商品房买卖合同》中的“房地产权属证书”包含房屋所有权证和土地使用权证,故对虹桥公司的该项辩称不予采信。杜萍购买的房屋没有办理土地使用权登记,杜萍持有的房屋所有权证书不是完整的权属证书,应当进行不动产权属登记,杜萍主张虹桥公司协助办理不动产权属证书,应予以支持。

2、关于虹桥公司是否构成违约及违约金的计算方式。合同违约分为两种情况,一种是根本违约,一种是一般违约,根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为致使该合同的目的不能实现,其法律效果是一方根本违约时,另一方当事人可以解除合同并要求对方承担责任。因十堰城区实行不动产统一登记,土地使用权证书无法办理,杜萍根据人民法院在诉讼过程中的释明变更诉讼请求符合法律规定,应予准许。虹桥公司未履行协助办理不动产权属证书的义务,致使杜萍取得的物权不完整,应承担相应的违约责任。结合本案,双方在履行合同过程中,虽然涉案商品房屋至今未办理土地使用权证,但杜萍于2004年9月购买房屋至今,已实际行使了对房屋的占有、使用和收益的权利,其行为表明杜萍同意接受该房屋,基本上实现了合同的目的,本案在诉讼中经释明,法律关系已经调整,其目的是保障购房者在合同中的基本权利,完成产权登记,因此,虹桥公司未按时办理土地使用权证的行为属一般违约。本案中,杜萍已经取得了房屋产权证书,虹桥公司仅存在部分违约行为,同时杜萍未明确其因虹桥公司逾期办理土地使用权证登记对其造成的具体损失,也未提交所受损失的证据,考虑到本案所涉房屋相关办证手续的客观实际,综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度、损失结果等因素,根据公平原则和诚实信用原则,杜萍主张的违约金过高,对过高部分不予支持,应依法对违约金予以调整。虹桥公司承诺在2015年7月31日之前将土地使用权证办理完毕并交付给各业主,但其未在承诺的期限内将土地使用权证办理完毕,违约金计算时间应从2015年8月1日起至其协助办理不动产权属证完毕时止,以购房款为本金,按照中国人民银行公布的同期银行活期存款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十条、第六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百零七条的规定判决:一、湖北虹桥房地产开发有限公司在本判决生效后,提供办理不动产权属登记所需的资料,协助杜萍办理不动产权属证书;二、湖北虹桥房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付杜萍逾期办理房屋不动产权属证的违约金(违约金以购房款128782.94元为本金,从2015年8月1日起至其协助办理不动产权属证完毕时止,按中国人民银行公布的同期活期银行存款利率计算);三、驳回杜萍对湖北虹桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费684元,由虹桥公司负担400元,由杜萍负担284元。

二审期间,双方当事人均未提交新的证据。

经审理查明,一审判决认定的事实属实,本院予以确认。

本院认为,虹桥公司与杜萍签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。依照我国相关法律规定,房屋买卖合同约定的房地产权属证书既包括房屋所有权证,也包括国有土地使用权证。本案中,虹桥公司作为房地产开发商将房屋出卖给杜萍,应当将该房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权一并转让。虹桥公司未将涉案房屋占用范围内的土地使用权一并转让给杜萍,应当承担违约责任。

本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定:虹桥公司应在2004年12月30日前,将经综合验收合格的商品房交付杜萍使用,并在合同约定交房之日起1年内办好产权证交予杜萍,逾期按已付款额度、同期银行贷款利率支付违约利息等。故依据合同约定,虹桥公司应于2005年12月30日前向杜萍提供办理不动产权属登记所需资料,逾期则应以已付购房款为本金向杜萍支付违约金。双方签订的合同虽然约定逾期按同期银行贷款利率支付违约利息,但因虹桥公司已为杜萍办理了房屋所有权证,结合本案合同实际情况,一审法院按同期银行活期存款利率为标准计算违约金并无不妥。综上,虹桥公司应承担自2005年12月30日起至向杜萍提供办理不动产权属登记所需资料完备之日止的违约金。违约金计算标准以已交房款128782.94元为本金,按同期银行活期存款利率计算。一审判决从2015年8月1日起计算违约金没有法律依据。

本案系给付之诉,人民法院审理给付之诉案件,在确认当事人之间存在民事法律关系的前提下,判决主文不但要明确给付内容,而且应当指定履行期限。本案中,一审法院判决仅明确虹桥公司在判决生效后,提供办理不动产权属登记所需的资料,而没有指定具体履行期限,使得该项判决内容不具有执行效力。

综上所述,杜萍的上诉请求部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民再10号民事判决;

二、湖北虹桥房地产开发有限公司于本判决生效后60日内向杜萍提供办理不动产权属登记所需的资料;

三、湖北虹桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内支付杜萍逾期办理房屋不动产权属证书的违约金(违约金以购房款128782.94元为本金,从2005年12月30日起至湖北虹桥房地产开发有限公司向杜萍提供办理不动产权属登记所需的资料完备之日止,按中国人民银行公布的同期银行活期存款利率计算);

四、驳回杜萍对湖北虹桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行的债务利息。

一审案件受理费684元,由湖北虹桥房地产开发有限公司负担410.4元,杜萍负担273.6元。二审案件受理费1367.53元,由湖北虹桥房地产开发有限公司负担820.5元,杜萍负担547.03元。

本判决为终审判决。

审判长 李 婧

审判员 王 涛

审判员 肖建军

二〇一九年六月二十一日

书记员 柯 莹