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青海海源工贸有限责任公司、青海华谊房地产开发有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

发布日期:2020-04-09 22:24:02

中华人民共和国最高人民法院

2018)最高法民终1269号

上诉人(原审原告):青海海源工贸有限责任公司,住所地:青海省西宁市城东区八一中路56号。

法定代表人:扎西加,该公司董事长。

委托诉讼代理人:李宁生,青海同一律师事务所律师。

委托诉讼代理人:程新林,甘肃合睿律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):青海华谊房地产开发有限责任公司,住所地:青海省海南州同德县巴塘家园农贸市场4楼(巴塘家园01号)。

法定代表人:华格加,该公司总经理。

委托诉讼代理人:蒋仁华,青海立卓律师事务所律师。

委托诉讼代理人:卜一凡,青海立卓律师事务所律师。

上诉人青海海源工贸有限责任公司(以下简称海源公司)因与被上诉人青海华谊房地产开发有限责任公司(以下简称华谊公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服青海省高级人民法院(2017)青民初112号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人海源公司的法定代表人扎西加及委托诉讼代理人李宁生、程新林,被上诉人华谊公司法定代表人华格加及委托诉讼代理人蒋仁华、卜一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

海源公司上诉请求:判决支持海源公司的一审诉讼请求,即判令华谊公司继续履行合同(交付27500㎡的商铺、30套住宅和地下室负一层总建筑面积中三分之一、负二层二分之一的使用权);华谊公司承担一、二审案件受理及保全费用。事实和理由:一、一审法院在未查明华谊公司(单方提供的)与172户签订的《商铺安置协议书》效力的情况下,认定该部分商铺华谊公司可不再向海源公司交付是错误的,同时违反了合同的相对性。二、海源公司与华谊公司签订的《房地产合作开发合同》中约定以成本价回购的30套住宅与作为开发商需要拆迁安置的30套住宅是两个不同的法律关系。三、一审判决认定交付条件不成就不符合事实,华谊公司已经取得房屋销售许可手续,其可以按照双方合同的约定办理相关房屋登记手续。

华谊公司辩称,一、一审法院在案涉合同有效的情况下,认定商铺安置协议为替代履行有法律依据。二、案涉合同中约定30户住宅回购与土地出让后30户回迁户是一致的。三、房屋预售许可和房屋交付的条件不同,现在交付物依旧达不到交付条件,因此海源公司上诉理由不能成立。

海源公司向一审法院起诉请求:一、判令华谊公司继续履行合同(交付27500㎡的商铺、30套住宅和地下室负一层总建筑面积中三分之一、负二层二分之一的使用权)。二、判令华谊公司承担本案诉讼费用。庭审中,海源公司明确其第一项诉讼请求为:判令案涉工程交付条件具备时,由华谊公司向其交付27500㎡的商铺、30套住宅和地下室负一层总建筑面积中三分之一、负二层二分之一的使用权(以下简称地下室使用权)。

一审法院认定事实:2010年8月,原海源公司法定代表人卓玛本等与海源房产公司法定代表人马海龙约定以5000万元的价格受让海源房产公司的股权和全部资产(含海源公司用于案涉投资的15544.4㎡(23.34亩)土地使用权)。后阿旦加等联系众多商户(以下统称集资户,人数不详)商议联合华谊公司以投资土地的方式获得商铺以及共同集资5000万元。2010年10月20日,华谊公司通过阿旦加向海源公司转款300万元后,该5000万元股权转让款集资完成。2010年10月22日,马海龙出具《收条》,载明:今收到卓玛本同志先后交来海源房产公司股权转让款计伍仟万元整。

2011年4月28日,以海源房产公司为甲方与乙方华谊公司签订《房地产合作开发合同》,约定“一、项目概况:项目名称为‘夏都民族旅游商贸城’,占地面积15544.4㎡(23.34亩)。项目规模:分为商业区和商住楼住宅区二部分,建筑面积以规划部门审批的面积为准。二、合作的形式:1.双方采用合作开发,甲方以土地使用权作为投资,乙方以资金、技术、设备、人员管理作为投资;2.该项目全部由乙方开发建设;商业总面积中的27500㎡的商铺由甲方按每平方米1680元回购,甲方回购的27500㎡商铺分配为:一层7000㎡,二层7000㎡,三、四、五层均为4500㎡;住宅楼中的30套住宅由甲方按成本价回购;地下室使用权归甲方所有,其余所有商铺、住宅楼在开发和经营中所产生的全部收益归乙方所有。三、双方的权利和义务:1.甲方向乙方提供完整有效的土地使用权证,移交项目地块并保证项目用地无界址纠纷,项目产权明晰,无抵押等他项权利,红线外临街一幢住宅楼的拆迁事宜,由乙方负责拆除。并承担拆迁安置费用;…;3.甲方的土地证号为宁国用(2009)第025号、地号为022600033的项目地块为工业用地,该项目地块需要变更土地使用权性质后才能开发,此项工作由乙方负责办理,费用由乙方支付承担;…;11.乙方商住楼住宅区内所建的商住楼、商铺均由乙方独自开发建设,自负盈亏,风险自担,但甲方有权对项目的质量和进度进行监督”等内容。合同签订后,华谊公司按约办理案涉土地使用权性质等事宜。

2012年3月17日,海源公司在向西宁市土地储备中心交付土地前,向该中心出具《证明》,内容为:海源公司500户股东要求在原址建还每人100㎡的住宅。

2012年3月20日,西宁市统一征地所与海源公司签订《统一收购合同》,约定:收购土地位于八一路56号,土地面积为15546.04㎡(合23.319亩);土地补偿费为7352660.12元;土地补偿费待该宗地完成土地招标、拍卖、挂牌后,在三十个工作日内西宁市土地储备中心一次性支付海源公司。

2012年6月6日,西宁市国土资源局发出《出让公告》并附《竞买须知》,对案涉地块进行挂牌出让。《竞买须知》告知出让地块的基本情况:1.2012C-8地块规划用地面积为12756.37㎡(约19.13亩)(含配建10%保障性住房用地面积1275.64㎡,实际出让面积1722.11㎡)。使用性质:商业住宅,规划未明确配套商业面积暂按商业用地1722.11㎡、住宅9758.62㎡分摊,最后以市规划局批准的总面积进行核算;2.经市土地储备中心核算的储备成本774.85万元(不含30户住户拆迁建筑面积1815.9㎡,及50000㎡住宅安置,成交后由竞得单位负责承担安置);3.根据市城乡规划局设计条件要求:(1)…;同时配建不少于总建筑规模10%保障性住房,并与保障性住房管理部门签署配建协议,保障性住房用地以划拨方式供地;(2)竞得单位需代征代拆红线范围内城市道路用地,且不得占用。同时,交纳1000万元竞买保证金及挂牌成交价即为该幅地块供地价款(不含30户拆迁建设面积1815.9㎡、50000㎡住宅的建还安置成本及相关税费)。华谊公司向西宁市国土资源局交纳了1000万元的竞买保证金,报名参加案涉地块的招拍挂程序。

2012年7月11日,经政府招拍挂程序,华谊公司竞得案涉地块,西宁市国土资源局向华谊公司出具《成交书》,确认华谊公司以2010万元的价格竞得案涉地块,地块面积约12756.37㎡含10%的保障性住房(面积以实测宗地面积为准),出让用途为商业、住宅。同年7月19日,西宁市国土资源局将案涉地块19.134亩交华谊公司。华谊公司分四笔交清了土地出让金2010万元,其中,2012年4月10日交纳的774.85万元系土地补偿费,由西宁市统一征地所收到后打入了海源公司账户,后海源公司将该笔款项转入华谊公司账户。

2012年7月31日,西宁市国土资源局与华谊公司签订《国有建设用地使用权出让合同》,约定:宗地总面积为12756.37㎡,其中出让宗地面积为12756.37㎡(含1245㎡的保障性住房用地,实际出让面积为11511.37㎡)。主体建筑物性质为住宅,附属建筑物性质为商业,建筑总面积为57404㎡,建筑容积率不高于4.5。补充条款:…按10%保障性住房总建筑面积5600㎡,应配建保障性住房用地面积1245㎡,以划拨方式供地,出让用地面积:住宅9789.26㎡,商业1722.11㎡。

2014年1月6日,西宁市城乡规划局向华谊公司颁发《建设用地规划许可证》。2014年4月16日,西宁市国土资源局向华谊公司颁发《国有土地使用证》。2014年9月30日,西宁市城乡规划局向华谊公司颁发《建设工程规划许可证》。2015年12月3日,西宁市住房保障和房产管理局向华谊公司颁发(2015)宁房预售证第229号、第230号《西宁市商品房预售许可证》。

2014年3月24日,华谊公司向西宁市国土资源局出具《承诺书》,内容为:…我单位承诺该宗地范围内的拆迁安置工作及产生的费用均由我单位负责,其中:八一中路56号拆迁住户约30户,拆迁面积约1816㎡;建还500户股东50000㎡房屋(每户100㎡),…。

2014年3月31日,华谊公司作为甲方与乙方50000㎡住宅安置业主签订《协议书》,约定:甲乙双方自愿达成50000㎡房屋(住宅)置换为25000㎡的商铺;甲乙双方共同预算确定置换商铺成本造价为7100元(相关预算机构);甲方同意在成本价的基础上每平方让利3100元,即每平方4000元的价格确定为回迁安置成本(开发商实际收取每平方2000元,其中包括土地补偿款735万元);土地补偿款735万元直接注入安置成本等内容。

2017年3月7日,西宁市国土资源局向华谊公司出具《关于华谊公司八一路土地补交出让金相关事宜的情况说明》、2018年5月5日,西宁市国土资源局向华谊公司、西宁夏都民族旅游商贸城业主委员会出具《关于“西宁夏都民族旅游商贸城”项目用地补交出让金相关事宜的情况说明》,上述两份情况说明的主要内容是:现华谊公司规划总平宗地面积与该局与华谊公司原签订的《国有建设用地使用权出让合同》不符,需重新评估后由华谊公司补交土地出让金,土地用途改变部分为安置西宁夏都民族旅游商贸城商铺回迁集资业主。华谊公司尚未补交该部分土地出让金。

2017年12月26日,华谊公司出具《情况说明》,主要内容为:华谊公司开发建设的位于西宁市城东区八一中路56号“西宁夏都民族旅游商贸城”项目,建筑面积85467.67㎡,其中住宅建筑面积8890㎡,含有30户原址回迁户,目前已全部签订《房屋拆迁安置协议》,其具体房屋面积、房号详见附表。2017年12月28日,西宁市住房保障和房产管理局在该《情况说明》上记载“情况属实,具体房屋见附表”。附表详细列出30户拆迁安置户楼层、房号、面积。

截止目前,案涉工程尚在施工建设中。

针对集资户的商铺安置事宜,海源公司与部分集资户(单方提供证据称有189户)签订了《协议书》;华谊公司与部分集资户(单方提供证据称有172户)签订了《商铺安置协议书》,并又与部分集资户(单方提供证据称有124户)签订了《认购合同书》。

2012年5月9日,海源房产公司在工商行政管理局变更为海源公司。

一审法院认为,结合双方当事人的诉辩意见及本案事实,一审法院对争议焦点分析认定如下:

一、案涉《房地产合作开发合同》的性质及效力的认定问题

一审法院认为,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”、第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效,但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效”、第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同”的规定,结合本案中,海源公司与华谊公司于2011年4月18日签订的《房地产合作开发合同》中约定海源公司的投入是15544.4㎡(23.34亩)土地的相关权益,其收益是一定面积的房屋;华谊公司以全部建设资金等作为投入,并办理变更土地使用权性质、承担土地出让金等,其收益是其开发出的除应向海源公司交付的房屋外的其余全部房屋;并约定华谊公司对开发建设的商住楼、商铺自负盈亏,风险自担等内容看,海源公司只享有固定开发收益,不承担开发经营的风险,可以认定案涉合同名为合作开发房地产合同,实为土地使用权转让合同。但又因本案海源公司作为投资的土地使用权属于划拨性质,该土地使用权转让合同再次转性为补偿性质的合同。由于补偿性质的合同为无名合同,目前尚无对应案由规定,故本案以建设用地使用权转让合同纠纷确定案由为宜。

案涉《房地产合作开发合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,属合法有效。庭审中,海源公司、华谊公司对案涉合同性质、效力均无异议,一审法院予以确认。

二、海源公司请求案涉工程交付条件具备时,华谊公司按合同约定向其交付27500㎡的商铺、30套住宅和地下室使用权是否成立的问题

海源公司认为,华谊公司办理了房屋预售许可手续,具备了向其交付房屋的条件,并已对外销售房屋,还擅自与部分集资户签订了商铺安置协议,侵犯了其权益,要求华谊公司向其交付商铺、住宅、地下室使用权,再由其向集资户分配商铺,住宅和地下室使用权由集资户共同享有。

华谊公司认为,案涉工程尚未建成,海源公司请求交付条件不成就,应驳回其诉讼请求;合同履行发生变化,其已按《竞买须知》要求履行安置商铺、住宅事宜,不应向海源公司交付商铺、住宅;如按合同约定履行,应充分考虑土地出让过程中因政府行为导致土地面积减少、增加建安成本(2010万元的土地出让金、10%保障房及30户拆迁户住宅建设等)等因素,调整双方土地转让对价中商铺为22550㎡,共同承担增加建设成本。

一审法院认为,根据双方的诉辩意见,该争议焦点项下包含案涉商铺、住宅、地下室使用权应否向海源公司交付以及交付条件是否成就两个方面,现逐一分析认定如下:

(一)关于案涉商铺、住宅、地下室使用权应否向海源公司交付的问题。

一是商铺问题。海源公司认为,华谊公司擅自与部分集资户签订了商铺安置协议,违反了合同约定,华谊公司应向其交付后再行分配;华谊公司认为,合同履行发生变更,其已按《竞买须知》要求向集资户履行安置义务,不应向海源公司交付;如要履行合同,则应核减商铺面积为22550㎡。一审法院认为,庭审中,海源公司认可5000万元股权转让款全部来源于集资户,并认可双方签订的《房地产合作开发合同》约定的27500㎡的商铺是向5000万元股权转让款的集资户再行分配。基于双方合同的约定,华谊公司经招拍挂程序竞得案涉土地,根据西宁市国土资源局招拍挂文件中《竞买须知》的要求,应由竞得单位即华谊公司承担对集资户的安置,对内双方应按照合同约定履行权利义务。本案中,华谊公司确与部分集资户签订商铺安置协议,对于该行为,根据最高人民法院(2015)民一终字第431号发回重审裁定有关“海源公司取得本案中作为出资的15544.4平方米(23.34亩)土地使用权的5000万元资金全部来源于众多集资购房人,因此,只要华谊公司在涉案土地变性过程中承诺的50000㎡安置房与海源公司诉请要求交付的房屋使用功能、用途、目的一致,即具有安置众多集资购房人的同一性,即便华谊公司突破合同相对性直接与众多集资购房人订立安置协议进行安置的行为有所不妥,但华谊公司已安置的事实势必与其按照合作开发合同约定向海源公司履行交付房屋义务之间发生重叠,构成替代履行”的认定,结合本案已查明海源公司在案涉土地收回前,向西宁市土地储备中心提出50000㎡住宅安置,后华谊公司与50000㎡住宅安置业主签订《协议书》确定50000㎡住宅置换为25000㎡商铺安置,并与部分集资户(单方提供证据称有172户)签订商铺安置协议以及为履行商铺安置,华谊公司又将部分住宅用地变更为商业用地尚需补交土地出让金等事实看,华谊公司在案涉土地变性过程中承诺的50000㎡安置房与海源公司诉请要求交付的房屋使用功能、用途、目的一致,即具有安置众多集资户的同一性,华谊公司安置部分集资户的行为构成替代履行,华谊公司应按其与集资户签订的商铺安置协议履行交付义务,由其替代海源公司向集资户交付商铺。因此,一审法院认定该部分商铺可不再向海源公司交付。华谊公司的抗辩部分成立,一审法院予以支持。

二是住宅问题。海源公司认为,合同约定的30套住宅并非30户拆迁户的住宅,应由华谊公司向其交付,由集资户共同享有;华谊公司认为,合同约定的30套住宅是30户拆迁户的住宅,并已按《竞买须知》的要求履行了安置,不应向海源公司交付。一审法院认为,经查,海源公司用于投资的案涉土地上含一栋五层住宅楼共30户住户,海源公司转让土地获得对价中应保障拆迁户的利益,双方合同约定的30套住宅由海源公司按成本价回购内容应是对30户拆迁户的安置。且海源公司在本案庭审后提交代理词中也认可该30套住宅是为了保障原定30户拆迁户的合法利益。因此,双方争议的合同约定的30套住宅应是30户拆迁户的住房,并不存在另外的30套住宅。合同虽约定该30套住宅由海源公司回购,但华谊公司按照《竞买须知》中关于安置30户拆迁户住宅的约定,与拆迁户签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》,这是华谊公司对双方合同约定内容的安置义务的承担,该30套住宅待交付条件成就时,应由华谊公司履行交付义务,无须再交付给海源公司。海源公司的该主张不成立,一审法院不予支持。

三是地下室使用权问题。一审法院认为,海源公司认可该部分应由集资户共同享有,根据合同约定华谊公司应向海源公司交付地下室使用权,华谊公司对此并未提出异议,如交付条件成就,应由其向海源公司交付。海源公司的该项主张成立,一审法院予以支持。

(二)关于交付条件是否成就问题。根据最高人民法院(2015)民一终字第431号发回重审裁定“根据《城市房地产管理法》《建筑法》《合同法》《消防法》和《环境保护法》的规定,工程竣工验收合格(包括环保、消防)属于法定强制性条件,必须满足。另外,根据《商品房销售管理办法》的规定,商品房的面积完成最终测绘登记和取得销售许可虽属于行政管理性规范,但若房屋的面积不确定和未取得销售许可,客观上也无法进行交付,即便交付也不能办理产权登记。因此,工程竣工验收合格、房屋面积确定和取得销售许可,是本案争议房屋交付应当具备的条件”的认定,一审法院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用”、《中华人民共和国环境保护法》第四十一条“建设项目中防治污染的设施,应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用”等,均规定了建设工程交付使用必须符合竣工验收合格这一法定强制性条件。结合本案,截止目前,案涉工程尚未建成,并经实地查看核实仍在施工建设中,交付使用的条件尚不成就,海源公司庭审中也予以认可。案涉工程取得销售许可不能等同于交付条件成就,销售许可仅是行政主管部门认为该项目具备销售条件,但该阶段实质上并不完全具备交付条件。因此,从海源公司的认可及实地查看情况看,目前,案涉工程不符合上述法律规定的交付使用条件,海源公司的该项主张不成立,一审法院不予支持;待交付条件成就时,海源公司可再行主张。

对于华谊公司抗辩调整其向海源公司交付商铺的面积为22550㎡的理由,一审法院认为,本案中,海源公司认可27500㎡商铺全部用来安置5000万股权转让款的集资户,华谊公司也认可应对5000万股权转让款的集资户进行安置,目前,双方提交证据均无法证明所有集资户数量和各自安置集资户数量下,为保障集资户利益,是否调整、调整多少,应待海源公司、华谊公司履行安置集资户商铺后再行确定,一审法院在本案中不予处理。

对于华谊公司抗辩增加的建安成本应由双方共同承担的理由,一审法院认为,该抗辩系新的诉讼请求,华谊公司应另行主张,一审法院不予分析认定。

综上,一审法院认为,海源公司主张《房地产合作开发合同》中约定的27500㎡的商铺、30套住宅和地下室使用权全部由华谊公司向其交付,与一审法院认定事实不符,且目前案涉工程尚未建成及进行竣工验收合格,海源公司请求华谊公司交付的条件仍不成就,海源公司的诉讼请求不成立,一审法院不予支持。判决:驳回青海海源工贸有限责任公司的诉讼请求。

一审案件受理费319300元,由青海海源工贸有限责任公司、青海华谊房地产开发有限责任公司各承担159650元;诉讼保全费5000元,由青海海源工贸有限责任公司承担。

本院二审经审理,确认了一审查明的事实。

本案一审法院曾作出(2015)青民一初字第3号民事判决,判决案涉合同继续履行,驳回海源公司的其他诉讼请求,海源公司、华谊公司均不服,提起上诉。本院以(2015)民一终字第431号民事裁定发回重审,裁定中载明:“海源公司取得本案中作为出资的15544.4平方米(23.34亩)土地使用权的5000万元资金全部来源于众多集资购房人,因此,只要华谊公司在涉案土地变性过程中承诺的50000平方米安置房与海源公司诉请要求交付的房屋使用功能、用途、目的一致,即具有安置众多集资购房人的同一性,即便华谊公司突破合同相对性直接与众多集资购房人订立安置协议进行安置的行为有所不妥,但华谊公司已安置的事实势必与其按照合作开发合同约定向海源公司履行交付房屋义务之间发生重叠,构成替代履行。原审关于50000平方米住宅的建还安置及相关税费是合同外新增加的义务,应待夏都民族旅游商贸项目建成,具备交付房屋的条件成就后,由海源公司、华谊公司共同承担的认定,属于事实认定不清,对众多集资购房人的利益构成重大影响。”

本院认为,本案的焦点问题是:华谊公司应否按照合同约定向海源公司交付商铺27500平方米、30套住宅及相关地下室使用权。

关于商铺问题。海源公司与华谊公司在2011年4月28日签订的《房地产合作开发合同》中约定,华谊公司向海源公司交付27500平方米商铺,海源公司按照每平方米1680元进行回购。2012年3月17日海源公司向西宁市土地储备中心交付土地前,出具《证明》,内容为:“海源公司500户股东要求在原址建还每人100m2的住宅”。2012年6月6日西宁市国土资源局发布的《竞买须知》中要求由竞得单位承担50000平方米住宅的建还安置成本。2014年,集资户与华谊公司约定50000平方米住宅变更为25000平方米商铺,后部分集资户与华谊公司签订了《商铺安置协议》。海源公司在一审时认可其与华谊公司签订的《房地产合作开发合同》中约定交付27500平方米商铺全部向5000万元股权转让款的集资户再行分配,海源公司亦认可西宁市国土资源局发布《竞买须知》中要求竞得单位承担安置的50000平方米住宅属于上述全体集资户。根据海源公司陈述,其诉请华谊公司交付27500平方米商铺及华谊公司承担安置50000平方米住宅的主体均是5000万元股权转让款的集资户。华谊公司与部分集资户签订《商铺安置协议》并交付商铺,一审认为海源公司要求华谊公司向其交付商铺,因华谊公司安置部分集资户,构成替代履行。由于海源公司与华谊公司目前均无法确定集资户的准确人数及商铺安置面积,待华谊公司安置集资户商铺完成后,就《房地产合作开发合同》中华谊公司未履行的商铺面积,海源公司可另行主张其合法权益。因此,海源公司要求华谊公司向其交付商铺的上诉理由不能成立。

关于住宅问题。海源公司上诉主张合同约定回购30套住宅与拆迁安置的30套住宅系两个不同的法律关系,该主张依据不足。2016年6月6月,西宁市国土资源局发布的《竞买须知》第三条第二款明示30户住户拆迁建筑面积1815.9平方米由竞得单位负责承担建还安置成本;2017年12月26日华谊公司出具的《情况说明》中附有30户回迁户的安置面积及房号清单,西宁市住房保障和房产管理局房屋征收管理办公室在该《情况说明》加盖业务专用章,并注明“情况属实,具体房屋见附表”。海源公司在一审代理词中自述“住宅楼中的30套住宅由甲方按成本价回购,正是为保障原定30户的拆迁户的合法利益”,且表示案涉土地上再无其他拆迁户。根据以上事实,海源公司该上诉主张与西宁市国土资源局发布的《竞买须知》以及海源公司的陈述矛盾,故海源公司该项上诉理由不能成立。

关于交付条件是否成就的问题。海源公司主张华谊公司已取得房屋销售许可手续应当向其交付,该主张依据不足。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国环境保护法》的规定,建设工程竣工验收合格后,才能交付使用。华谊公司虽然已经取得房屋销售许可手续,但在二审期间,案涉项目仍在建设中,尚未竣工验收,不符合法律规定的交付使用条件,海源公司的该项上诉理由不能成立。

综上所述,海源公司的上诉请求不能成立,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费319300元,由青海海源工贸有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 杨 卓

审判员 王云飞

审判员 丁广宇

二〇一九年三月二十九日

 法官助理   周谧

书记员   范苗