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出卖人在享有受领给付价款权利的同时,负有交付房屋和转移所有权的义务;买受人在享有受领给付的同时,也负有给付价款的义务。

发布日期:2020-04-10 21:46:32

裁判要点:房屋买卖合同作为特殊的买卖合同,出卖人在享有受领给付价款权利的同时,负有交付房屋和转移所有权的义务;买受人在享有受领给付的同时,也负有给付价款的义务。(以下判决源自中国裁判文书网)

浙江省玉环市人民法院

民 事 判 决 书

(2017)浙1021民初6120号

原告:张兵强,男,1969年7月19日出生,汉族,住玉环市,现住玉环市。

原告:屠丽飞,女,1970年3月1日出生,汉族,住玉环市,现住玉环市。

共同委托诉讼代理人:李良瑞,浙江星汇律师事务所律师。

被告:中国农业银行股份有限公司玉环清港支行,住所地玉环市清港镇迎宾路151号。

负责人:李伟,该支行行长。

委托诉讼代理人:冯锡平,浙江辅成律师事务所律师。

原告张兵强、屠丽飞与被告中国农业银行股份有限公司玉环清港支行房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月7日立案后,依法适用简易程序,于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告张兵强、屠丽飞的共同委托诉讼代理人李良瑞、被告中国农业银行股份有限公司玉环清港支行的委托代理人冯锡平到庭参加诉讼。2017年10月22日,原、被告申请给予庭外和解期限为5个月。本案现已审理终结。

原告张兵强、屠丽飞向本院提出诉讼请求:一、判令解除原告与被告于2005年11月19日订立的《房屋转让协议书》和《房屋转让补充协议书》;二、由两原告退还被告上述协议的标的房屋一套及附属地下车库一个,由被告返还两原告房屋转让款593600元和地下车库转让款108000元,并赔偿两原告契税支出17808元和房屋差价经济损失800000元【暂估价,具体由法院依职权委托中介结构对房屋及附属设施、固定装修物按商品房先行市场二手房交易价进行鉴定评估为准】,上述合计人民币1519408元。在诉讼过程中,原告撤回第二项诉讼请求中关于房屋差价经济损失部分赔偿的请求。事实和理由:2005年11月19日,被告委托玉环县天宇房地产经纪有限公司与原告订立一份《房屋转让协议书》,约定:被告将位于玉环县迎宾桥头边综合楼2幢四层转角边房屋一套(玉房权证玉环字第××号房屋1-2)转让给原告。该房协议确定面积为160.44平方米(包括公摊面积),具体以产权登记部门登记确认为准;本协议房屋楼层价款计人民币593600元,办理房产证的转户手续由被告负责办理,原告提供相关手续并及时配合,各款项付清后,房产证办到原告户头,即日起交付;过户契税由原告负责支付,其余费用由被告负责等等。同日,原被告又签订一份《房屋转让补充协议书》,约定:1、土地不分割,按综合楼建筑面积份额与被告共有;2、特殊约定:原告受让被告面积为24平方米的地下车库一个,按4500每平方米计价,计人民币108000元,此车库面积不在房产权证内,用户享有使用权。上述二份协议订立后,两原告依约交付全部了转让款701600元,被告将房屋和地下车库交付原告居住使用,并由被告负责办理过户手续。2005年12月15日,玉环县人民政府为原告购买的上述房屋颁发了玉房权证玉环字第××号房屋所有权证,载明所有权人为张兵强,共有人为屠丽飞,建筑面积为160.44平方米,设计用途为商住。2005年12月20日,玉环县人民政府为原告颁发了契证,载明承受方为张兵强;出让方为中国农业银行玉环清港支行;土地房屋坐落清港路迎宾路;转移方式为转让;用途为商品房;应缴税额为17808元。2009年,被告因股份制改革上市需要办理土地确权登记,违反与原告之间土地不分割约定,单独向国土部门申请分割确权上述综合楼属于其房产份额相应比例部分的土地权属。玉环县国土资源局向被告颁发国有土地使用证(国用2009第2333号),载明用途为金融保险用地,使用权类型出让,使用权面积277.96平方米,并注销了原土地证(即原约定双方共有不分割的土地证)。鉴于被告已单独分割土地证登记,原告与同一综合楼的其他业主一起也要求分割取得土地证,但被告始终不予配合。2016年6月29日,原告与其他业主共35户主一起提起非必要共同诉讼,要求被告协助办理与房屋产权相对应的土地使用权证。此案审理中,经玉环市人民法院依职权调取涉案房屋规划审批、初始登记相关材料及函询玉环市国土局,并经该局书面明确答复。原告于2016年12月份才知悉自己所购房屋附属地块法定用途属于金融保险用地,而非商住用地,土地用途与房屋实际用途并不一致,不能分割土地登记。涉案房屋与被告现所有的房屋作为整体工程,在立项、规划审批和设计,均是按金融保险办公、商业用途报批,根本不属商品房,设计用途也非商住。被告与原告订立合同前办理并在合同中载明的房产证,其初始登记载明的商住设计用途完全凭虚假证明取得。由于原告无法通过民事诉讼途径要求被告协助办理分割登记土地证,经法庭释明后,原告不得不于2016年12月23日申请撤诉。尔后,原告与其他业主一起向国土部门反映,要求解决土地分割办证问题,但至今无法解决。根据物权法、合同法有关规定,房屋转让其附属的土地使用权亦一起转让;房屋出卖方对争议房屋的权利状况应承担权利瑕疵担保责任,应保证其转让的房屋初始登记权属完整、真实,不存在任何瑕疵。被告以虚假证明文件取得初始登记,没有任何根据将房产证设计用途登记为商住,并据此订立房屋转让合同,导致原告无法取得土地使用权。被告的行为导致原告合同目的无法实现,明显构成根本性违约。故原告有权要求解除合同、退还房屋、返还价款,并要求被告对原告的经济损失予以全额赔偿。

被告中国农业银行股份有限公司玉环清港支行辩称:一、原告与被告于2005年11月19日签订房屋转让协议是事实,但被告仅仅是名义上的出让人,实际出让人是玉环前都房地产开发有限公司;二、被告并无根本违约行为。依合同约定,被告已经履行了交付房屋和协助办理房产证到原告名下的义务;三、房屋买卖合同的目的已经实现,作为买受人已经取得了房屋的所有权。原告强调讼争房屋土地证无法领取,对此被告并不否认,但是土地证不能领取并不是合同的主要目的;四、如果法院判令合同解除,按照法律规定应当恢复原状,那么自2005年至今原告占有房屋的收益应当予以返还。综上,被告主张驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下:

2005年11月19日,被告委托玉环县天宇房地产经纪有限公司与原告订立一份《房屋转让协议书》,约定:被告将位于玉环县迎宾桥头边综合楼2幢四层转角边房屋一套(玉房权证玉字第××号房号1-2)转让给原告;该房协议确定面积为160.44平方米(包括公摊面积),具体以产权登记部门登记确认为准;本协议房屋楼层价款计人民币593600元,办理房产证的转户手续由被告负责办理,原告提供相关手续并及时配合,各款项付清后,房产证办到原告户头,即日起交付;过户契税由原告负责支付,其余费用由被告负责等等。同日,原被告又签订一份《房屋转让补充协议书》,约定:1、土地不分割,按综合楼建筑面积份额与被告共有;2、特殊约定:原告受让被告面积为24平方米的地下车库一个,按4500每平方米计价,计人民币108000元,此车库面积不在房产权证内,用户享有使用权。上述二份协议订立后,两原告依约交付全部了转让款701600元,被告将房屋和地下车库交付原告居住使用,并由被告负责办理房屋过户手续。2005年12月15日,玉环县人民政府为原告购买的上述房屋颁发了玉房权证玉环字第××号房屋所有权证。载明所有权人为张兵强,共有人为屠丽飞,建筑面积为160.44平方米,设计用途为商住。2005年12月20日,玉环县人民政府为原告颁发了契证,载明承受方为张兵强;出让方为中国农业银行玉环清港支行;土地房屋坐落于清港镇迎宾路;转移方式为转让;用途为商品房;应缴税额为17808元。2009年间,被告因股份制改革上市需要办理土地确权登记,违反与原告之间土地不分割约定,单独向国土部门申请分割确权上述综合楼属于其房产份额相应比例部分的土地权属。玉环县国土资源局向被告颁发国有土地使用证(国用2009第2333号),载明用途为金融保险用地,使用权类型出让,使用权面积277.96平方米,并注销了原土地证(即原约定双方共有不分割的土地证)。

2016年6月29日,原告与其他业主共35户主一起向本院提起非必要共同诉讼,要求被告协助办理与房屋产权相对应的土地使用权证。该案诉讼过程中,本院于2016年10月12日就诉争房屋的土地登记和分割问题向玉环县国土资源局发函咨询。2016年11月10日,玉环县国土资源局函复:一、玉国用(2009)第02333号国有土地使用权证登记的面积277.96平方米,其余差额部分在土地登记簿中记载但未发证,属于预留状态。该使用权仍属于中国农业银行股份有限公司玉环县支行,用途为金融保险用地;二、此地块属于金融保险用地,与讼争标的实际用途不一致,目前政策不能办理分割登记,等等。2016年12月23日,原告申请撤回起诉,本院于同日裁定准许撤诉。

诉讼中,本院多次组织双方当事人进行调解,并商请相关不动产登记主管部门切实履行职责,做好息诉息访工作,均以用地性质不符或系历史遗留问题等为由予以搪塞,致使协调未果。

以上事实原被告并无争议,且有原告方提供的(2005)浙玉证字第3194号公证书、房屋转让协议书、房屋转让补充协议书、玉房权证玉环字第××号房屋所有权证及契证、玉国用(2009)第02333号国有土地使用权证、(2016)浙1021民初4463号案民事起诉状及民事裁定书、玉环县人民法院咨询函、玉环县国土资源局回复函等证据在案佐证。

本院认为,房屋买卖合同作为特殊的买卖合同,出卖人在享有受领给付价款权利的同时,负有交付房屋和转移所有权的义务;买受人在享有受领给付的同时,也负有给付价款的义务。本案原、被告之间订立的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议书》因协商一致而成立。缔约当事人主体适格,意思表示真实,并无违反法律、行政法规强制性规定,故房屋买卖合同应为有效。有效的合同对缔约双方均具约束力。原、被告依约定各自履行了交付房屋、办理房屋过户登记及支付对价的义务后,合同目的即已实现。虽然《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第三款规定“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证”,即出卖人尚负有协助办理土地使用权证变更登记的义务,但在当时的法律环境下,对“地随房走”或“房随地走”的房地权证分离现象存在一定程度的容忍,并不影响房屋交易目的的实现;何况本案双方当事人特别约定“土地不分割,按建筑面积份额共有”即共用一本土地使用权证并无不当。也就是说,即便被告未将土地使用权证予以分割到户,仍应视为符合合同约定,故不存在合同目的不达的问题。被告为股份制改革土地登记确权所需无视补充协议第一条“土地不分割,按综合楼建筑面积份额与中国农业银行玉环清港支行共有”之约定,于2009年间将其应有部分的土地使用权向土地管理部门申请并办理了权证分割手续,取得了玉国用(2009)第02333号国有土地使用权证,致使原告等购房户应有份额的土地使用权仅在土地登记簿中予以记载而无法核发权证,应属违约。但此项义务的违反,并不构成根本违约,尚不足以使合同目的落空。依通常观念,房屋是用来住的,物尽其用是房屋买卖合同的主要目的。就本案买受人而言,合同主要目的在于标的物的交付和房屋所有权的转移,毕竟土地使用权证共用一证已为事先约定。原告受领给付后占有、使用房屋已达十多年,抵押贷款也已达十年,物之使用价值和交换价值均已得到充分发挥,难谓合同目的无法实现。讼争房屋所有权证载明设计用途为商住,物权登记内容具有公信效力。即便其与土地登记簿记载的土地用途为金融保险用地不一致,也属不动产登记瑕疵问题,应由权利人请求有关不动产登记管理部门确认并变更登记事项,以明确房屋所有权的具体内容。原告主张被告在初始登记时即已知房产证登记事项存在记载错误或通过提供虚假材料手段骗取房产初始登记,并无提供充分证据予以证明,本院不予采纳;果真如此,也非合同违约的问题,原告有权援引《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款或者《中华人民共和国物权法》第二十一条主张权利。原告将房屋所有权证登记事项记载错误视为合同法意义上的权利瑕疵,并无法律依据,况且系争房屋产权也不存在第三人追夺问题,本院不予采纳。因此,原告主张合同解除及返还购房款、赔偿契税等诉讼请求,系缺乏事实和法律依据,本院不予支持。被告辩称本案存在实际出卖人,并无证据予以证实;即使存在名与实的情形,也系内部法律关系,不得对抗善意之买受人,故对该抗辩本院不予采纳。被告辩称本案房屋买卖合同并无存在根本违约,且目的已经实现,此与事实相符,本院予以采纳。

综上,依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定,判决如下:

驳回原告张兵强、屠丽飞的诉讼请求。

案件受理费18475元,减半收取计9237.5元,由原告张兵强、屠丽飞承担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于浙江省台州市中级人民法院。

审 判 员  孔庆周

二〇一八年三月二十七日

代理书记员  翁志枫