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一方婚前按揭贷款买房,婚前取得房产证,产权登记为购买方一人,婚后双方还贷,房屋产权归属。

发布日期:2020-03-26 19:26:02

甲于2017年3月以按揭贷款的方式购买商品房一处,并向上海市某房产开发公司支付房屋首付款项50万元。2017年8月,甲与某建设银行签订个人住房抵押贷款合同,贷款100万元,房屋抵押于银行。2018年2月,甲取得房屋产权证,产权登记人为甲一人。2018年4月,甲与乙结婚,婚后两人共同还贷。(2018年7月,甲取得房屋产权证,产权登记人为甲一人。)2018年12月,甲与乙因感情不合,诉讼离婚。截止离婚之前,双方共同还贷60万元,该房屋现市场价值为200万元。



双方因房屋产权的归属问题发生争议。甲认为,该房屋系甲支付首付并贷款,房款已经在婚前支付完毕,理应认为房屋已经归甲所有,房产证只是因为客观原因婚后才办理完毕,且登记人仅为甲一人,故房产仅为甲一人所有。乙对房屋只享有债权,而非物权。乙则认为,婚前一方支付首付款以按揭贷款方式购买商品房,不管其婚前取得房产证还是婚后取得房产证,其还款义务并没有履行完毕,严格意义上讲该房屋并非完全是甲的财产,乙参与共同还贷,理应认为该房产为夫妻共同财产。



(相关知识点链接:婚前按揭房产,是当事人在婚前通过按揭贷款购买的房产。按揭贷款,是指购房者以所预购的房屋作为抵押而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行,银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权收走房屋。按揭贷款购买的房屋一般还款期限较长,通常当事人在婚前购买的按揭房产,结婚后往往由夫妻双方承担还贷责任,因此造成离婚时房屋权属纠纷及分割上的困难。)

案件分析:



第一种情况  婚前一方按揭购买并取得房产证,婚后夫妻共同还贷商品房所有权归属。

 

案件分析:一方当事人婚前按揭购房,且于婚前取得房屋产权证,根据《物权法》与《婚姻法》的规定,应当属于购房者的个人财产。婚后,非产权的一方享有的不是房屋产权,而是对房屋的投资权。当房产增值时,投资人自然应当获得回报。同样,当房产贬值时,投资人也应当承担相应的风险。在房产增值时,非产权方应获得的利益可以按照其投资在总房产价值中所占的比例获得。

 

第二种情况 婚前一方按揭购买,婚后得到产权证,之后夫妻共同还贷商品房所有权归属。

 

对婚前按揭房产的处理主要存在以下两个问题:

第一,当事人一方婚前按揭购房,婚后取得产权证,且婚后双方共同偿还银行贷款,该房产属于一方婚前个人财产还是双方婚后共同财产?

第二,在共同还贷的情况下,不享有产权的一方是否享有房屋增值部分的收益?如享有,又该如何分割?

 

不同观点

观点一:一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款,买卖合同的合同义务已经履行完毕,一方在婚前就取得了房产的全部债权,婚后获得的房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。



观点二:婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但是当事人另有约定的除外。因此,夫妻一方婚前购买的房屋应当认定为购房方的婚前个人财产。按揭房产的权利是婚前就已取得,法院判定房产是夫妻共同财产还是一方婚前个人财产时,应当遵从婚姻法有关夫妻财产范围的规定,而不能简单地遵从物权法的不动产登记原则。



观点三:《婚姻法》第十八条规定,夫妻一方的婚前财产属于其个人财产。在按揭购房关系中,夫妻一方婚前实际支付的购房款属于该方的个人财产,向银行的贷款因尚未偿还,不能认定为其个人财产。根据《婚姻法》第十八条的规定,婚前已支付的房款属于购房者的个人财产,不因婚姻关系的延续而转化为共有财产。但这笔财产只是对房产的部分投资,而不是房屋的所有权。不动产物权必须经过登记才能取得,因此婚后取得产权证的情况下,应当认定为夫妻共同财产。



观点四:对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平,该房产实际是婚前个人财产(婚前个人支付首付及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体。离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。(最高院的观点)。

 

个人倾向于第三种观点,根据《婚姻法》第十七条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。根据物权法规定,房屋产权于登记之日起取得。因此,房产于婚姻关系存续期间所得,且另一方也对房款进行了支付,房屋应当归夫妻共同所有。而一方于婚前支付的首付以及归还的贷款理应作为对房屋的投资款归入房屋之内,在房产分割时予以考虑。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(三)第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据该条,事实上也是认可了房产是夫妻共同财产,只是为了分割方便,才确定可以判决给产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方。本案中,在婚姻关系存续期间,双方以夫妻共同财产还贷,且房产证在婚姻关系存续期间取得,该房产理应为夫妻共同所有,这既符合物权法又符合婚姻法的规定。在财产分割时,应当将购房者婚前出资的部分视为其个人财产,双方婚后共同出资的部分视为共同共有,按照出资比例确定双方当事人各自占有的产权份额。“司法解释三”向全社会征求意见时,公众对该规定的可操作性提出了质疑:“难道每次还贷要保留存根和凭条?”我国实行夫妻财产共有制,除非有特别约定,不论是一方利用个人婚后工资还贷,还是利用双方婚后工资还贷,均属婚后利用共同财产还贷,另一方无需举证证明。



那么,如何对共同还贷但未得到房产的一方进行补偿呢?以本案为例,根据法律规定,甲因是产权登记一方,可以拥有房产的产权。在婚姻关系存续期间,甲乙双方以夫妻共同财产还贷60万元,那么乙占50%即30万元,房屋原价值150万元,房屋现价值为200万元,故一般情况下,乙可得的房产为200*30/150=40万元。



★知识点:

1、婚前一方按揭购买并取得房产证,婚后夫妻共同还贷,商品房所有权应归登记方所有,并由登记方给另一方补偿。

2、 婚前一方按揭购买,婚后得到产权证,之后夫妻共同还贷商品房所有权为夫妻共同共有。实践中,法院可以判决归登记方所有,并由登记方给另一方补偿。

3、补偿公式:(共同还贷金额*1/2)/房屋原价值*房屋现价值=未取得房产一方的补偿款。