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湖北建丰房屋开发有限公司与武汉市家具配套公司房屋联建合同纠纷上诉案

发布日期:2020-04-09 17:45:33

上诉人(原审原告):湖北建丰房屋开发有限公司,住所地:湖北省武汉市武昌区中南路1号。

  法定代表人:何光昶,策事长。

  委托代理人:王皖,中国建设银行湖北省分行职员。

  委托代理人:王春水,中国建设银行湖北省分行职员。

  被上诉人(原审被告):武汉市家具配套公司,住所地:湖北省武汉市汉口中山大道341号。

  法定代表人:汪家新,经理。

  委托代理人:王腊生,武汉市供销社法律顾问。

  委托代理人:李轩,全国供销总社法律顾问。

  一、案件基本事实

  1992年11月,湖北建丰房屋开发有限公闻(以下简称建丰公司)与武汉市家具配套公司(以下简称家具公司)签订了一份《联建中南金贸大厘协议书》,约定:家具公司以其划拨取得的武汉市武昌中南路4686平方米土地作为投资,建丰公司投人建设资金,联合建设中南金贸大厦?土地批租费(出让金)由建丰公司负担;大厦容积率不低于1:7,争取1:8;正负零以下一层,正负零以上不低于28层;大厦建成后,建丰公司分得建筑面积的60%,家具公司分得40%,即家具公司从正负零以上第一层楼面积开始,逐层向上,直至按总建筑面积40%分足为止,其余部分就是建丰公司应得的60%,双方按各自应分得的面积产权归己。地下室产权由双方共同所有并共同使用,管理由家具公司负责,为方便建丰公司出人,正负零以上第一层楼起,家具公司每层楼让出沿中南路面宽10米、深40米的面积给建丰公司作通道上主楼(其面积每层400平方米),以上面积均含在建丰公司应得的60%面积中,待协议成立后,双方的工作人员集中办公,双方共同先办理土地批租手续,大厘的招标、预结算由建丰公司负责,待工程完工后,再以实际面积及建筑面积,按议定比例分配,并办理有关手续。协议书还对大厦的建筑要求、各自应承担的内装修费用、违约处罚等作了约定。1993年6月3日,双方又签订了一份土地转让协议书,约定:家具公司将武汉市武昌中南路土地4866平方米,折合7.03亩土地转让给家具公司,由建丰公司按商场和写字楼的要求进行开发,并由建丰公司按照规定办理土地征用及转让手续。1993年9月24日,湖北省计划委员会以鄂计资字(93)第994号文批复同意建丰公司在武昌中南路建设中南金贸大?工程,1994年12月30日,武汉市土地管理局与建丰公司签订《国有土地使用权批租合同》,约定:将位于武昌中南路4900平方米的土地(以实测面积为准),出让给建丰公司开发写字楼、商场,土地使用年限为50年,土地出让金为人民币3,681,000元。合同还约定,建丰公司在向土地管理局交付土地使用权出让金后15日内向土地管理局申领加盖“临时”方章的《中华人民共和国国有土地使用权证》,取得该土地开发权,并可向境内预售楼花和按揭;土地使用权出让金全部交付及出让地块内拆迁单位的土地使用权证交土地管理局后15日内,依照规定办理土地使用权登记手续,领取《中华人民共和国土地使用权证》,取得土地使用权。还约定了开发该地块的其他条件及违约责任等。1995年1月,建丰公司依据合同向武汉市土地管理局缴纳土地出让金3,681,000元。同年2月29口,武汉市人民政府向建丰公司颁发WP国有(95临)字第29号《中华人民共和国国有土地使用权证》。1996年2月8日,经有关部门批复该项B开工。同年3月6日,湖北省计划委员会给建丰公司颁发了《国有资产投资项0投资许可证》。1996年3月11日,武汉市城市规划管理局给建丰公司颁发了《武汉市城市规划建设工程规划许可证》,同年6月7日,建丰公司及施工单位领取了施工许可证。1996年9月28日,中南金贸大廈正式破土动工。随后,双方为联建费用、面积分成等问题产生争议,双方多次协商未果。建丰公司遂于1998年8月10日向湖北省高级人民法院起诉。请求判令解除双方签订的联建协议书,确认中南金贸大厦项目开发权归属建丰公司。1998年10月8日,中南金贸大厦主体工程封顶。本案在一审审理期间,湖北省高级人民法院委托湖北省审计事务所对该大厦工程造价、双方投资情况鉴定,结论为:中南金贸大JI总造价为人民币122,631,434元,建丰公司已投入74,451,270元(不含投资利息13,682,026元)。家具公司的土地4,818平方米,以1994年12月为准的市值价格为每亩3,349,319元,合计24,115,100元,地上附着物拆除损失为3,889,100元,人员安置、福利、奖金等计5,065,239元,共计33,070,039元(未含该费用的利息损失)。

  二、湖北省高级人民法院一审认定与判决

  湖北省高级人民法院经审理认为,双方当事人签订的联建中南金贸大度协议书系污事人真实意思的表示,符合最髙人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定精神,且该合同已大部分腫行,协议内容并无其他违法行为,应为有效。家具公司以划拨的土地与建丰公司合作建房,属名为合作建房实为土地使用权的有偿转让。根据《湖北省城镇国有土地使用权的出让、转让实施办法》第40、43条的规定,本案家具公司是企业法人,持有转让土地的土地使用权证和地上建筑物房屋产权证,并由建丰公司依据双方协议向土地管理部门缴纳了土地出让金,该转让协议是合法有效的。故双方应继续履行联建中南金贸大度协议书,待该大厦竣工验收后,按约定比例分配房产。建丰公司关于依法解除双方合同关系,确认项目开发权归其所有的请求无事实和法律依据,应予驳回。家具公司辩称的理由有理,予以支持。

  据此判决:(1)建丰公司与家具公司签订的联建中南金贸大厘协议书有效;(2)建丰公司与家具公司按联建中南金贸大?协议书内容继续履行;(3)驳回建丰公司的诉讼请求。

  三、当事人上诉请求与答辩理由

  建丰公司不服一审判决上诉称审判决案由定性错误,双方的争议是联建纠纷而不是土地使用权有偿转让;双方签订的联建中南金贸大厦协议书由于被上诉人没有办理划拨土地使用权出让手续,违反有关法律法规及司法解释,依法应认定合同无效;协议书中家具公司不论联建盈亏均享有总建筑面积40%的房产,属保底条款,应为无效。故请求最髙人民法院撤销一审判决;认定《联建中南金贸大厦协议书》无效;确认中南金贸大厦项H开发权利归属建丰公司。

  四、最高人民法院二审认定与判决

  最高人民法院二审经审理认为,家具公司与建丰公司签订的《联建中南金贸大厦协议书》是具有房地产开发经营内容合同,家具公司以土地作为投资,建丰公司投人资金,共同建设中南金贸大?,并约定联建房屋的分成比例,双方还组成联合工作班子,符合联合建房的特征,故合同性质应为联建合同纠纷。该协议书内容系双方当事人真实意思表示,家具公司用作投资的土地虽然是国有划拨土地,但双方在合同中约定,双方先共同办理土地出让手续,土地出让金由建丰公司负担。建丰公司与土地管理部门签订了土地使用权出让合同,缴纳了土地出让金,办理了有关开发用地手续,取得了土地使用权证。建丰公司和家具公同实际屜行了联建合同,联建的中南金贸大埴已经封顶。虽然双方在签订《联建中南金贸大厦协议书》时,没有办理土地出让手续,但在一审诉讼前建丰公司补办有关手续,根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》司法解释精神,本案合同可认定有效。一审判决认定合同性质有误,但认定合同有效是正确的。建丰公司主张合同无效的理由不能成立,本院不予支持。由于中南金贸大厦属双方联建,家具公司根据合同约定享有权利,建丰公司请求判令中南金贸大厦的开发权归其所有,不符合法律规定和双方约定,本院不予支持。中南金贸大厦因双方发生纠纷,长期停工,合同已无法继续履行,应予终止。根据双方合同约定的房屋分成比例对现在状况的房屋进行分割。双方在合同中关于第一层至第四层沿中南路宽10米、深40米的面积作为建丰公司上主楼的通道的约定,已被双方确认的大厦设计图纸所变更,故建丰公司在第一层至第六层应分得的面积,应按设计图纸标明的位置和面积确定。根据《民事诉讼法》第153条第1款第2项的规定,最髙人民法院于2000年9月26日以(1999)民终字第丨81号民事判决书,判决如下:(1)维持湖北省高级人民法院(1998)鄂民初字第59号民事判决第1、3项;(2)变更湖北省高级人民法院(1998)鄂民初字第59号民事判决第2项为:建丰公司与家具公司签订的《联建中南金贸大頂协议书》终止賊行,中南金贸大厦现冇建筑,正负零以上第一层至第六层(设计图纸确定归建丰公司所有的面积除外)归家具公司所有,中南金贸大厦其他楼层归建丰公司所有,中南金贸大度地下室由家具公司、建丰公司共同所有;(3)驳回建丰公司的上诉请求。一审案件受理费200,010元,鉴定费100,000元,由建丰公司负担。二审案件受理费200,010元,由建丰公司、家具公司各半负担。

  本判决为终审判决。


(来自:中国司法案例网)