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案例:房屋面积纠纷

发布日期:2020-04-09 18:51:14

  基本案情:2008年,济南某小区的居民,以每平方米8000多元的价格,购买了自己的房子。2010年领到房产证时,他们发现,开发商新增了公摊面积,使得实际公摊面积比合同约定多出了2平方米。以小区内2号楼为例,分摊系数由19.4%增加到了23.8%,每户增加2平方米以上。开发商根据登记结果主张购房差价额,每户居民还需再交1万元左右的购房款。据悉,小区内总共有400多户居民,每户都面临这种情况。 

  在与开发商交涉无果的情况下, 37户居民将济南市房管局告到历下区法院,要求房管局收回认证,纠正济南市房产测绘中心的计算错误。
  9个月以后,历下法院宣判37户居民败诉。后来,他们又上诉,被驳回。这些不服输的业主又向省检察院提出抗诉,目前检察院已受理,此案还未审结。

  这类纠纷的根源到底在哪呢?济南市房地局产权监理处测管科的一位工作人员称,根据国家相关规定,商品房必须取得《预售许可证》才能进行销售,开发商办理《预售许可证》的前提之一,就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸,还有开发企业提供的公摊面积说明等信息,测绘公司按照国家规范预测出的有关面积的报告,其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。 “预测绘没办法进行实地测绘,部分项目在预售过程中会出现局部的规划变更,会影响套内面积与公摊面积的变化。”这位工作人员称,这个变化都是经过规划部门的批准,等到项目建设完毕、交房时,测绘主管部门和测绘公司会一同到项目现场进行实地测绘,出具《测绘报告》,作为办理房产证的依据和要件之一。测绘公司出具的预测绘报告及测绘报告,都得经过济南市房地局产权监理处的测管科审批备案。显然,只要是合法楼盘,预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊,即便有些出入,问题也不会太大。有些开发商特意在销售合同中有关面积的约定中,补充一条“据实结算,多退少补”。这样就悄悄地把责任规避,而转嫁到购房人的头上了。 


  维权:有三种途径可选择

  一是直接找开发商协调,也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映,要求测绘单位重新进行测量,在以上两种方式都不能解决的情况下,最后还可以通过法院诉讼,由法院指定测绘单位重测或是以设计变更为由要求退房,目前天津还没有相近案例发生。

  三种维权办法中,第一种办法比较直接有效,但往往需要众多业主联合起来,要求开发商给出一个明确的解释,必要时还可以通过媒体监督解决纠纷,但很多不良开发商会玩“躲猫猫”,采取避而不见和拖而不决的策略,处理起来比较耗时耗力。

  第二种办法的维权成本较高,专家介绍,公摊面积的测量都是以“幢”为单位,一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内,如果一户业主提出申请,意味着需要对整幢楼重新测量,按照现在纯住宅1元平米、商住两用1.7元平米的测绘费用,业主的负担至少在数千元甚至上万元。

  相比之下,通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举,不仅要耗费大量的时间和人力,各种费用的支出也是不可避免的,可以说是三种维权办法中成本最高的。

这方面,北京做的比较好。北京市2005年出台的《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》,开发商取得预售许可后,房屋测绘技术报告书和面积分摊情况将在北京市房屋土地测绘信息网上进行公示,公示内容包括:被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;不分摊的共用部位。变更商品房预售方案及相关内容的,也要在网上提前进行公示。 商品房规划不得随意更改

  开发商要调整已经审查过的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积等,必须要提供规划行政主管部门的批准文件,以及审查机构的审查变更说明和重新测绘的房屋测绘技术报告书。、面积不准测绘机构将乘担责任

  测绘机构必须要按审查合格的施工图进行商品房面积预测,而不能开发商提供什么图就按什么图测绘,否则,发生面积纠纷的,将由开发商和测绘机构共同承担责任。