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一方按揭购房,夫妻共同还贷"的房产分割

发布日期:2020-03-26 19:30:28

一、相关司法解释的规定及律师释义因“一方按揭购房,夫妻共同还贷”的房产分割问题,主要涉及以下司法解释条文,有必要先进行解读说明:
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。【律师释义】本条司法解释主要是针对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成一致意见时的几点处理方案:一是双方都主张房屋所有权的且同意竞价取得的,应当允许双方采取竞价的方式获得房屋所有权,也就是说“价高者得”;二是仅一方主张所有权的,由双方协商或者法院委托评估机构评估房屋价值;三是都不主张房屋所有权的,可以申请拍卖房屋,拍卖所得价款进行分割。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。【律师释义】本条司法解释就是针对一方婚前以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷的房屋分割处理原则。理解此条文,应当注意签订购房合同、首付款支付及银行办理贷款的时间节点均在婚前,也应该是一方行为。若在婚后,一方签订的购房合同可能被认定也有权代表另一方(夫妻一方在从事家事时,即便未经对方书面授权,一般也能享有代理对方的家事代理权),银行按揭贷款也可能被认定为夫妻共同债务(一方为家庭居住购房所负的债务可能被认定为夫妻共同债务)。或者婚前恋爱期间的双方行为的,都不能直接适用本条款。还应当注意,婚后是使用夫妻共同财产还贷。如果婚后还是以一方婚前个人财产还贷,或者虽不是婚前个人财产但是夫妻之间有书面财产约定,比如说一方婚后的收入约定为个人财产,并用此个人财产还贷的,也不能适用本条款。 那么,若当事人协商不成,法律及司法解释并未对“由产权登记一方对另一方进行补偿”问题进行进一步明确规范,判决也是五花八门。

一方按揭购房,夫妻共同还贷"的房产分割(图1)


二、上海法院判决主要情形针对“由产权登记一方对另一方进行补偿”问题,上海法院判决主要存在以下几种情形:(1)判决文书里详细分析补偿的计算方法比如,上海浦东法院(2019)沪0115民初18524号判决认为:婚内共同还贷及其相应增值部分的数额,等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价除以不动产成本,不动产成本包括结婚时不动产的价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。再如,上海嘉定法院(2017)沪0114民初6145号民事判决认为原告的计算公式更为合理并予以支持,即:升值率=房屋现价格/结婚登记时房屋价格,另一方分得补偿款=共同还贷部分*升值率/2。又如,上海虹口法院(2017)沪0109民初33220号判决认为:升值利益的计算应以原、被告结婚时的房屋价值和房屋现价值的升值率作为计算基数。 (2)判决文书里分开计算共同还贷部分和房屋增值率比如,上海金山法院(2016)沪0115民初13183号判决认为:原、被告共同归还贷款129,170.14元,其中的一半即64,585.07元原告应补偿给被告。共同还贷部分所对应房屋增值的计算方式为:95,530.49元(共同还贷金额中本金部分)÷448,000元(房屋购买价)×474,070元(房屋总增值)=101,089.59元,原告应补偿其中的一半即50,544.80元给被告。再如,上海闵行法院(2015)闵少民初字第417号判决认为:原告以其个人婚前积蓄170,000元为被告婚前不动产还贷,被告应予返还,该部分钱款相对应的财产增值部分归原告所有。 (3)判决文书分析各方对房屋贡献大小后,酌情补偿另一方比如,上海虹口法院(2019)沪0109民初12788号判决认为:在双方均没有明确婚后共同积蓄的证据情况下,本案无法确定原被告婚后共同积蓄的数额,但是原被告婚后购买,登记在被告名下,也是夫妻共同财产,从上可以看出不能排除有被告婚前财产的因素,故被告对购买上海市抚远路某房屋贡献较大,应酌情多分。再如,上海虹口法院(2015)虹少民初字第177号判决认为:基于原告婚后偿还的账户公积金和部分余额属夫妻共同财产,被告获得分割房屋增值利益的权利。考虑房屋增值后的实际价值、原告和父亲对房屋所作的贡献大小,以及原、被告对房屋折价利益的具体意见,被告基于原告的房屋利益可酌情获得折价款。 (4)判决文书查明事实后,判决酌情补偿另一方比如,上海闵行法院(2018)沪0112民初37258号判决认为:由于部分房款系以银行贷款支付,其中大部分还贷发生于原、被告婚姻关系存续期间,除双方确认以被告婚前积累形成的公积金冲还贷款的部分属被告个人财产还贷之外,其余婚后还贷推定以夫妻共同财产支付,根据相关规定,原告有权就该部分还贷金额以及相应增值部分要求被告作出补偿。再如,上海黄浦法院(2016)沪0101民初27728号判决认为:以双方确认的房屋现价为基数、按照已还贷款部分在已付购房款中所占比例、由原告支付被告60%的折价款,该房剩余的银行贷款由原告负责偿还。又如,上海嘉定法院(2016)沪0114民初120号判决认为:具体分割中应综合考虑房屋的购买价、现值、付款情况、贷款余额、还贷资金的来源和分居后的还贷状况、婚姻存续期限、婚后增值等因素,酌情确定原告应享有的增值利益。还如,上海浦东法院(2016)沪0115民初13183号判决认为:审理中,原、被告均对系争房屋主张产权,综合考虑房屋的性质、来源、购买出资及婚后还贷等情况,本院认为系争房屋产权宜归原告所有,并由其酌情支付被告房屋折价款。 (5)律师还发现产权登记一方主张母亲参与还贷款是对己方个人赠与,以及另一方认为产权登记一方向案外人借款还贷属于夫妻共同财产还贷的理由未能得到支持的案例比如,上海嘉定法院(2019)沪0114民初5017号判决分析认为:被告提出有部分系其母亲的出资,即使确系其母亲的出资,也应认定为对夫妻双方的赠与;关于提前归还贷款本息部分,原、被告对于款项来源的陈述不同,原告未能举证证明该些款项系夫妻共同出资,且原告亦在庭审中自述其与被告自2018年8月开始分居,故本院采信被告关于向案外人借款80万元用于提前还贷的陈述,并确定该部分款项系被告的个人出资,相应借款由被告个人负责偿还。

一方按揭购房,夫妻共同还贷"的房产分割(图2)


三、律师对判决的简要分析看了以上判决,很多读者有“数学不好,离婚时家产都不会分”的感觉,其实也简单,现总结一个目前司法实践中比较通用的补偿公式:产权登记一方对另一方的补偿=婚姻关系存续期间共同还贷部分X房屋升值率【房屋升值率=离婚时房屋价格÷结婚时房屋成本价值(包括房屋价格+共同还贷利息+契税、印花税、营业税、评估费等其他费用)】÷2。
上述补偿计算公式主要引入房屋升值率的经济学原理,先计算“房屋升值率”,再计算“婚姻关系存续期间夫妻共同还贷部分”。两者相乘就能得出婚内共同还贷及其相应增值部分的数额,再除2,就是产权登记一方对另一方的补偿金额了。计算补偿前,要确定几个数值:一是离婚时房屋现价和结婚时房屋价格,根据司法解释及司法实践,两个价格可以由当事人协商确定,或者采取竞价的方式,或者由法院委托评估机构进行评估;二是夫妻共同还贷金额,可以根据双方婚姻关系存续期间总计使用夫妻共同财产偿还了多少银行贷款而得出。
我们应当注意,实践中存在一方婚前购后还贷多年后才结婚的情形,所以应当计算结婚时的房屋成本价,而不是购房时的房屋价格。因为婚前一方签订购房合同至结婚前这段时间,房屋亦可能存在增值,那么这部分增值收益依然属于一方婚前个人财产。我们还应当注意,在审判实践中,结婚时房价处于高位,离婚时反而遇到房价下跌的情况,如果再根据前述公式计算补偿可能不利于另一方。针对这个问题最高院民一庭法官认为,产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。理由有二:一是一方婚前已经签订房产买卖合同,购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择,另一方婚后只是共同参与还贷,购买方自然应当承担房价下跌的风险;二是离婚时房产判归产权登记一方,如果只是用于居住而非投资,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。 正因为上述补偿公式并不是法律或司法解释明文规定的公式,所以司法实践中并不是所有法院审理“由产权登记一方对另一方进行补偿”问题时都按照上述公式计算的。法院具体判决时还要考虑以照顾子女和女方权益的原则,以及查明各方对房屋贡献大小和酌情自由裁量等等。


四、律师针对不同情形的具体建议前事不忘后事之师,针对“由产权登记一方对另一方进行补偿”问题,涉诉时,产权登记一方如何不补偿,另一方如何获得房屋所有权或者多补偿。就此,杨旺律师分别提出以下建议:(1)若产权登记一方考虑离婚时不对另一方补偿的,建议:一是,若相信房屋会持续增值,且婚后不打算与对方共同还贷,建议结婚前一次性清偿全部贷款,以便己方享有房屋的全部所有权。此后婚姻关系无论持续多长时间,房屋本身及其增值的部分依然是一方个人财产;二是,考虑到婚后父母可能会为自己偿还贷款,若父母还贷时未明确钱款属性的,根据《婚姻法》规定将很可能被认定为对夫妻双方的赠与。所以建议在赠与前就要明确只赠与给己方子女还贷。若父母碍于子女夫妻情面不好明确,建议由父母通过银行转账备注的方式明确只赠与给自己子女;三是,若涉及到婚后还要偿还贷款的,建议产权登记一方使用婚前的财产进行还贷,并建议使用银行转账的方式还贷。这里需要注意婚前、婚后财产隔离,建议婚后储蓄卡与婚前储蓄卡要分开,千万不要混同;四是,没有财产约定的,婚后产权登记一方使用自己的工资收入偿还贷款也属于夫妻共同财产还贷。那么可以考虑对婚后所得财产进行约定,比如约定婚后所得的财产用于偿还贷款的部分属于个人财产,其他部分所得可以约定为共同财产;五是,必要时及时咨询专业律师,指导财富保值和传承,避免新婚燕尔不久就离婚,要被对方分去家庭一半,甚至全部积蓄。 (2)若另一方离婚时希望获得房屋所有权,或者多获得补偿,建议:一是,我们鼓励夫妻双方(或恋爱男女)共同出资、共同签订购房合同、共同按揭贷款、共同产权登记、共同偿还贷款。即使婚变时,法院也很有可能判决己方获得房屋所有权;二是,如做不到第一点,或者结婚时产权登记一方已经准备好按揭婚房了。律师建议尽量留存婚后共同还贷的相关证据,比如应当了解产权登记一方每月偿还贷款本金及利息具体数额,偿还贷款的资金来源等,必要时要留存相关购房合同、贷款合同、还贷流水清单等复印件,以便计算婚姻关系存续期间共同还贷部分的金额;三是,还应当了解结婚时房屋成本价格,以及离婚时的房屋价值,以便计算房屋升值率;四是,若产权登记一方资产明显高于自己,不建议签订婚内不利于自己的财产协议,最好让婚前和婚后财产混同;五是,必要时及时咨询专业律师,提前防范婚姻风险,避免婚内稀里糊涂共同还贷后,离婚时被扫地出门,还得不到补偿。 最后,需要说明的是,律师撰写本文以及提出的一些建议,是给有需求的朋友做好婚前、婚后财产保值规划和传承,并不是鼓励夫妻结婚时一毛不拔或者算计对方财产。杨律师特别鼓励家庭和睦、夫妻恩爱、共同创造财富,并积极响应国家号召生二胎,一起达到人生巅峰。