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出卖人在缔约时对标的物没有物权或者处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力

发布日期:2020-04-10 21:49:13

裁判要点:买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有物权或者处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力,但能否发生所有权转移的物权变动效果,则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权,物权变动属于效力待定状态。(以下判决书源自中国裁判文书网)

湖北省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)鄂民申807号

再审申请人(一审第三人、二审上诉人):马建锋,男,1973年12月25日出生,汉族,住湖北省枣阳市。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):李承琦,男,1996年10月29日出生,汉族,住湖北省枣阳市。

委托诉讼代理人:刘修胜,湖北胜和律师服务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):李俊峰,男,1970年4月16日出生,汉族,住湖北省枣阳市。

委托诉讼代理人:张德彦,枣阳市中兴法律服务所法律工作者。

再审申请人马建锋因与被申请人李承琦、李俊峰确认合同无效纠纷一案,不服湖北省襄阳市中级人民法院(2018)鄂06民终457号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

马建锋申请再审称,原判决认定事实、适用法律错误。1.案涉房屋未进行确权登记,且赠与房产未办理变更登记不发生法律效力,原审认定“李承琦取得了父母赠与的房屋的所有权”是错误的。2.涉案房屋是枣阳市司法局内部职工集资建房,无城建规划许可手续,土地性质为国有划拨,根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》,本案不属于法院受理范围。3.一、二审案由是“财产损害赔偿纠纷”,判决内容为“合同无效并返还财产”超出当事人诉讼请求。4.李承琦在父母离婚后一直随李俊峰生活,刘顺菊在外地打工直到2012年底才回枣阳,2012年7月20日的监护权变更协议是伪造的,没有公示效力,不能对抗第三人,李俊峰是李承琦的合法监护人。5.李承琦年满16周岁,可以进行与其年龄相当的民事活动,其在补充协议上签字视为对房屋买卖行为的认可。且其提出合同无效的理由是基于出卖人无权处分,但本案应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,李承琦关于合同无效的诉讼请求不应支持。6.原审判决房屋买卖合同无效的理由是依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条中“不得转让”以及《中华人民共和国合同法》中“无权处分”的规定,但《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定,不属于合同无效的法定情形。7.马建锋于2012年11月1日将案涉房屋出售并交付给宋成成,宋成成一家居住至今,无法退房。马建锋依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。

李俊峰答辩称,1.涉案房屋属于集资建房,由李俊峰与刘顺菊出资修建,且已经取得相关权利。2.基于李俊峰与刘顺菊的离婚协议,李承琦已经取得涉案房屋所有权。3.李承琦在《售房补充协议》上签字时尚未满16周岁,且李俊峰以拆迁名义骗其签字,《售房补充协议》不具有法律效力。故请求维持原判。

李承琦答辩称,申请人在原审中并未提出涉案房屋实际居住人为宋成成,故其主张不能成立,请求维持原判。

本院经审查认为,本案系马建锋与李俊峰、李承琦个人之间因购买房屋发生的权益争执,并未涉及人民政府行政处理决定、行政指令或者单位内部建房分房等历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,属于人民法院民事诉讼案件的受案范围,原审法院立案受理并无不当。李承琦向一审法院起诉称李俊峰的售房行为侵害其合法权益,主张损害赔偿。一审审理过程中,李承琦变更诉讼请求,主张马建锋与李俊峰之间的房屋买卖行为无效,要求返还房屋。李承琦变更后的诉讼请求的实质是要求确认马建锋与李俊峰签订的房屋买卖合同无效。据此,一审法院将本案定性为确认合同无效纠纷,是正确的。二审法院将本案案由错误书写为财产损害赔偿纠纷,应当予以纠正。

我国合同法对合同效力制度的立法价值取向为,在不损害国家利益和社会公共利益的前提下,尽可能维持合同效力,尊重合同交易当事人意思自治,鼓励交易和诚实信用原则,实现社会效益最大化。根据马建锋的再审申请事由以及李俊峰、李承琦的答辩意见,本案的争议焦点为涉案《购房协议》《购房补充协议》是否因房屋尚未办理权属登记以及无权处分而无效的问题。围绕以上争议焦点,具体阐述如下:

一、关于《购房协议》《购房补充协议》是否因涉案房屋尚未办理权属登记而无效的问题。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”根据上述法律规定,法律、行政法规的强制性规定包括效力性强制性规定和管理性强制性规定,只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同,而是否违反管理性强制性规定则不影响合同效力。具体而言,如该强制性规定明确规定了违反的后果是导致合同无效,或者违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的,该规定属于效力性强制性规定。如该强制性规定仅关系当事人利益的,法律、行政法规的强制性规定系为了行政管理或者纪律管理需要的,则属于管理性强制性规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,“下列房地产,不得转让:…(六)未依法登记领取权属证书的;…”该项规定在性质上属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。从法条的立法目的上判断,该项规定是为了实现行政管理的需要而设置,旨在规范房屋交易和维护管理秩序,属于行政机关对未依法登记领取权属证书的房地产在转让问题上所作出的行政管理规定。从条文的内容上看,该项规定系对房地产转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的房地产未取得权属证书,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响转让合同的效力。该项规定并未规定违反的后果是导致合同无效,违反该规定若使合同继续有效亦不损害国家利益和社会公共利益。本案中,李俊峰签订《购房协议》《购房补充协议》,将涉案房屋转让给马建锋。虽然该房屋属枣阳市司法局在划拨土地上单位承建的单元房,未办理土地及房屋权属登记,但并不影响《购房协议》《购房补充协议》的效力,不属于合同无效的法定情形。

二、关于《购房协议》《购房补充协议》是否因无权处分而无效的问题。

本院认为,无论李俊峰是否有权处分涉案房屋,均不影响《购房协议》《购房补充协议》的效力。买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有物权或者处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力,但能否发生所有权转移的物权变动效果,则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权,物权变动属于效力待定状态。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”上述规定中的“当事人”,应为因买卖合同发生争议而起诉到人民法院的案件当事人,其既可以为买卖合同的缔约方,也可以为合同缔约方以外的与买卖合同或者出卖物有利害关系的其他人。本案中,根据刘顺菊与李俊峰离婚协议约定,李承琦系该房屋的实际权利人。李承琦在《售房补充合同》上签字,其既是《售房补充合同》的当事人,也是本案诉讼当事人。原审法院以李承琦不是合同当事人为由,认定上述法律规定不适用本案情形,从而判决《购房协议》《购房补充协议》无效,属于适用法律有错误。

综上,马建锋的再审申请事由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款的规定,裁定如下:

指令湖北省襄阳市中级人民法院再审本案。

审判长 肖 松

审判员 刘 畅

审判员 陈艳萍

二〇一九年三月十九日

法官助理**

书记员李青青