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经典案例:刘少庆与刘宗信农村房屋买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-09 16:57:00

当事人信息

原告:刘少庆,男,1975年9月29日出生,汉族,农民,住北京市密云区。

委托诉讼代理人:延志文,北京市亿嘉律师事务所律师。

被告:刘宗信,男,1937年2月12日出生,汉族,农民,住北京市密云区。

委托诉讼代理人:刘少怀(刘宗信之次子),1970年12月19日出生,汉族,居民,住址同上。

审理经过

原告刘少庆与被告刘宗信农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年10月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘少庆及其委托诉讼代理人延志文、被告刘宗信之委托诉讼代理人刘少怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

刘少庆向本院提出诉讼请求:1、要求被告履行房屋买卖合同,将房屋予以腾退交付与原告。2、诉讼费由被告承担。事实及理由:2009年2月18日,被告就北京市密云区X镇X村X号院内东头1间半房屋及附带院落空地卖给原告,双方以3000元的价格成交,并有证人刘某在场,双方签署买卖协议,证人也签字予以佐证,交易款项以现场方式履行完毕。该房屋买卖结束后,原告因要翻修老宅子,需要被告将原有房屋予以腾退,可是被告迟迟不予腾退,反而就所售房屋区域用以养羊,导致原告的利益严重受损,其行为严重侵犯了原告的合法权益。综上原告依照约定履行买方义务,被告却违背买卖协议之约定,严重侵害了原告的合法权益,为此为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请支持原告的诉讼请求。

刘宗信承认原告在本案中主张的涉案房屋买卖的事实,但认为其与刘少庆签订的房屋买卖合同无效,原因如下:1.2001年12月,刘宗信就已将涉案房屋通过签订分家单的形式分给了其次子刘少怀;2.涉案房屋系刘宗信继承所得房产,应为其与其妻子马秀芬的夫妻共同财产,刘宗信一个人不能处置涉案房屋;3.涉案协议签订时,买房人本人没有到场,上面刘少庆的签字是证人刘某代签的,且刘少庆现提交的协议并非原始书面协议,上面刘宗信的签字并不是其本人所签;4.签订协议时刘宗信已70多岁,属于无自主行为能力的人,成交价3000元也不合理,存在欺诈。此外,刘宗信认为,协议签订后,当天刘某给了刘宗信3000元钱,但几天之后,刘宗信就反悔了,并把房款退还给了刘某,属于合同法上关于解除合同的相关规定,且刘少庆现在主张交付房屋已经过了涉案合同的诉讼时效。综上,不同意原告的诉讼请求。刘少庆表示并未有人联系过他,也没有见过刘宗信退还的钱。

本院查明

本院认为,刘宗信承认刘少庆在本案中主张的事实,故对刘少庆主张的事实予以确认。本案争议焦点在于:一、刘少庆与刘宗信签订的房屋买卖合同是否有效;二、涉案房屋买卖合同是否已解除;三、本案是否已过诉讼时效。

一、涉案房屋买卖合同的效力问题。

分家析产处分的财产应为家庭共有财产,且分家单属于家庭内部约定,外人一般情况下无从知晓。本案中,涉案房屋系由刘宗信继承所得,并非其与其子女的家庭共有财产,且本院通过到大角峪村村民委员会了解情况,并结合证人刘某的证言可见,刘宗信将涉案房屋通过分家单形式分给其次子刘少怀一事,村内公众并未知晓。案件审理过程中,刘少怀亦明确表示不另行起诉主张涉案合同无效,故刘宗信以此为由主张涉案房屋买卖协议无效之答辩意见,本院不予支持。

涉案房屋系刘宗信继承所得房产,刘宗信将涉案房屋卖出后,其妻子理应知晓刘宗信处分涉案房屋一事,但直至其妻子2011年去世,始终未通过诉讼、向村委会反应情况等方式提出异议,现刘宗信之妻已去世,刘宗信亦未就其妻子生前反对其出卖涉案房屋一事提交相应证据,故刘宗信以其出卖房屋未征得其妻子同意系擅自处分夫妻共同财产为由主张合同无效,该答辩意见本院不予支持。

涉案协议签订时,刘少庆虽没有到场,但从刘少庆及刘某之表述中可见,刘某系受刘少庆之委托代其签订涉案合同并给付涉案房款,该委托系双方真实意思表示,并未违反法律强制性规定,应为合法有效。刘宗信主张刘少庆提交的房屋买卖协议并非原始书面协议,上面刘宗信之签字并非其本人所签,该主张因其并未提交相关证据,且涉案双方当事人均认可房屋买卖合同之事实,故刘宗信以此为由主张合同无效之答辩意见,本院不予支持。

成年人为完全民事行为能力人,可以独立实施民事法律行为。刘宗信与刘少庆签订房屋买卖合同时,虽然年岁已高,但并不具有精神障碍等问题,其亦未提交相关证据证明其在签订买卖合同时不能辨认或者不能完全辨认自己的行为,故本院推定涉案合同签订时,刘宗信为完全民事行为能力人,可以自行作出处分行为。涉案房屋建于解放前,经现场勘查并结合当地房屋成交价格综合考量,3000元交易价格并未显示公平,刘宗信称签订合同过程中存在欺诈,但并未提交相关证据。综上,刘宗信以其为无自主行为能力人及涉案合同存在欺诈、交易价格不合理为由主张合同无效之答辩意见,本院不予支持。

结合涉案双方当事人之陈述及证人刘某之证言可见,涉案房屋买卖合同系刘少庆与刘宗信双方之真实意思表示,且未违反法律强制性规定,应为合法有效,各方当事人均应受到合同的约束并依约履行。

二、涉案房屋买卖合同是否已解除

合同的法定解除是指合同成立后,尚未履行或者履行完毕前当事人一方行使法定的解除权而使合同效力归于消灭的行为。刘宗信系涉案房屋买卖合同的出卖方,亦系违约方,其向证人返还交易房款并主张解除合同之意思表示并未获得刘少庆的认可,故涉案房屋买卖合同并未因刘宗信将房款退还证人刘某处解除,刘宗信该答辩主张于法无据,本院不予支持。

三、本案是否已过诉讼时效

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,债务人获得诉讼时效抗辩权。

在法律规定的诉讼时效期间内,权利人提出请求的,人民法院应强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后,权利人行使请求权的,人民法院就不再予以保护。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定,未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中,2009年2月18日,刘少庆与刘宗信签订了房屋买卖合同,依据证人刘某之表示,刘宗信在十余天后将涉案房款退还,因刘少庆不予领取,故现涉案房款仍在刘某处。由此可见,在签订涉案合同的十余天后,刘宗信就已明确表示其不履行合同义务,诉讼时效应从刘宗信该意思表示达到刘少庆处时起算,刘某称其在收到房款后就告知了刘少庆相关情况,刘少庆于庭审中亦认可刘某之证言,依照当时适用的法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定,一般债权债务关系中,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应为二年,现刘少庆要求刘宗信履行房屋买卖合同,将房屋予以腾退交付之诉讼请求,已超过法律规定的诉讼时效,本院不予支持。

本院认为

综上,依据《中华人民共和国民法通则》第十一条、第五十五条、第六十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告刘少庆的全部诉讼请求。

案件受理费二十五元,由原告刘少庆负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。

审判人员

审判员王雪

裁判日期

二〇一八年一月八日

书记员

书记员张娇